II. LES ACTEURS DE LA REGULATION DES LOCATIONS DE COURTE DUREE
A. Les plateformes numériques, contraintes de participer à la régulation de la location immobilière de courte durée
Le droit a été déstabilisé par l’intervention rapide et spectaculaire des plateformes numériques, singulièrement dans le domaine de la location immobilière.
Jusqu’à présent, le droit positif est rigoureux à l’égard des plateformes numériques spécialisées dans l’hébergement de courte durée [37].
Le législateur français s’est, en effet, efforcé de responsabiliser ces nouveaux acteurs économiques.
Texte de portée générale, l’article L. 111-7 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi no 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, qualifie d’« opérateur de plateforme en ligne toute personne physique ou morale proposant, à titre professionnel, de manière rémunérée ou non, un service de communication au public en ligne reposant sur :
1o Le classement ou le référencement, au moyen d’algorithmes informatiques, de contenus, de biens ou de services proposés ou mis en ligne par des tiers ;
2o Ou la mise en relation de plusieurs parties en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un contenu, d’un bien ou d’un service ».
Ce même article met à la charge de l’opérateur de plateforme en ligne l’obligation de délivrer au consommateur une information loyale, claire et transparente sur plusieurs points, notamment sur les conditions générales d’utilisation du service d’intermédiation.
S’agissant plus particulièrement des opérations de locations immobilières de courte durée, l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, introduit par la loi ALUR et modifié à plusieurs reprises, définit les obligations des opérateurs de plateformes numériques (mais également de toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation, à la mise en location d’un meublé de tourisme) et les sanctions auxquelles ils s’exposent.
L’objectif a été d’obtenir la « collaboration » de ces plateformes pour optimiser le dispositif de régulation des locations de courtes durées en leur imposant :
- d’informer le loueur de son obligation de déclaration ou d’autorisation préalables et exiger de celui-ci une déclaration sur l’honneur attestant du respect de cette obligation ;
- lorsque la procédure d’enregistrement est mise en œuvre, de faire apparaître le numéro de déclaration dans toute annonce relative à ce meublé, transmettre à la commune les données concernant la durée de mise en location du meublé ;
- de veiller à ce que le logement déclaré comme résidence principale proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de cent vingt jours par an, le dispositif de retrait de l’offre pouvant être mutualisé par plusieurs plateformes.
Les manquements à ces obligations sont sanctionnés par des amendes civiles d’un montant maximum variant entre 12 500 à 50 000 euros par meublé de tourisme.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a pas renvoyé au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité posée par la société Airbnb remettant en cause la conformité des dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme au principe d’égalité devant les charges publiques consacré par l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen [38]. La Cour de cassation [39] a considéré que les dispositions attaquées étaient justifiées par un motif d’intérêt général – la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et la régulation des dysfonctionnements du marché –, qu’elles s’imposaient à une catégorie de personnes et qu’elles étaient en lien direct avec leur activité.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, les plateformes numériques sont tenues de fournir à leurs utilisateurs une information sur leurs obligations sociales et fiscales, de mettre à leur disposition un lien électronique vers les administrations concernées et de fournir des informations à l’administration fiscale (article 242 bis du code général des impôts).
Certaines décisions récentes des juridictions du fond ont été largement médiatisées. Ainsi le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en la forme des référés, a-t-il, par décision du 1er juillet 2021 [40], condamné la société Airbnb Ireland à une amende de 8 000 000 euros pour publication de 1 010 annonces ne mentionnant pas le numéro d’enregistrement de la déclaration préalable, après avoir écarté des moyens tirés de la non-conformité de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme à la directive 2006/123 relative aux services dans le marché intérieur et à la directive 2000/31/CE sur le commerce électronique [41].
Un autre jugement récent a condamné cette même société Airbnb solidairement avec un locataire principal à indemniser un propriétaire pour sous-location illégale [42].
D’autres procédures sont en cours [43].
[37]. À l’exception d’une décision remarquée de la CJUE. Saisie de questions préjudicielles par un juge d’instruction français, la juridiction européenne a qualifié la plateforme exploitée par la société Airbnb Ireland de « service de la société de l’information » relevant de la directive 2000/31/CE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2000 sur le commerce électronique et considéré qu’en l'absence de procédure de notification par l'État français, le statut très exigeant de la loi Hoguet relative aux agents immobiliers était inopposable à cette société (CJUE, arrêt du 19 décembre 2019, Airbnb Ireland, C-390/18).
[38]. 3e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-40.043, publié au Bulletin.
[39]. La Cour de cassation a statué sur la rédaction du texte dans sa version issue de la loi no 2016-1321 du 7 octobre 2016.
[40]. TJ Paris, réf., 1er juillet 2021, no 19/54288.
[41]. Voir, pour un commentaire de cette décision, P. de Plater, « Annonce Airbnb : indispensable numéro d’enregistrement », Dalloz actualité, 19 juillet 2021. Voir également « Airbnb condamnée à 8 millions d’euros d’amende à Paris pour des annonces sans numéro d’enregistrement », Le Monde, 1er juillet 2021.
[42]. Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2020, no 11-19.005405 ; X. Delpech, « À la une – Meublé de tourisme – Condamnation solidaire d’Airbnb pour sous-location illégale d’un logement », JT 2020, no 232, p. 11.
[43]. Au cours de l’été 2021, le service national des enquêtes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a annoncé avoir prononcé une amende administrative d’un montant total de 300 000 euros à l’encontre de la société Airbnb Ireland Unlimited Company pour non-respect de la réglementation prévue par le code de la consommation applicable aux opérateurs de plateformes numériques après avoir constaté, sur la plateforme Airbnb, l’absence d’informations relatives, pour chaque annonce, à la qualité de l’offreur (professionnel ou particulier), aux dispositions du code de la consommation sur le droit de rétractation et celles du code civil en matière de droit des obligations et de responsabilité civile. Le 17 août 2021, la DGCCRF indiquait assigner les sociétés HomeAway France et EG Vacation Rentals Ireland Limited, gestionnaires de la plateforme Abritel, devant le tribunal judiciaire de Paris « pour pratique commerciale trompeuse » au motif que « les investigations ont mis en évidence une communication commerciale vantant les contrôles effectués, la fiabilité, la sécurité et les garanties d’utilisation de la plateforme, en contradiction avec ses conditions générales d’utilisation, qui en réduisent largement la portée effective ».
La société Booking.com a ainsi été condamnée au paiement d’une amende civile de plus de 1,2 millions d’euros pour violation de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme relatif à l’obligation de communication des informations concernant les logements loués en meublés de tourisme (tribunal judiciaire de Paris, 18 octobre 2021, no 21/52480 ; X. Delpech, « À la une - Hébergement – Condamnation de Booking.com pour non-respect de la réglementation sur les meublés de tourisme », JT 2021, no 246, p. 11).
En revanche, n’enfreint pas l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, un couple qui proposait sur le site internet Airbnb des appartements en location de courtes durées sous le régime de meublé de tourisme, et ce, sans déclaration préalable, le caractère à usage commercial des locaux n’étant pas contesté par la ville de Paris, laquelle aurait dû fournir la preuve d’un usage d’habitation desdits locaux pour obtenir gain de cause (cour d’appel de Paris, 28 octobre 2021, no 20/16627).