INTRODUCTION
Longtemps utilisée à des fins exclusivement touristiques, la location d’un logement pour une courte durée se développe en France à compter des années 1970 sous l’impulsion de la loi no 69-434 du 16 mai 1969 portant à quatre semaines la durée minimum des congés payés annuels.
Ce phénomène s’accentue dans le milieu des années 1990 et prend pleinement son essor à compter de 2010. Internet, par l’intermédiaire des plateformes numériques, révolutionne le marché en favorisant une relation simple et rapide entre bailleurs et locataires. Cette évolution internationale, d’abord constatée dans les stations balnéaires, s’étend au milieu urbain.
La société Airbnb est l’emblème de ce succès. Présentée comme le leader international des plateformes de réservation d’hébergement entre particuliers, elle est fondée en 2008 par de jeunes Américains qui proposent à l’origine à des voyageurs n’ayant pas les moyens de financer une chambre d’hôtel de leur fournir, contre rémunération, un matelas gonflable et un petit déjeuner, d’où la dénomination de la société : « Airbed and breakfast » (matelas gonflable et petit déjeuner). La croissance de la société est spectaculaire. Établie aux États-Unis et forte de nombreuses filiales, Airbnb a aujourd’hui pour principale activité, moyennant le paiement d’une commission, de mettre en relation, d’une part, des bailleurs (des hôtes) professionnels ou particuliers, d’autre part, des locataires (des voyageurs).
Des centaines de plateformes numériques ont désormais une activité similaire. Parmi les plus connues peuvent être citées les sociétés suivantes : Abritel (groupe HomeAway), Tripadvisor, Expedia…
Les bénéfices économiques et culturels de la location de courte durée sont connus. Cette activité participe à l’essor du tourisme. Les familles disposent d’un hébergement complet qui facilite l’organisation du séjour. À Paris, la location de courte durée est vantée en ce qu’elle permet de « vivre comme un vrai Parisien » [2]. Elle répond également à de nouveaux besoins créés par l’émergence de la mobilité professionnelle. De leur côté, les loueurs et les plateformes numériques profitent pleinement de la rentabilité financière du dispositif.
Mais la location immobilière de courte durée a aussi suscité des réactions hostiles :
- Les professionnels de l’hôtellerie dénoncent une concurrence déloyale ;
- Les villes s’inquiètent de la raréfaction des résidences principales et de l’augmentation des loyers ;
- Les résidents, notamment dans les villes, se plaignent de nuisances liées au défilé des locataires.
Les enjeux juridiques de la location de courte durée sont majeurs. Sont impactés de nombreux domaines : le droit des assurances, de la responsabilité civile, des biens, de la propriété, des baux, de la fiscalité, de la copropriété et de l’urbanisme.
L’objectif de la présente étude est d’apporter des éléments de compréhension et de réflexion concernant les outils juridiques mis en œuvre pour contrôler et réguler la location immobilière de courte durée. Cet aspect a mobilisé la justice européenne et nationale au cours des dernières années, et singulièrement au cours de l’année 2021. Ne seront donc pas développées les questions relatives à l’exécution du contrat de bail ou aux conditions d’utilisation des plateformes qui concernent les relations entre bailleurs et preneurs ou entre les plateformes et leurs utilisateurs.
Essentiellement dans l’objectif de faire face à la pénurie de logements dans les zones tendues, le législateur français, s’appuyant sur les bases d’un dispositif juridique ancien, s’efforce depuis sept ans de maîtriser le phénomène de la location de courte durée. Quatre lois fondamentales ont été votées :
- La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ci-après désignée sous l’appellation « loi ALUR ») ;
- La loi no 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique ;
- La loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi ELAN ») ;
- La loi no 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique.
Le code de la construction et de l’habitation, le code du tourisme et, plus discrètement, le code de l’urbanisme regroupent les textes majeurs.
Triste ironie du sort, la crise sanitaire déclenchée par la Covid-19 a eu un effet massif sur la location de meublés touristiques dans les zones urbaines, notamment en Île-de-France qui déplore une forte baisse du nombre de touristes. À l’inverse, à la faveur du télétravail, le tourisme dans les villes moyennes ou dans les zones rurales s’est développé. Une analyse à court ou moyen terme sera toutefois nécessaire pour apprécier le caractère durable ou non de cette situation.
Les acteurs principaux de la location de courte durée seront le fil conducteur de cette étude : les loueurs, en premier lieu, les organes de contrôle et régulation contraints (les plateformes) ou actifs (les communes), en second lieu.
[2]. Voir les sites tels « paris.attitude.com », Paris Holiday Apartments…