26 avril 2024
Cour d'appel de Paris
RG n°
23/15302
Pôle 1 - Chambre 8
Texte de la décision
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 26 AVRIL 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15302 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHXA
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Juin 2023 -Président du TJ de paris - RG n° 23/53600
APPELANTE
S.A.S.U. ATFB
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant et plaidant Me Alexandra BOURGEOT de l'AARPI ALBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R221
INTIMÉE
Mme [N] [R], née [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant et plaidant Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé non daté, modifié par avenant du 28 juillet 2020, Mme [V] épouse [R] a donné à bail à la société ATFB des locaux commerciaux, situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, payable d'avance et par mois, afin d'y exercer une activité d'épicerie fine, caviste, salon de thé, bar, petite restauration sans extraction.
Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] a fait délivrer à la société ATFB, le 10 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 4.714,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, terme de novembre 2022 inclus.
Par acte du 6 avril 2023, Mme [R] a fait assigner la société ATFB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de cette société et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 26 juin 2023, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 décembre 2022 à minuit ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société ATFB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ATFB, à compter de la résiliation du bail du 11 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges, et accessoires ;
condamné par provision la société ATFB à payer à Mme [R] la somme de 11.814,07 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2023 (échéance de février 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022 sur la somme de 4.714,16 euros et à compter du 6 avril 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la conservation du dépôt de garantie ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
condamné la société ATFB aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation et à payer à Mme [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 27 septembre 2023, la société ATFB a interjeté appel de cette décision en intimant Mme [R], la société Gestiona, administrateur du bien et mandataire de la bailleresse, ainsi que la Mutuelle Caisse de Crédit Mutuel Porte-Ouest, créancier inscrit, et en critiquant ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, et au paiement, par provision, de l'arriéré locatif, d'une indemnité procédurale et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 novembre 2023, la société ATFB demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et bien fondé ;
infirmer l'ordonnance entreprise ;
dire n'y avoir lieu ni à acquisition de la clause résolutoire, ni à résiliation du bail, ni à son expulsion ;
dire qu'elle pourra continuer à occuper et exploiter les lieux, en qualité de locataire légitime ;
A titre principal,
constater la nullité du commandement de payer du 10 novembre 2022 ;
infirmer l'ordonnance dont appel en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de pouvoir rendre une décision conformément à l'article 834 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
lui accorder de manière rétroactive des délais de paiement ;
ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause,
débouter Mme [R] et la société Gestiona de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner Mme [R] et la société Gestiona à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [R] et la société Gestiona aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 février 2024, Mme [R] demande à la cour de :
la déclarer recevable en ses conclusions ;
débouter la société ATFB de toutes ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ces dispositions ;
Y ajoutant,
A titre subsidiaire,
ordonner la résiliation judiciaire du bail qu'elle a conclu avec la société ATFB et de son avenant, en raison de la carence fautive du preneur à régler ses loyers, charges et accessoires à échéance ;
ordonner l'expulsion de la société ATFB du local commercial qu'elle occupe au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à [Localité 4] ou de tout occupant de son chef 'dans le mois de la décision à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à compter de la signification de la décision à intervenir' ;
ordonner la séquestration des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu'il plaira de désigner au bailleur, aux frais, risques et périls de la société ATFB, et ce en garantie des loyers et charges et réparations locatives qui pourront être dus ;
En tout état de cause,
condamner, par provision, la société ATFB à lui payer la somme totale de 24.555,61 euros arrêtée au 13 février 2024 (février 2024 inclus) sous réserve d'actualisation, dont 4.867,86 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2022 au titre des causes du commandement de payer, et le solde avec intérêt au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance ;
condamner, par provision, la société ATFB à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 2907,54 euros à compter du 11 décembre 2022 en application des termes du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
condamner la société ATFB à lui payer la somme totale de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société ATFB aux entiers dépens d'appel.
Par ordonnance du 8 décembre 2023, le président de la chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de la société Gestiona et de la mutuelle Caisse de Crédit Mutuel Porte Ouest en application de l'article 905-1 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2024.
A l'issue de l'audience du 1er mars 2024, fixée pour les plaidoiries, il a été demandé à la bailleresse de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisée de sa créance. Par message électronique du même jour, elle a fait parvenir ce décompte, également communiqué à la société appelante.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, il est constant que Mme [R] a fait délivrer à la société ATFB, le 10 novembre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 4.714,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, dont nul ne conteste que ses causes n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Pour s'opposer aux effets de ce commandement, la société ATFB invoque sa nullité en indiquant qu'en l'absence de production du commandement de payer litigieux, elle se réserve le droit de contester sa régularité.
La cour observe cependant que le commandement de payer a été délivré par acte remis à l'étude du commissaire de justice, que la société ATFB ne démontre ni même ne soutient avoir été dans l'incapacité d'en prendre connaissance et qu'il a été, en tout état de cause, communiqué par l'intimée dans la présente procédure.
Ce commandement, qui reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail, le délai d'un mois laissé au preneur pour satisfaire à son obligation de paiement, l'article L.145-41 également reproduit et contient un décompte précis de la créance locative, n'est pas irrégulier.
Il n'est dès lors justifié d'aucune contestation sérieuse pouvant faire obstacle aux effets du commandement de payer, étant encore relevé qu'il n'est en outre nullement établi que Mme [R] aurait agi de mauvaise foi lors de la délivrance de cet acte, alors qu'il est constant que la société ATFB a été défaillante dans l'exécution de son obligation de son paiement.
Ainsi, la cour ne peut que constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 10 décembre 2022 à minuit ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte produit en cours de délibéré, conformément à la demande de la cour, qu'à la date du 1er mars 2024, la dette locative s'élevait en principal, après déduction des frais de recouvrement, de commandements de payer et de relance, à la somme de 11.488,56 euros, terme de mars 2024 inclus.
L'obligation de la société ATFB n'étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner par provision au paiement de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il résulte du décompte précité que postérieurement à l'ordonnance entreprise, la société ATFB
a procédé à plusieurs règlements : 10.000 euros le 26 juin 2023, 10.000 euros le 28 novembre 2023, 2.295,63 euros le 30 novembre 2023, 1.920,41 euros le 18 janvier 2024, 14.500 euros entre le 20 et le 26 février 2024.
La société ATFB explique les difficultés financières rencontrées par la réalisation de travaux d'insonorisation coûteux et nécessaires à la bonne exploitation des locaux qu'elle a entrepris et le litige l'ayant opposée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], à son bailleur et à un copropriétaire, à l'origine de la procédure ayant donné lieu à un arrêt de cette cour en date du 31 mai 2023, qui l'a condamnée à payer la somme de 30.000 euros à ce dernier.
Elle affirme être en capacité de régler l'arriéré locatif, la poursuite de son activité étant de nature à lui permettre d'apurer sa dette.
Mme [R] s'oppose aux délais sollicités en faisant valoir que les loyers et charges ne sont plus payés spontanément depuis février 2022. Elle rappelle avoir dû faire délivrer, au cours de l'année 2022, trois commandements de payer et avoir fait pratiquer des saisies conservatoires pour obtenir paiement des loyers visés dans les deux premiers. Elle conteste toute bonne foi de la locataire, indiquant que le contentieux l'ayant opposée au syndicat des copropriétaires, ne lui est pas imputable et que les travaux d'aménagement du local donné à bail, entrepris en 2019, ne doivent pas être pris en compte pour apprécier l'octroi de délais de paiement.
Si les paiements précités n'ont pas permis d'apurer la dette locative, ils démontrent toutefois les efforts réalisés par la société ATFB de sorte que son incapacité à pouvoir apurer sa dette n'est pas caractérisée. Au surplus, le contentieux l'ayant opposée au syndicat des copropriétaires et à son bailleur, de 2015 à 2023, a nécessairement eu une incidence sur la situation économique de la société ATFB, dont l'activité a, de surcroît, subi les effets de la crise sanitaire en 2020 et 2021.
Il convient donc de lui accorder un délai de paiement afin de lui permettre de s'acquitter de sa dette en six mensualités, les cinq premières d'un montant de 1.915 euros chacune et la dernière devant solder la dette en principal ainsi que les intérêts.
Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Au regard des délais accordés et de la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande subsidiaire de Mme [R] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail est sans objet.
En tout état de cause, il sera rappelé que cette demande n'entrait pas dans les pouvoirs de la cour statuant en référé, dès lors que seul le juge du fond peut apprécier la gravité du manquement commis par le preneur et ses conséquences sur la poursuite des relations contractuelles.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
La société ATFB, restant débitrice de loyers, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [R], qui a dû exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense en appel, la somme complémentaire de 1.500 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel à l'exception de celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l'évolution du litige,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2022 à minuit ;
Condamne la société ATFB à payer à Mme [V] épouse [R] la somme provisionnelle de 11.488,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit que la société ATFB pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en six mensualités, les cinq premières d'un montant de 1.915 euros chacune et la sixième réglant le solde de la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si la société ATFB se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société ATFB et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
la société ATFB sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à Mme [V] épouse [R] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Dit que la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail, devenue sans objet, n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés ;
Condamne la société ATFB aux dépens d'appel et à payer à Mme [V] épouse [R] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PR''SIDENT