Arrêt n° 100 du 26 janvier 2011 (10-10.376) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

contrats et obligations conventionnelles

Cassation partielle

 

 


 

Demandeur(s) : la société Les Parcs, société à responsabilité limitée

Défendeur(s) : M. A... X..., pris en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de R... X..., et autres

 


 

Met hors de cause M. Y... et la SCP Aussel ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 octobre 2009), que par acte authentique dressé par M. Y…, notaire, le 10 août 2005, la société civile immobilière Les Parcs a acquis une propriété bâtie et non bâtie des consorts X…, le prix étant payable partie comptant et partie à terme, qu’invoquant l’existence d’une servitude de puisage non mentionnée à l’acte, établie au profit d’un fonds voisin suivant acte du 28 janvier 1963, la société Les Parcs n’a pas réglé le terme échu et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à renonciation au bénéfice de la servitude par les vendeurs ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que la société Les Parcs fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la nullité du commandement délivré par les consorts X…, alors, selon le moyen :

 

1°/ que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité, sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables seulement aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu’en considérant que la servitude grevant la parcelle était inopposable à la société Les Parcs dès lors qu’elle n’avait pas été publiée, sans constater que les propriétaires du fonds servant avaient acquis du même auteur des droits concurrents, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ;

2°/ que les difficultés juridiques tenant à l’existence et à l’opposabilité d’une servitude peuvent justifier la suspension des effets d’une clause résolutoire lorsque l’acquéreur a refusé de payer une partie du prix compte tenu de la révélation de ladite servitude ; qu’en l’espèce, la société Les Parcs a refusé de payer une partie du prix après avoir été informée par des tiers de l’existence d’une servitude de puisage grevant le fonds acquis et qui n’était pas mentionnée dans l’acte de vente ; qu’elle a soutenu avoir été fondée à saisir le tribunal et à retenir tout paiement tant que la situation n’était pas résolue ; qu’en décidant simplement que la société les parcs n’était pas fondée à se prévaloir de la suspension des effets de la clause résolutoire, sans rechercher si la décision de ne pas régler une échéance n’était pas justifiée tant que le juge n’avait pas statué sur la portée de la servitude, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la société Les Parcs a soutenu, dans ses écritures d’appel, que la renonciation à une servitude ne pouvait être faite que par le bénéficiaire actuel de cette servitude ; que pour rejeter les demandes de la société Les Parcs, le tribunal s’était fondé sur un acte du 24 août 2006 dans lequel M. Z…, propriétaire avec sa mère des fonds servants, a déclaré n’avoir pas fait usage du droit depuis plus de trente ans ; que la société Les Parcs a fait valoir que cet acte ne comportait pas de renonciation à la servitude et qu’il était sans portée, qu’il n’a d’ailleurs pas été publié à la conservation des hypothèques ; qu’en confirmant ce jugement, sans établir que les propriétaires actuels des fonds servants avaient renoncé à la servitude, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant retenu que M. Y…, notaire, avait pris le soin d’indiquer à la société que la servitude n’était pas mentionnée dans les actes postérieurs à l’acte du 28 janvier 1963 et que la fiche hypothécaire n’en relevait pas l’existence en sorte que le droit invoqué par le tiers lui était inopposable, ce dont il résultait que la société des Parcs n’était pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution, et à conclure à la nullité du commandement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

 

Et attendu que le premier moyen ayant été rejeté, le troisième moyen est devenu sans portée ;

 

Mais sur le deuxième moyen :

 

Vu les articles 1152 et 1226 du code civil ;

 

Attendu que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée ;

 

Attendu que pour rejeter la demande de la société Les Parcs tendant à la restitution d’une partie des sommes versées, l’arrêt retient que celle-ci ne peut se prévaloir de l’existence d’une clause pénale dès lors que l’acte de vente stipule que lors de la résolution, toutes les sommes versées par l’acquéreur pour quelque cause que ce soit et toutes améliorations apportées à l’immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquises au vendeur, sans recours ni répétition à titre de dommages-intérêts et d’indemnité forfaitaire ;

 

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande formée par la société Les Parcs en restitution de partie du prix versé, l’arrêt rendu le 15 octobre 2009, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

 


 

Président : M. Lacabarats

Rapporteur : Mme Gabet, conseiller

Avocat(s) : SCP Boulloche ; SCP Boré et Salve de Bruneton ; SCP Le Bret-Desaché