Les clauses peuvent être déclarées réputées non écrites à tout moment
3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405
L’action tendant à voir réputer non écrite une clause d’un bail commercial n’est pas soumise à prescription.
Commentaire :
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, étaient « nuls et de nul effet » les clauses, stipulations et arrangements qui avaient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué en faveur du locataire par le statut des baux commerciaux (article L. 145-15 du code de commerce).
En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’action en nullité d’une telle clause devait être engagée dans le délai de prescription de deux ans à compter de la signature du bail. Une clause contraire à l’ordre public se trouvait ainsi indirectement validée deux ans après la signature du bail.
La loi du 18 juin 2014 a substitué à la nullité le caractère « réputé non écrit » de ces clauses. Dès lors, quelle était l’incidence, en terme de prescription, de la sanction de ce « réputé non écrit » ? Aucune disposition légale n’est venue le préciser.
Dans d’autres matières, la jurisprudence a écarté l’application de délais de prescription aux actions tendant à déclarer des clauses réputées non écrites : c’est le cas, notamment, pour les clauses du règlement de copropriété et les clauses abusives.
La Cour de cassation a décidé en l’espèce que l’action tendant à déclarer réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, une clause du bail commercial faisant échec au droit au renouvellement n’est pas soumise à prescription.
Cette solution est conforme à la volonté du législateur qui, en substituant le caractère réputé non écrit à la nullité, a soustrait ces actions à la prescription biennale de l’article L. 146-60 du code de commerce.