La nullité de la vente prévue par l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation est une nullité relative
3e Civ., 26 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.601
Les dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation ayant pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.
Commentaire :
Toute promesse de vente, qui a pour objet la cession d’un immeuble et dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.
Cette règle ne tend pas à sauvegarder l’intérêt général, mais elle a pour objectif de préserver l’intérêt privé du promettant qui immobilise son bien pour une longue durée. Il s’agit donc d’une nullité relative.
En conséquence, seul le promettant est fondé à se prévaloir de la nullité d’une promesse dont la durée serait supérieure à dix-huit mois, mais qui n’aurait pas été constatée par un acte authentique.
Point de départ du délai de prescription de l’action en résolution d’une promesse de vente
3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-16.561
En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice et le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.
Commentaire :
En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.
Ces actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; en l’occurrence, le point de départ du délai correspond au jour où le titulaire du droit sait que son cocontractant refuse définitivement de signer l’acte authentique de vente.
Cette connaissance ne résulte donc pas de la seule absence de réitération de la promesse de vente à la date prévue par la promesse.
Pour fixer le point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente et en indemnisation du préjudice, le juge doit donc rechercher la date à laquelle le titulaire du droit a effectivement connaissance du refus de son cocontractant de concrétiser la vente, par exemple lorsque l’acquéreur informe le vendeur qu’il abandonne son projet immobilier et qu’il ne signera pas l’acte authentique de vente.