A. Les restrictions légales à la liberté de louer pour de courtes durées
1. La relative liberté de louer
Les bailleurs disposent d’une liberté, réelle, lorsqu’ils contractent un bail mobilité, limitée, lorsqu’ils louent le bien qui constitue leur résidence principale.
Le bail mobilité
La récente loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, introduisant un titre Ier ter dans la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, composé des articles 25-12 à 25-18, a créé ce nouveau bail.
Qualifié de « courte durée » par le législateur, le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable et non reconductible et ne concerne qu’une catégorie spécifique de locataires : les personnes en situation de mobilité professionnelle [3].
Cette location constitue une alternative à la location touristique dont l’intérêt majeur repose sur un régime réglementaire moins contraignant. Le bailleur n’est, en effet, soumis ni à l’obligation d’obtention d’une autorisation de changement d’usage de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ni aux formalités déclaratives des articles L. 324-1-1 et suivants du code du tourisme, qui seront étudiées ci-après.
Perçu par les loueurs comme une opportunité dans les zones urbaines sous tension, ce bail a reçu un accueil plus frileux de la part des représentants des locataires : la restriction des droits (pas de droit au renouvellement du bail, charges forfaitaires…) n’étant, selon certains, pas compensée par les avantages offerts par le bail mobilité (essentiellement l’absence de dépôt de garantie) [4].
Récent, ce dispositif n’a pas, à ce jour, alimenté un contentieux significatif.
La location de sa résidence principale
La résidence principale est le lieu où l’on réside habituellement et effectivement. Cette notion présente un intérêt administratif (en matière fiscale, électorale…) et civil. Dans le domaine de la location, la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 [5] la définit comme un « logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».
Louer sa résidence principale constitue une activité occasionnelle sans incidence majeure sur le marché de la location ou l’activité hôtelière.
Le législateur admet, en conséquence, qu’elle soit plus ou moins librement proposée à la location de courte durée. Par principe, ce logement n’est pas soumis à déclaration en mairie (article L. 324-1-1 du code du tourisme) ni à la procédure de changement d’usage (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation) puisque, par définition, sa destination demeure l’habitation.
Dans les zones relevant des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la location de la résidence principale du loueur peut toutefois être soumise à un dispositif d’enregistrement. Dans cette hypothèse, elle n’est autorisée que pour une durée de cent vingt jours (environ quatre mois) par an.
[3] Locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
[4]. « Bail mobilité et location touristique : une formule gagnante ? », Le Monde, 22 mars 2019 ; « Location immobilière : loué soit le bail mobilité ! », Le Parisien, 3 février 2019.
[5]. Articles 2 et 25-3.