27 septembre 2017
Cour de cassation
Pourvoi n°
16-20.159
Chambre commerciale financière et économique - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2017:CO10390
Texte de la décision
COMM.
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 27 septembre 2017
Rejet non spécialement motivé
Mme MOUILLARD, président
Décision n° 10390 F
Pourvoi n° T 16-20.159
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Area, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 9 mars 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Convivium développement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : Mme Mouillard, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, M. Y..., avocat général, M. Graveline, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Area, de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la société Convivium développement ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de M. Y..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Area aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Convivium développement la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Area.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Société AREA de ses demandes d'indemnisation dirigées contre la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT ;
AUX MOTIFS QU'en date du 26 mai 2010, la Société POINT CARRE, devenue CONVIVIUM DEVELOPPEMENT, a donné mandat non exclusif à la Société AREA de céder le droit au bail dont elle était titulaire sur des locaux désignés dans l'acte comme étant des magasins-restaurant situés [...] , [...] , l'activité autorisée étant celle de restaurant, salon de thé en principal, au prix de 5.418.600 €, rémunération du mandataire comprise, précision faite que le cessionnaire devrait à l'appui de son offre effectuer un versement d'un montant maximum de 10 % du prix total de la cession à l'ordre du séquestre désigné à cet effet, la rémunération du mandataire étant de 418.600 € TTC, soit 200.000 HT par l'acquéreur et 150.000 HT par le vendeur ; que le mandat avait une durée de trois mois, pouvant être reconduit tacitement pour une durée d'une année maximale au terme de laquelle il devait prendre fin ; que suivant courrier en date du 2 juin 2010, la Société SARJEL a, après visite les locaux, offert d'acquérir pour elle-même ou toute société qui lui serait substituée, le droit au bail pour l'exercice d'une activité de magasin d'alimentation générale sous une enseigne nationale ou le fonds de commerce pour l'exercice des activités autorisées au bail au prix de 5.418.600 €, incluant la rémunération du mandataire à hauteur de 418.600 €, le prix étant payable au jour de la signature de l'acte définitif, la promesse ne devant en outre pas comporter de condition suspensive de prêt, étant précisé que l'occupation des lieux résultait de trois baux à usage commercial dont le loyer ne devrait pas dépasser 330.000 €/an HC et HT ; que par un courrier adressé à la Société POINT CARRE le 24 juin 2010, la Société AREA, après avoir relaté les entretiens et réunions effectués, rappelé la remise par la Société POINT CARRE des documents nécessaires à l'élaboration de l'acte de promesse de vente (bail, avenants, quittances de loyers, montant du dépôt de garantie
), a indiqué que la signature de la promesse de vente avait été fixée au 18 juin 2010, date à laquelle la Société POINT CARRE s'était présentée en compagnie de son avocat pour signer la promesse dans les locaux de l'avocat de l'acquéreur, mais que celle-ci avait fait connaître son refus de signer en raison de l'existence d'une lettre d'engagement à l'examen de laquelle les avocats ont préféré surseoir à la signature de la promesse et reporter le rendezvous de signature qui n'a pas eu lieu en définitive ; que cette lettre portant dates des 14 février 2010 et 12 avril 2010 consiste en l'engagement de la Société POINT CARRE de céder à la Société FRANPRIX EXPANSION les droits au bail des divers locaux qu'elle exploite [...] , [...] ou est exploité un fonds de commerce de restauration moyennant le prix de 4.750.000 €, la cession définitive étant prévue sous diverses conditions suspensives et notamment l'agrément par les bailleurs des cessions au profit de toute société appartenant au GROUPE CASINO PERRACHON ou de toute société détenue directement ou indirectement par Monsieur Z... ou dans laquelle celui-ci détiendrait une participation ; que cet engagement a donné lieu à la signature ensuite en février 2011 d'une convention de cession entre la Société POINT CARRE et la Société VICTOR HUGO DISTRIBUTION, représentée par son président, MYA FINANCIERE D'EXPLOITATION, représentée elle-même par Monsieur Z... ; que l'offre de la Société SARJEL portait soit sur le droit au bail pour l'exercice d'un magasin d'alimentation générale, soit sur le fonds de commerce de restauration incluant le droit au bail de celui-ci, de sorte que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT est mal fondée à invoquer que l'offre n'était pas conforme à l'objet du mandat donné à la Société AREA ; que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT est mal venue au surplus à prétendre que le rendez-vous du 18 juin 2010 n'était pas prévu comme étant celui de la signature de la promesse de vente, alors qu'elle n'a pas protesté à réception du courrier de la Société AREA du 24 juin 2010 contre la solennité de cette date présentée comme celle de la signature de la promesse et à laquelle les parties étaient accompagnées de leurs avocats ; qu'or la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT ne justifie aucunement avoir en exécution du mandat communiqué à quelque moment que ce soit avant la date prévue pour le rendez-vous de signature de la promesse de vente la lettre d'engagement de la Société FRANPRIX EXPANSION et cette connaissance ne peut résulter des relations d'affaires que les dirigeants des deux sociétés entretenaient depuis plusieurs années ; que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT a ainsi agi avec légèreté à l'égard de son mandataire pour, ayant signé mandat de vendre le droit au bail des locaux où elle exploitait son restaurant alors même qu'elle avait déjà signé un engagement de cession au profit d'un autre cessionnaire et ayant communiqué l'ensemble des éléments nécessaires à l'élaboration de la promesse de cession, s'être rendue à la signature de l'acte avec son avocat, paraissant manifester son accord pour l'offre présentée à un prix supérieur à celui de l'offre précédente acceptée par elle mais dont elle n'avait pas tenu informée le mandataire dans les termes du mandat ; que s'agissant toutefois de la validité de l'engagement pris entre les Sociétés POINT CARRE et FRANPRIX EXPANSION, il ne peut être retenu que cet engagement n'était pas valable comme n'ayant pas date certaine et que prévoyant d'être réalisé au plus tard le 31 juillet 2010 et aucune cession n'ayant été réalisée à cette date, la Société POINT CARRE était libre de signer avec la Société SARJEL dès lors que la Société SARJEL, qui n'est pas dans la cause, n'a pas exigé la réalisation de la vente, les parties ayant d'un commun accord décidé le 18 juin 2010 d'abord de différer la signature de l'acte pour ne plus y donner suite ensuite ; que le mandataire lui-même, la Société AREA, ne justifie pas de son côté avoir exigé le versement de la somme de 10 % prévue dès la présentation de l'offre, aucun séquestre n'ayant d'ailleurs été désigné au stade du mandat qui porte seulement l'indication que le cessionnaire devra verser la somme correspondant à 10 % du prix de cession « à l'ordre du séquestre désigné à cet effet » ; qu'aucun courrier postérieur à l'offre entre les Sociétés AREA et SARJEL n'est produit concernant le versement de cette somme et manifestant à nouveau sa volonté d'acquérir ; qu'or, ce versement était d'autant plus important qu'il était précisément destiné à garantir l'efficacité de l'acte et la Société AREA qui ne rapporte la preuve d'aucun accord de la Société POINT CARRE pour un versement différé de la garantie est d'autant plus mal fondée à prétendre que le cessionnaire ne pouvait accepter d'immobiliser une somme aussi importante de près de 500.000 € pendant le temps des pourparlers alors que l'offre étant en date du 4 juin 2010, la signature de la promesse était prévue pour le 18 juin suivant soit moins de quinze jours plus tard ; qu'il ne peut être tenu compte au surplus des autres diligences que la Société AREA indique avoir effectuées antérieurement dans le cadre d'un autre mandat bien antérieur qui ne peut plus produire effet ; qu'il suit de ce qui précède que chaque partie a manqué à son engagement tel que prévu dans le mandat qu'elles ont signé ; qu'il ne peut être retenu que le manquement de la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT serait plus grave que celui reproché à la Société AREA, de sorte qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de cette dernière, étant observé que précisément la somme séquestrée était destinée à garantir son indemnisation ; que le jugement sera réformé (v. arrêt, p. 4 à 6) ;
1°) ALORS QUE le mandant fautif, qui a privé le mandataire de la réalisation de l'acquisition d'un immeuble, est tenu à réparation ; qu'en déboutant la Société AREA de ses demandes d'indemnisation dirigées contre la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT, tout en relevant que l'offre de la Société SARJEL portait soit sur le droit au bail pour l'exercice d'un magasin d'alimentation générale, soit sur le fonds de commerce de restauration incluant le droit au bail de celui-ci, de sorte que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT ne pouvait prétendre que l'offre n'était pas conforme à l'objet du mandat donné à la Société AREA, dès lors qu'elle avait agi avec légèreté à l'égard de son mandataire pour, ayant signé mandat de vendre le droit au bail des locaux où elle exploitait son restaurant alors même qu'elle avait déjà signé un engagement de cession au profit d'un autre cessionnaire, avoir communiqué l'ensemble des éléments nécessaires à l'élaboration de la promesse de cession et s'être rendue à la signature de l'acte avec son avocat, manifestant son accord pour l'offre présentée à un prix supérieur à celui de l'offre précédente acceptée par elle mais dont elle n'avait pas tenu informé le mandataire dans les termes du mandat, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 20 février 2016 ;
2°) ALORS QUE le mandant fautif, qui a privé le mandataire de la réalisation de l'acquisition d'un immeuble, est tenu à réparation ; qu'au demeurant, en retenant de la sorte que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT avait agi avec légèreté à l'égard de la Société AREA, sans rechercher si le fait pour la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT d'avoir traité avec un autre acquéreur que celui qui lui avait été présenté par la Société AREA et qui avait pourtant fait une offre conforme aux conditions du mandat, outre la méconnaissance de son obligation d'information, ne constituaient pas des comportements fautifs devant être sanctionnés par l'allocation de dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission du mandataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 20 février 2016 ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en ajoutant, par un moyen relevé d'office, pour débouter la Société AREA de ses demandes, que la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT était libre de signer avec la Société SARJEL dès lors que celle-ci, qui n'était pas dans la cause, n'avait pas exigé la réalisation de la vente, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en considérant aussi que la Société AREA ne justifiait pas de son côté avoir exigé le versement de la somme de 10 % prévue dès la présentation de l'offre, sans répondre au moyen opérant des conclusions d'appel de l'intéressée faisant valoir que la Société SARJEL n'avait pas refusé d'appuyer son offre d'une garantie représentant 5 % du prix de cession, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en ajoutant encore qu'aucun séquestre n'avait été désigné au stade du mandat, qui portait seulement l'indication que le cessionnaire devrait verser la somme correspondant à 10 % du prix de cession « à l'ordre du séquestre désigné à cet effet », outre qu'aucun courrier postérieur à l'offre entre les Sociétés AREA et SARJEL n'était produit concernant le versement de cette somme et manifestant à nouveau la volonté d'acquérir, sans répondre aux conclusions opérantes de la Société AREA soutenant que les gérants des Sociétés AREA et CONVIVIUM DEVELOPPEMENT entretenaient des relations d'affaires depuis plusieurs années, que les discussions concernant cette cession étaient quasi-quotidiennes et que la preuve de la renonciation à l'exigence de la garantie résultait du comportement du gérant de la Société CONVIVIUM DEVELOPPEMENT, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant enfin d'office, pour débouter la Société AREA de ses demandes, qu'elle était d'autant plus mal fondée à prétendre que la Société SARJEL ne pouvait accepter d'immobiliser une somme aussi importante de près de 500.000 € pendant le temps des pourparlers que, l'offre étant en date du 4 juin 2010, la signature de la promesse était prévue pour le 18 juin suivant, soit moins de quinze jours plus tard, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.