Locations meublées de courte durée : l’usage du local au 1er janvier 1970 prévaut
3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366
Un local est réputé à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, la preuve d’une affectation de fait à cet usage postérieurement à cette date étant inopérante.
Commentaire :
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le changement d’usage d’un bien destiné à l’habitation.
Ce texte connaît un regain d’actualité depuis que la loi du 24 mars 2014 lui a ajouté un dernier alinéa qui prévoit que le fait de louer « un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » constitue un changement d’usage au sens de ce texte.
Cette disposition suscite un contentieux abondant, communément dénommé « contentieux Airbnb ».
En l’espèce, la question portait sur la caractérisation d’un local « destiné à l’habitation » au sens de ce texte.
L’article L. 631-7 précité comporte deux précisions à cet égard, l’une concernant la nature des locaux
concernés, l’autre concernant la date de référence : « pour l’application de la présence section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970».
Cette date a été choisie car il s’agit de la date de la dernière révision foncière, à laquelle les propriétaires ont été invités à remplir une déclaration dite « H2 », destinée à informer l’administration sur la consistance et l’usage de leur bien.
Qu’en est-il lorsque les éléments produits ne suffisent pas à établir que le bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme c’était le cas en l’espèce ? La preuve que le bien a été postérieurement affecté à l’habitation permet-elle de réputer le local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 ?
La troisième chambre civile répond, là aussi, par la négative.
En effet, l’article L. 631-7 prévoit restrictivement les cas dans lesquels des événements postérieurs au 1er janvier 1970 justifient un changement d’usage. Aucune de ces hypothèses ne prend en considération un simple changement d’usage de fait.
La solution inverse aurait conduit à remettre en cause le dispositif prévu par le législateur, qui a entendu fixer une date de référence unique.
Location meublée de courte durée soumise à autorisation ou chambre d’hôte ?
3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 18-22.142
Ne peut être assimilée à la location de chambres d’hôtes la location d’un logement autonome et indépendant de celui de l’habitant et n’en constituant pas une annexe.
Commentaire :
Une personne poursuivie par la ville de Paris pour avoir donné en location, pour de courtes durées, un appartement d’habitation sans avoir sollicité d’autorisation de changement d’usage, en violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, se prévalait du régime des chambres d’hôte, soumis à simple déclaration, afin d’échapper au régime d’autorisation.
Elle-même, domiciliée dans un autre appartement situé dans le même immeuble, soutenait que le logement qu’elle donnait à bail constituait une « annexe » du sien.
Les « chambres d’hôtes » sont, aux termes de l’article L. 324-3 du code du tourisme, des « chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations », l’article D. 324-13 du même code précisant que cette activité implique la fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner.
La question s’est posée de l’inclusion dans ce dispositif de chambres situées, non pas directement dans l’habitation principale de l’occupant, mais dans une annexe.
Une réponse ministérielle n° 11700 en date du 15 avril 2008 a précisé que « [...] la chambre d’hôte doit être située chez l’habitant, c’est-à-dire dans sa résidence, qu’il s’agisse du même corps de bâtiment ou d’un bâtiment annexe. Les agriculteurs ont donc la possibilité de créer des chambres d’hôtes dans les bâtiments annexes à leur résidence que constituent, entre autres, les granges ».
Encore faut-il qu’il s’agisse réellement d’une annexe de l’habitation principale de l’habitant. Tel ne saurait être le cas d’un logement autonome et indépendant de celui de l’habitant et n’en constituant pas une annexe, comme c’était le cas en l’espèce.