18 mai 2022
Cour d'appel d'Agen
RG n°
21/00260
CHAMBRE CIVILE
Texte de la décision
ARRÊT DU
18 Mai 2022
CG/CR
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N° RG 21/00260
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C3ZL
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S.C.I. DES TILLEULS
C/
[A] [S] [H]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
S.C.I. DES TILLEULS
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine ROUL, avocate inscrite au barreau d'AGEN
APPELANTE d'un Jugement du Tribunal de proximité de MARMANDE en date du 03 Décembre 2020, RG 11/20/0010
D'une part,
ET :
Madame [A] [S] [H]
née le 13 Janvier 1968 à [Localité 5] (33)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphanie GOUZES, avocate inscrite barreau d'AGEN
INTIMÉE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 Février 2022 devant la cour composée de :
Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l'audience
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller
Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON
Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier
ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé signé le 29 novembre 2013, la SCI Des Tilleuls représentée par sa gérante, [E] [V] a donné en location à [A] [H] épouse [Z] une villa située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel principal et révisable de 750 €.
Par courrier du 30 juillet 2018, [A] [H] a donné congé à son bailleur avec préavis de trois mois.
L'état des lieux de sortie a été effectué le 31 octobre 2018.
Par courrier du 12 mars 2019, [E] [V] a réclamé à [A] [H] une somme de 6514,70 € au titre des dégradations locatives et la mise en demeure de lui payer cette somme par courrier recommandé du 19 juin 2019 avec accusé de réception signé le 22 suivant, en vain.
Par acte d'huissier délivré le 30 décembre 2019, la SCI Des Tilleuls a fait assigner [A] [H] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes au titre des réparations locatives déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre une somme de 750 € pour perte locative, 500 € de dommages-intérêts pour mauvaise foi manifeste et 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[A] [H] s'est opposée aux demandes à l'exception de celle relative au coût de vidange de la fosse septique et a sollicité la restitution de dépôt de garantie.
Par jugement du 3 décembre 2020, le Tribunal de proximité de Marmande a :
- condamné [A] [H] à payer à la SCI la somme de 185 € au titre de la facture de vidange de la fosse septique ;
- condamné la SCI Des Tilleuls à payer à [A] [H] les sommes de 750 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 1725 € au titre de la majoration prévue à l'article 22 alinéa sept de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 jusqu'à la date du jugement ;
- ordonné la compensation entre ces deux créances ;
- condamné en conséquence la SCI Des Tilleuls à payer à [A] [H] la somme totale de 2290 € ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI aux dépens.
Le tribunal a notamment retenu concernant les réparations locatives, qu'en l'absence de détails dans l'état des lieux de sortie au contraire de l'état des lieux d'entrée, les dégradations alléguées par la SCI Des Tilleuls n'étaient pas établies. Les mentions ajoutées sur l'état des lieux d'entrée surlignées ne sont pas suffisantes et n'ont pas été rajoutées de manière contradictoire, [A] [H] soutenant les avoir découvertes seulement par courrier du 8 novembre 2018. Seule la première page de l'état des lieux d'entrée avait été signée par [E] [V] et par [A] [H] au moment de l'état des lieux de sortie, dès lors que leurs signatures apparaissaient après la mention «état des lieux fait le 31 octobre 2018 en présence de Madame [H] », aucune des autres pages n'étant signée ni paraphée par la locataire au moment de l'état des lieux de sortie. En tout état de cause, les mentions apposées et surlignées sur l'état des lieux d'entrée sont de nature subjective et non étayées et partant non probantes, pas plus que les photographies produites ou les factures versées. Seule la facture de vidange de la fosse septique dont la locataire admet être redevable sera remboursée à la propriétaire. La SCI Des Tilleuls est condamnée à rembourser le dépôt de garantie payé par la locataire au moment de la signature du bail, avec majoration légale, dès lors qu'elle ne démontre pas lui avoir remis cette somme dans un délai maximal de deux mois, soit avant le 1 janvier 2019.
Par déclaration du 12 mars 2021, la SCI Des Tilleuls a interjeté appel de la décision en visant tous les chefs du dispositif du jugement sauf la condamnation de [A] [H] à lui verser la somme de 185 € au titre de la facture de vidange de la fosse septique.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 7 janvier 2022 conformes aux articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, la SCI Des Tilleuls demande à la Cour de :
- infirmer le jugement dont appel
- condamner [A] [H] au paiement à son profit de la somme de 7262,03 € correspondant au montant des travaux nécessaires à la reprise des dégradations commises sur le logement loué sis [Adresse 1] ;
-condamner [A] [H] au paiement à son profit de la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts pour perte de location pendant les travaux (1 mois) ;
- ordonner la compensation des condamnations à l'encontre de [A] [H] avec le montant de la caution soit 750 € ;
- débouter [A] [H] de sa demande de restitution de la caution et de majoration du montant de la caution à hauteur de 10% du montant du loyer mensuel, la non restitution de la caution par le bailleur ayant été justifiée ;
- condamner [A] [H] au paiement au profit de la SCI DES TILLEULS de la somme de 1500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter [A] [H] de ses demandes ;
- la condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir :
Sur les réparations locatives
*Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'état des lieux de sortie est aussi détaillé que l'état des lieux d'entrée, puisqu'il a été établi sur le même document permettant de constater la réalité des dégradations commises par [A] [H] ;
* L'état des lieux d'entrée comporte sur toutes ses pages un paraphe avec les initiales de la locataire (SPJ) ainsi que sa signature en page 14, alors que l'état des lieux de sortie comporte en plus des initiales apposées lors de l'entrée, ses initiales apposées lors de l'état des lieux de sortie (SP) ainsi que sa signature sur la première page au-dessous de la mention suivante : 'état des lieux fait le 31 octobre 2018 en présence de Mme [H] et Mme et Mr [V] [X]' ; ainsi les mentions rajoutées sur l'état des lieux d'entrée correspondent à celles de l'état des lieux de sortie dressé en présence de la locataire, puis émargé et signé par cette dernière soit de manière contradictoire ;
* L'affectation des paraphes et signatures à la locataire est confirmée par les chèques et relevés des compteurs signés par elle versés au dossier, ainsi que par l'attestation de [Y] [W] présent lors dudit état des lieux mais également par l'attestation de [D] [V] fils de la propriétaire, présent également ;
* En tout état de cause et si cet état des lieux avait été rédigé a posteriori, [A] [H] n'est pas en mesure de verser aux débats le double du document qui lui aurait été remis lors de son établissement ;
* Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la description des dégradations est suffisante et assez explicite pour en démontrer la matérialité et l'importance étant rappelé que toutes ces mentions ont été émargées par la locataire qui reconnaissait partant la nécessité des reprises et réparations mentionnées et corroborées par les photographies ;
* Elle produit les factures démontrant les réparations qu'elle a dû mettre en 'uvre pour pouvoir relouer le logement notamment la facture concernant la peinture alors que toutes les pièces, plafonds et murs, avaient été repeintes à neuf lors de l'état des lieux d'entrée de [A] [H], le peintre étant intervenu pour ces travaux le confirmant dans une attestation versée aux débats ;
* Elle reprend par comparaison l'état des lieux d'entrée et celui de sortie afin de démontrer la réalité des dégradations et disparitions d'équipements, justifiant les frais intervenus par les factures correspondantes ; contrairement à ce que soutient la locataire, ces factures concernaient le bien dans lequel elle vivait dès lors que la SCI Des Tilleuls n'est propriétaire que de ce logement ;
*Elle produit l'attestation de Madame [P] ayant procédé au ménage intégral et à la remise en état du jardin du bien, qu'elle a pris à sa charge, et qui démontre l'état dans lequel était celui-ci.
Sur la restitution de la caution
*Compte tenu de l'importance des travaux nécessaires à la remise en état du logement c'est à bon droit qu'elle n'a pas remis la caution à la locataire ;
Sur la demande de dommages-intérêts
* Elle subit un trouble de jouissance et une perte de location pendant le délai rendu nécessaire pour les travaux de remise en état soit pendant le mois ayant suivi le départ de la locataire conformément aux attestations versées ;
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Aux termes de ses uniques conclusions du 13 juillet 2021, [A] [H] demande à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- débouter la Société Civile Immobilière LES TILLEULS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Au surplus,
- condamner, en cause d'appel, la Société Civile Immobilière LES TILLEULS à lui payer la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la Société Civile Immobilière LES TILLEULS aux entiers dépens de l'appel.
Elle fait valoir :
Sur les demandes de la SCI au titre des réparations locatives
* Le jour de l'état des lieux de sortie, la gérante de la SCI ainsi que son fils ont usé d'une attitude particulièrement autoritaire à son égard faisant fi de ses constatations quant aux observations de l'appelante sur l'état du logement ; elle était seule en possession de l'état des lieux d'entrée initial sur lequel les commentaires relatifs à l'état des lieux de sortie ont été portés et dont seule la première page comportait la signature des parties ;
* A l'issue de l'état des lieux de sortie, aucun exemplaire ne lui sera remis et un document ne lui sera adressé que par l'intermédiaire d'un courrier posté le 9 novembre 2018 par l'agence immobilière Carniel et ce alors que le contrat de bail du 23 novembre 2013 avait été conclu directement entre les parties, sans intermédiaire d'un mandataire immobilier ; les attestations rédigées dans l'intérêt de l'appelante par les personnels de l'agence immobilière Carniel à qui Madame [V] a visiblement confié son bien sont donc de complaisance et en tout état de cause ont été rédigées bien après la date de l'état des lieux litigieux ;
* L'état des lieux de sortie a été réalisé le 31 octobre 2018 et ce n'est que tardivement, soit le 19 juin 2019 qu'une mise en demeure lui a été adressée afin de lui réclamer la somme de 6 514,70 € que la SCI Des Tilleuls soutient avoir dû payer ;
* Les factures correspondant à la remise en peinture de l'intégralité de la maison par l'entreprise Makuch, ne mentionnent pas la localisation du logement repeint, ni aucune dégradation, contrairement à ce que soutient l'artisan dans une attestation partiale, et la SCI Des Tilleuls ne peut lui faire supporter la remise à neuf des embellissements de la maison soumis à l'usure normale du logement donné à bail pendant cinq ans, cette facture faisant par ailleurs également référence à la remise en peinture d'une « grille extérieure » alors que le locataire ne saurait être tenu de la remise en peinture d'éléments extérieurs soumis aux éléments climatiques ;
* Les autres factures fournies au titre des réparations locatives et concernant le remplacement et les réparations de divers éléments ne sont nullement justifiées au regard de l'état des lieux non suffisamment détaillé ;
* Elle reconnaît devoir la somme de 185 € au titre des frais de vidange de la fosse septique.
Sur la demande de dommages intérêts
* La circonstance que [Y] [W] représentant de l'agence Carniel était présent le jour de l'état des lieux de sortie car invité à visiter le bien, démontre que la propriétaire n'avait pas la volonté de le relouer immédiatement et les appelants devront être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
Sur la restitution du dépôt de garantie
*La SCI devra être condamnée à lui restituer le dépôt de garantie qu'elle retient en toute illégalité depuis de nombreux mois, déduction faite des frais de vidange de la fosse septique soit la somme de 565 € majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal arrêté à 750 € tel que l'a jugé le tribunal de première instance.
La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022 et l'affaire fixée au 2 février 2022.
MOTIFS
1/ Sur les réparations locatives
Vu les articles 1731 du code civil et 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989,
Le non-respect de l'obligation légale d'entretien courant du logement, mise à la charge du preneur, permet au bailleur de lui imputer, en fin de bail, des frais de réparations locatives lors de la restitution des lieux. Cependant, le locataire sortant peut s'exonérer de ces réparations par divers moyens, dont l'état de vétusté du logement et de ses éléments d'équipement, autrement dit en invoquant l'altération naturelle, lente et inéluctable de la chose louée par l'effet du temps qui s'écoule, et le preneur n'est responsable des dégradations constatées que si elles excèdent cette dernière.
Un logement rendu en mauvais état ne saurait systématiquement engager la responsabilité du preneur mais l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien.
En l'espèce c'est après une analyse exhaustive des pièces qui étaient soumises à son appréciation que le premier juge, par des motifs pertinents que la Cour adopte, a débouté la société civile immobilière Des Tilleuls de ses demandes au titre des réparations locatives qu'elle réclamait à [A] [H], au motif principal qu'elle ne rapportait pas la preuve de leur bien fondé.
Il suffira d'ajouter les éléments suivants :
- l'état des lieux de sortie, établi par annotations sur l'état des lieux d'entrée, que verse aux débats l'appelante, en original et en copie, ne comporte que sur sa première page les signatures de [A] [H] et de la bailleresse, toutes les autres pages ne comportent que des initiales «SP» en sus de celles «JR» et SPJ» qui figuraient à l'état d'entrée dans les lieux ; or [A] [H] conteste avoir paraphé toutes ces pages et il est établi qu'elle n'a reçu un exemplaire de cet état de sortie que le 9 novembre 2018 avec un courrier de l'agence immobilière versé aux débats. Il n'est donc pas prouvé que cet état des lieux de sortie a été réalisé au contradictoire de la locataire, et il est permis de s'interroger sur les raisons pour lesquelles elle aurait seule paraphé à nouveau le document le 31 octobre 2018, et non le bailleur qui y avait pourtant intérêt, et ce quand bien même Monsieur [V] atteste que ce document n'a pas été retouché après coup ;
- pour chaque pièce du logement ou équipement il est noté «à nettoyer», «à décaper», ou «à repeindre», «à refaire» soit essentiellement ce qui est en lien avec un usage des lieux, sans détérioration décrite précisément comme l'a relevé le premier juge ;
- pour une restitution des lieux le 31 octobre 2018, des travaux réalisés par l'entreprise Makuch et payés le 28 novembre 2018, ce n'est que quatre mois plus tard, en mars 2019, que la bailleresse va réclamer à la locataire leur prise en charge ;
- l'attestation complémentaire de Monsieur [W] produite en appel n'apporte aucun élément tangible sur l'état du logement puisqu'il écrit : «la remise en peinture de la maison était nécessaire avant de pouvoir remettre en location, les travaux réalisés par le locataire sortant dépréciaient la valeur locative du bien» déplorant la qualité de la peinture qui «ne couvrait pas les traces laissées par le locataire» ; il en résulte que [A] [H] avait procédé à des travaux, étant rappelé qu'elle a occupé le bien pendant cinq ans, et seule la qualité de ceux-ci est évoquée, de façon purement subjective, comme relevé par le tribunal. S'agissant du jardin, il est indiqué qu'il doit être «remis en état» sans autre détail, puis dans une autre attestation «qu'il a fallu plusieurs heures de travail et huit fourgons de 15 m3 de déchets divers», aucune demande n'est pourtant faite à ce titre.
- l'attestation de Monsieur [V], fils de la bailleresse du 9 février 2021 ne mentionne que le fait que [A] [H] a «laissé la maison en mauvais état» et qu'elle avait «démonté des supports, portes serviette, miroir et lampes de salles de bain et des WC» qui ne figuraient pas à l'entrée dans les lieux ou dont pourtant il ne lui a pas été réclamé le coût de remplacement puisque ne sont évoqués que deux plafonniers, une étagère et un miroir.
- l'attestation de Mme [P] ne porte que sur le nettoyage des lieux pendant «plusieurs semaines» ou «31 heures en novembre 2018».
Il en résulte que le jugement non utilement critiqué sera confirmé.
2/ Sur les autres demandes
La société civile immobilière DES TILLEULS a été à juste titre déboutée de ses demandes de dommages-intérêts et condamnée par des motifs que la Cour approuve à reverser le dépôt de garantie majoré compte tenu du délai mis par la bailleresse pour le restituer.
Le jugement sera confirmé.
3/ Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Succombant en appel la société civile immobilière DES TILLEULS sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à [A] [H] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré
Y AJOUTANT
CONDAMNE la société civile immobilière des TILLEULS à payer à [A] [H] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE la société civile immobilière DES TILLEULS aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointre administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière,La Présidente,