3 octobre 2023
Cour d'appel de Grenoble
RG n°
20/03846
1ere Chambre
Texte de la décision
N° RG 20/03846 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KUJK
C1
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES
la SELARL BSV
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 03 OCTOBRE 2023
Appel d'un jugement (N° RG 19/00675)
rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 5] JALLIEU
en date du 19 novembre 2020
suivant déclaration d'appel du 03 Décembre 2020
APPELANTE :
Mme [J] [K] épouse [D]
née le 18 novembre 1939 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 5]-JALLIEU
INTIMES :
M. [R] [I]
né le 17 Décembre 1987 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
Mme [T] [U] épouse [I]
née le 20 Novembre 1986 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentés par Me Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, président de chambre,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 juin 2023, Mme Lamoine, conseiller chargé du rapport et Mme Blatry, faisant fonction de président, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu seules les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
Rappel des faits et de la procédure
Suite à un compromis rédigé par notaire en date du 2 mars 2018, Mme [J] [K] épouse [D] a, par acte notarié du 18 octobre 2018, cédé aux époux [R] [I] et [T] [U] un tènement immobilier situé à [Localité 3] (38), [Adresse 6], cadastrée section A n° [Cadastre 4], d'une superficie de 1,6 ares, comprenant un bâtiment inachevé élevé sur rez-de-chaussée et un étage (murs élevés, plancher au premier étage coulé), raccordé uniquement au réseau électrique et à l'eau potable, pour le prix de 162 000 €.
Les époux [I] ont obtenu un permis de construire par arrêté du 8 juin 2018, et installé un mobil-home sur le terrain pour y vivre pendant la durée des travaux d'achèvement de l'immeuble, avec leurs deux enfants. Les travaux ont débuté le 1er janvier 2019 selon déclaration d'ouverture de chantier.
Le 21 juin 2019, les époux [I] ont fait établir un procès-verbal de constat mettant en évidence, dans le remblai situé sur le côté Ouest de la maison et en divers endroits du terrain, des débris et matériaux comprenant, notamment, des débris de plaques de fibrociment comportant de l'amiante.
Ils ont, par lettre recommandée reçue le 2 août 2019, mis Mme [D] en demeure de faire réaliser une dépollution du terrain par un professionnel.
En l'absence de réponse, les époux [I] ont, par acte du 31 octobre 2019, assigné Mme [D] devant le tribunal de grande instance de [Localité 5]-Jallieu pour la voir condamner, au principal sur le fondement d'un manquement à l'obligation d'information et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, à leur payer la somme principale de 161 136 € au titre des travaux d'évacuation des déchets et de remise en état de la parcelle, outre des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, une indemnité de procédure et la prise en charge de frais.
Ils sollicitaient, subsidiairement, une mesure d'expertise aux frais avancés de Mme [D].
Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 5]-Jallieu a, retenant un manquement de la venderesse à son obligation d'information au visa de l'article 1112-2 du code civil dans sa dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
* condamné Mme [D] aux dépens et à payer aux époux [I] les sommes de :
161 136 € au titre des travaux de dépollution,
4 000 € au titre du préjudice de jouissance et moral,
1 853,09 € au titre du coût du diagnostic amiante MEHU,
2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civi
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 3 décembre 2020, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance juridictionnelle du 11 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a, faisant droit à la demande de Mme [D] formée par voie d'incident, ordonné une expertise confiée à Mme [O], qui a déposé le rapport définitif de ses opérations le 12 octobre 2022.
L'instance a repris sur cette base, et, par dernières conclusions n° 4 notifiées le 1er juin 2023, Mme [D] demande à cette cour d'infirmer le jugement déféré, et de :
- déclarer irrecevable et mal fondée l'action en dommages-intérêts intentée par les époux [I] à son encontre,
- débouter ces derniers de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les époux [I] aux dépens d'appel et de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir :
* qu'elle ne peut être tenue d'aucune garantie des vices cachés en raison de la clause d'exclusion de cette garantie stipulée dans l'acte de vente du 18 octobre 2018 en page 17, cette clause d'exclusion visant expressément le sol et le sous-sol du bien vendu,
* qu'il n'est pas établi qu'elle aurait eu connaissance de la présence de déchets, a fortiori de déchets contenant de l'amiante, ni en surface ni en sous-sol du bien vendu,
* qu'il ne suffit pas, pour que la preuve en soit constituée, de tirer cette conclusion de la seule circonstance qu'elle était propriétaire du bien depuis 1973 pour l'avoir reçu en donation ainsi que l'a considéré à tort le tribunal,
* qu'au demeurant, l'expert chargé de procéder au diagnostic technique obligatoire du bien immobilier n'a mis en évidence aucun élément ou matériau contenant de l'amiante,
* que l'experte judiciaire elle-même n'a pas pu se convaincre que la venderesse avait connaissance des déchets enfouis en sous-sol, qu'elle a d'ailleurs noté que, vu leur aspect, ceux-ci avaient été apportés à des périodes différentes, ce qui n'exclut pas des dépôts sauvages,
* que vu l'emplacement des débris et leur enfouissement, ceux-ci ne peuvent résulter du démontage de l'abri et de l'enlèvement des plaques de fibrociment en 2017 par son fils, lequel les a soigneusement déposés et entreposés chez lui,
* qu'en toute hypothèse, les époux [I] ont eu tout le loisir de visiter le bien, y compris avant le compromis signé en mars 2018, à une période où la végétation n'avait pas encore poussé,
* qu'en conséquence, s'il doit être considéré que les débris étaient apparents pour elle, ils l'étaient tout autant pour les acquéreurs,
* que, dès lors, aucune mauvaise foi n'est établie à son encontre, étant souligné que la bonne foi est présumée et que la preuve contraire doit être rapportée par ceux qui s'en prévalent,
* que, dès lors, aucun manquement à son obligation d'information ne peut lui être reproché.
Les époux [I], par dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, demandent la confirmation du jugement déféré, au besoin par substitution de motifs, en ce qu'il a condamné Mme [D] à leur payer le coût des travaux de dépollution, mais son infirmation sur le montant de la somme allouée à ce titre, ramenant leur demande de ce chef à la somme de 130 362,24 € telle que chiffrée par l'experte judiciaire, avec indexation sur l'indice BT 01 à la date de l'arrêt à intervenir, et intérêts au taux légal à compter de cette date.
Ils demandent encore :
* la confirmation des autres sommes allouées, à titre de dommages-intérêts et au titre des frais de diagnostic amiante,
* que soit ordonnée la capitalisation des intérêts,
* la condamnation de Mme [D] aux dépens d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, et à leur payer la somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils reprennent, en les développant, les motifs retenus par le tribunal pour considérer que Mme [D], qui ne pouvait ignorer la présence des débris de matériaux et déchets contenant de l'amiante, a manqué à son obligation légale d'information sur ce point, en soulignant encore :
- que la venderesse a expressément déclaré, en page 27 de l'acte authentique de vente, qu'à sa connaissance il n'existait pas de déchets sur la parcelle vendue,
- qu'en page 26 du même acte, il est rappelé l'obligation légale du vendeur, en application de la réglementation sur les déchets, de supporter le coût de l'élimination des déchets pouvant se trouver sur le bien vendu, qu'ils soient les siens, ceux de ses locataires ou de précédents propriétaires,
- qu'il est vain de prétendre qu'eux-mêmes auraient pu avoir connaissance de l'existence de ces déchets avant la vente, en raison de l'état de la parcelle au moment de celle-ci, laissée à l'abandon et envahie par une végétation ancienne,
- qu'ils n'ont effectivement pu s'en apercevoir qu'après qu'ils en sont devenus propriétaires, la parcelle une fois débroussaillée et les travaux de terrassement entrepris.
Il est renvoyé à leurs conclusions pour plus ample exposé.
L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 6 juin 2023.
MOTIFS
Sur l'obligation de Mme [D] de prendre en charge le coût de l'enlèvement des déchets
Les époux [I] fondent aujourd'hui cette demande sur les clauses du contrat de vente en particulier celles figurant en pages 26 et 27 de cet acte.
La page 26 du contrat de vente comporte la clause ci-après reproduite en sa première partie, sous l'intitulé "RÉGLEMENTATION SUR LES DÉCHETS" :
« Rappel est ici fait de la réglementation sur les déchets, donc il résulte qu'en cas de vente, le vendeur reste devoir supporter le coût de l'élimination des déchets, qu'ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le bien vendu.
L'article L. 151-1 II du code de l'environnement dispose que : "Est un déchet au sens de la présente loi tout résidu d'un processus de production, de transformation ou d'utilisation, toute substance, matériau, produit ou plus généralement tout bien meuble abandonné ou que son détenteur destine à l'abandon." »
Cette clause ne fait que rappeler la jurisprudence du Conseil d'Etat (en particulier CE, 6ème/1ère SSR, 25 septembre 2013, n°358923), selon laquelle le propriétaire du terrain sur lequel ont été déposés des déchets peut être regardé comme le détenteur de ceux-ci, au sens des dispositions de l'article L. 541-2 du code de l'environnement, notamment s'il a fait preuve de négligence à l'égard d'abandons sur son terrain, et être assujetti à ce titre à l'obligation d'élimination des déchets prévu par ce texte ; par voie de conséquence, le vendeur d'un immeuble sur lequel se trouvent des déchets au sens du texte susvisé reste légalement tenu d'en assurer l'enlèvement et l'élimination.
C'est donc à bon droit, par ces motifs substitués, que le tribunal a fait droit à la demande des époux [I] tendant à voir mettre à la charge de Mme [D] le coût de l'enlèvement des nombreux débris, gravats et morceaux de matériaux en particulier ceux contenant de l'amiante, se trouvant sur le sol et dans le sous-sol du terrain vendu, Mme [D] ne pouvant utilement invoquer, pour s'exonérer de son obligation :
ni la clause de non-garantie figurant en page 17 de l'acte de vente sous l'intitulé "1-) ETAT-MITOYENNETE-DESIGNATION-CONTENANCE" qui ne concerne, selon ses termes, que "la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol", dès lors que l'action n'est pas fondée, à titre principal, sur l'existence de vices cachés mais sur l'exécution d'une obligation légale rappelée au contrat, étant souligné, au surplus, que cette exclusion de garantie est expressément stipulée "sauf application d'une disposition légale spécifique",
ni le moyen tiré de sa bonne foi en ce qu'elle n'aurait pas, au moins pour ceux enfouis dans le sol, connu l'existence des matériaux et débris, cette circonstance n'étant pas de nature à exonérer le détenteur de son obligation d'élimination des déchets,
ni enfin le diagnostic obligatoire de 'Repérage amiante' établi avant la vente par M. [E] du cabinet 'AIN DIAG', dès lors que la lecture attentive de ce document daté du 4 septembre 2017 permet de constater que le diagnostiqueur n'a examiné que les 'pièces des locaux ou parties de l'immeuble' figurant sur le schéma de repérage détaillé en page 2 du document, c'est-à-dire exclusivement la partie bâtie de l'immeuble objet de la vente et non pas le terrain qui l'entourait.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a, en son principe, condamné Mme [D] à exécuter cette obligation, sauf à réduire à 130 362,24 € outre indexation comme il sera précisé au dispositif de cet arrêt, la somme allouée aux époux [I] à ce titre, conformément à la demande actuelle de ces derniers reposant sur les devis obtenus en cours d'expertise après établissement de métrés sous le contrôle de l'experte judiciaire, devis validés par cette dernière.
Sur les demandes de dommages-intérêts et de prise en charge de frais
Cette demande repose sur la faute contractuelle commise par Mme [D] en ce que, selon les époux [I], elle avait nécessairement connaissance de l'existence des débris contenus dans les remblais et sur le terrain vendu, et aurait volontairement omis de les en informer, en affirmant au contraire expressément dans l'acte de vente, en haut de la page 27, qu' « à sa connaissance, il n'existe pas de déchets sur la parcelle vendue ».
Sur ce point, il ressort des éléments du dossier, en particulier de la chronologie et des déclarations des parties reprises par l'experte judiciaire dans son rapport, et non contredits par les parties dans leurs écritures devant cette cour :
- que la parcelle en cause a été reçue par Mme [D] en donation partage en 1973,
- que des travaux de construction d'une maison ont été entrepris, réalisés en partie par M. [L] [D] époux de la venderesse,
- que les enfants du couple, [H] [D] et [M] [D] épouse [N], présents lors des accedits de l'experte pour accompagner leur mère née en 1939, ont précisé, selon propos retranscrits par l'experte en page 14 de son rapport :
que leur père 'possédait' (sic) en réalité le tènement immobilier, avec un entrepôt métallique,
qu'il avait procédé à des travaux sur la cave de 1976 à 1978, les remblais contenant des déchets de BTP ayant été mis en oeuvre après ces travaux,
que M. [L] [D] avait ajouté, aux murs bruts de la maison d'habitation inachevée, un appentis recouvert de tôles de fibrociment contenant de l'amiante, appentis déposé avec ses tôles amiantées par [H] [D] en 2017, pour les entreposer dans sa propriété.
En outre, ce dernier a affirmé devant l'experte qui l'a consigné en page 13 de son rapport que : 'les remblais étaient parfaitement visibles avant la vente et que rien n'avait été caché'.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments concordants que Mme [D] ne pouvait ignorer l'existence, sur le terrain, au moins des remblais contenant des déchets de BTP ainsi que des déchets affleurant le sol, la circonstance que des dépôts sauvages aient pu se mêler aux dépôts volontaires n'étant certes pas à exclure en raison de l'état d'abandon du terrain, non clôturé et non surveillé, propice à ces incivilités, mais étant sans incidence sur la connaissance qu'avait la venderesse de l'état du terrain et de l'existence des matériaux et déchets en place. Elle ne pouvait dès lors déclarer sincèrement dans l'acte de vente, que 'à sa connaissance, il n'exist(ait) pas de déchets sur la parcelle vendue'
C'est en vain que l'appelante prétend encore, en défense, que les époux [I] ne pouvaient pas ignorer, au moment de la vente, l'existence de ces matériaux au moins pour ceux étant à même le sol, en se prévalant notamment des remarques et de l'avis de l'experte judiciaire sur ce point.
En effet, il ressort des pièces produites que :
- si le compromis de vente a été signé en mars 2018, argument invoqué par l'appelante pour se prévaloir de l'absence de végétation en cette période de l'année, ce qui aurait, selon elle, permis aux acquéreurs d'avoir une connaissance personnelle du contenu des remblais et de l'existence des débris à même le sol, il ressort de deux photographies produites par les intimés (leurs pièces n° 28) que le terrain objet de la vente était, dans la période écoulée entre le compromis signé en mars 2018 et l'acte authentique signé en novembre de la même année, envahi d'une végétation foisonnante et ancienne (arbustes non entretenus cachant en grande partie le bas des murs du bâtiment, hautes herbes sèches), ce qui permet d'exclure l'hypothèse selon laquelle la végétation aurait poussé depuis le mois de mars et que les époux [I] auraient, par conséquent, pu voir précisément les remblais et les déchets se trouvant sur le terrain avant la signature du compromis,
- l'allégation selon laquelle rien ne permettrait de confirmer que les photographies ainsi produites concerneraient le bien en cause est contredite par l'examen des photographies numérotées et légendées par l'architecte chargé d'établir le projet de réhabilitation du bâti jointes en annexe à la demande de permis de construire, sa photographie n° 4 en particulier montrant la parfaite concordance entre la silhouette du bâtiment inachevé et celle figurant en 2ème photographie de la pièce n° 28 des intimés,
- enfin, le procès-verbal de constat produit par les époux [I] en date du 21 juin 2019 montre encore combien, même sept mois après l'acte authentique, certaines parties du terrain étaient encore encombrées d'une végétation sauvage luxuriante camouflant en grande partie des débris et matériaux divers (cf photographies en pages 8, 9 et 10 du constat), l'ensemble de ces éléments témoignant que les époux [I] ne pouvaient, en l'état du terrain au moment de la vente, imaginer ce qu'ils allaient découvrir une fois les travaux de défrichement et de déblaiement entamés alors que la venderesse avait affirmé dans l'acte que le bien vendu ne contenait aucun débris ni déchet.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné Mme [D] à payer aux époux [I] la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral consécutif au manquement, par la venderesse, à son devoir d'information loyale lors de la vente, ainsi que la somme de 1 853,09 € correspondant au coût du diagnostic amiante du terrain, que les intimés ont dû faire établir par le cabinet MEHU pour étayer leur demande en première instance avant que soit ordonnée l'expertise judiciaire.
Le jugement sera donc confirmé de ces deux chefs.
La demande de capitalisation des intérêts, dès lors qu'elle est formée pour les intérêts dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil, s'impose au juge et il y a donc lieu d'y faire droit.
Sur les demandes accessoires
Mme [D], qui succombe en son appel, devra supporter les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur.
Il est équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [I].
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] à payer aux époux [I] la somme de 161 136 € au titre des travaux de dépollution.
L'infirme sur ce dernier point et, statuant de nouveau et y ajoutant :
Condamne Mme [D] à payer aux époux [R] [I] et [T] [U] :
* la somme de 130 362,24 € au titre de la dépollution et remise en état du tènement immobilier, indexée à ce jour sur l'indice BT 01 selon ce dernier indice connu à la date du présent arrêt, en référence au dernier indice connu à la date du dépôt du rapport de l'experte [O], et avec intérêts au taux légal à compter du présent,
* la somme supplémentaire de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Rejette toutes les autres demandes.
Condamne Mme [D] aux dépens d'appel comprenant de droit les frais d'expertise judiciaire, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT