7 février 2023
Cour d'appel de Lyon
RG n°
21/01739
1ère chambre civile B
Texte de la décision
N° RG 21/01739 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NOK7
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]
Au fond
du 10 février 2021
RG : 18/01635
ch1cab01A
VAZ
PICOT
S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE L'EUROPE
S.A.S. UP NOTAIRES
C/
[C]
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE [Localité 7]
1ère chambre civile B
ARRET DU 07 Février 2023
APPELANTS :
Maître Fabrice VAZ notaire associé de la Société UP NOTAIRES.
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1813
Assisté de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 719
Maître Florent PICOT notaire associé de la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L'EUROPE.
62 rue de Bonnel
69003 [Localité 7]
Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1813
Assisté de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 719
La S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE L'EUROPE venant aux droits de la SCP RAMBAUD, PICOT, POMMIER, FAVRE, DELSOL et PREZIOSO notaires associés
62 rue de Bonnel
69003 [Localité 7]
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1813
Assistée de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 719
La S.A.S. UP NOTAIRES venant aux droits de la SCP FABRICE VAZ, CLAUDE TOUZET et FREDERIC AUMONT, notaires associés
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1813
Assistée de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 719
INTIMES :
M. [X] [B] [A] [C]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 7] (69)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1113
Mme [W] [D] [I] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de [Localité 7], toque : 1113
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 16 Décembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2022
Date de mise à disposition : 07 Février 2023
Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Sandra BOUSSARIE, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 13 mars 2008 les époux [C] ont signé un compromis de vente, dressé par la SCP Vaz Touzet, devenue la SCP Vaz Touzet et Aumont, notaires associés, pour l'achat d'un tènement immobilier d'une superficie de 328 m2, sis [Adresse 5]), au prix de 127 000 euros. La vente a été réitérée par acte authentique du 10 juin 2008 dressé par M. Picot, notaire de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso. Le notaire des acquéreurs, M. Vaz est intervenu à l'acte de vente.
Les acquéreurs ont fait édifier une maison d'habitation, un permis de construire ayant été délivré à leur vendeur le 4 janvier 2008, avec une déclaration de conformité au 18 septembre 2009.
Les époux [C] ont, par suite d'une mutation professionnelle, sollicité l'agence immobilière [R] [N] pour vendre leur bien mais elle a émis des réserves, au regard de la nécessité de modifier le cahier des charges du lotissement. Ils ont fait appel à une autre agence, qui a signé un mandat de vente et un compromis a été signé le 2 octobre 2017 avec les consort [P], au prix de 350 000 euros.
M Picot, chargé de la réitération de la vente par acte authentique, a sollicité un avis du Cridon pour sécuriser l'acte, au regard des dispositions du cahier des charges du lotissement du 26 juin 1954.
Considérant que la réponse révélait une insécurité juridique quant à la possibilité de vendre leur bien immobilier, les époux [C] ont fait délivrer une assignation 1e 29 janvier 2018 à M Picot et la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et à M Vaz et la SCP Vaz Touzet et Aumont, aux fins de:
- les voir condamner in solidum à réparer leur préjudice financier évalué à 350 000 euros et leur préjudice moral à 10 000 euros, ainsi qu'à 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,
- ou, avant dire droit, de voir designer un expert pour l'évaluation de leur bien, la perte de valeur, et voir interrompre la prescription.
Par un jugement du 10 février 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 7] a:
- dit que l'action de M et Mme [C] est recevable,
- condamné M Picot, la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso , M Vaz et la SCP Vaz Touzet et Aumont à payer à M et Mme [C], la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance et celle de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral;
- condamné M Picot, la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso , M Vaz et la SCP Vaz Touzet et Aumont à payer à M et Mme [C], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,
- prononcé l'exécution provisoire.
Par déclaration du 9 mars 2021, M Vaz, M Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont (les notaires) ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 8 juin 2021, ils demandent de:
- infirmer le jugement;
- dire et juger prescrite l'action engagée le 29 janvier 2018 par M et Mme [C], compte tenu de leur reconnaissance d'une situation parfaitement connue d'eux dès avril 2011;
A titre subsidiaire,
- dire et juger que M et Mme [C] sont défaillants dans la démonstration d'une faute des notaires directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable effectif;
- débouter M et Mme [C] de l'intégralité de leurs prétentions;
- condamner M et Mme [C] à payer à M Vaz, et à la SAS Up notaires, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner M et Mme [C] à payer à M Picot et à la SELARL Office notarial de l'Europe, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela et associés, avocat, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 1er septembre 2021, M et Mme [C] demandent de:
- confirmer le jugement, en ce qu'il a :
- déclaré recevable leur action,
- condamné M Vaz, M Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont à les indemniser à hauteur de la somme de 50 000 euros, au titre de leur préjudice résultant de la perte de chance, ainsi que de leur préjudice moral, à hauteur de la somme de 20 000 euros;
- condamné M Vaz, M Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont à leur payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les dépens.
Sur le quantum des préjudices, statuant à nouveau,
A titre principal,
- condamner in solidum M Vaz, M Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont à leur payer la somme de 350 000 € (à parfaire), à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice financier et la somme de 30 000 € (à parfaire), à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral.
Subsidiairement, et avant dire droit,
- désigner tel expert qu'il plaira, aux fins de :
1. Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] et les visiter,
2. Recueillir les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause
et, le cas échéant, entendre tous sachants,
3. Procéder à l'évaluation des biens immobiliers appartenant à M et Mme [C], en faisant abstraction de l'incertitude juridique liée à l'existence du cahier des charges du lotissement,
4. Donner son avis sur la perte de valeur desdits biens immobiliers du fait du risque
potentiel de démolition encouru,
5. Répondre aux dires et observations des parties et leur communiquer un pré-rapport, en
sollicitant leurs observations avant le dépôt du rapport d'expertise,
Statuer ce que droit sur la provision sur honoraires de l'expert, ainsi que sur la date de dépôt
du rapport.
Réserver les dépens.
En toute hypothèse,
- condamner in solidum Me Vaz, Me Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont à payer à M et Mme [C], la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre des frais exposés en cause d'appel
- condamner in solidum Me Vaz, Me Picot, la SELARL office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Rambaud Picot Pommier Favre del Sol Prezioso et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Vaz Touzet et Aumont aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARLValérie Berthoz, avocat sur son affirmation de droit.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 décembre 2021.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la prescription de l'action
Les notaires font valoir qu'il résulte d'un courrier adressé par M et Mme [C] au commissaire enquêteur le 23 juin 2013, qu'ils ont eu connaissance dès le mois d'avril 2011 que la construction de leur maison pouvait enfreindre les règles du cahier des charges de leur lotissement. Ils en déduisent que l'action, engagée le 29 janvier 2018, est prescrite.
M et Mme [C] font valoir que la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage et qu'en 2011, ils ont seulement découvert qu'une association entendait se prévaloir des règles contenues dans le cahier des charges du lotissement, mais ils étaient persuadés que leur maison n'était pas concernée. Ils précisent que ce n'est que lorsqu'ils ont eu connaissance de l'avis du Cridon, en 2017, qu'ils ont compris que leur bien pouvait faire l'objet d'une action en démolition.
Réponse de la cour
C'est à juste titre que les premiers juges, qui ont rappelé qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription en matière extra contractuelle, se situe le jour où la victime a connaissance des éléments lui permettant d'exercer son action, ont retenu, que bien qu'il soit établi que M et Mme [C] avaient connaissance du cahier des charges du lotissement en 2011, ils n'en mesuraient pas l'exacte portée, compte tenu de la mention de la validité de leur construction dans l'acte de vente, pour en déduire que c'est à compter du dépôt du rapport du commissaire enquêteur déposé le 31 juillet 2013, qu'ils ont connu avec exactitude leurs droits, puis à compter de l'annulation le 31 mars 2016, de la délibération du conseil municipal de [Localité 6], qui avait créé de nouveaux droits à leur bénéfice.
En conséquence, confirmant la décision, il y a lieu de dire que l'action engagée le 29 janvier 2018 est recevable.
2. Sur la faute des notaires
M et Mme [C] font valoir qu'alors que le cahier des charges d'un lotissement a valeur contractuelle, de sorte que les clauses qu'il comporte engage les co lotis, leur lot est issu de la division d'une parcelle, qui n'a pas été autorisée, et sur lequel ils ont, en outre, édifié une maison d'habitation qui ne respecte pas les dimensions prévues dans le cahier des charges.
Les notaires font valoir qu'une copie du cahier des charges et de ses additifs a été remis à M et Mme [C] le jour de la vente. Ils ajoutent s'agissant du morcellement du terrain, qu'il était admis par la mairie que la non-opposition à la déclaration préalable de division validait le morcellement, ce qui a été fait. S'agissant des permis de construire, il a été rappelé à M et Mme [C] qu'il leur appartenait de respecter les règles de droit privé du cahier des charges.
Réponse de la cour
Selon l'article E de l'additif au cahier des charges du lotissement concerné, est nul et de nul effet, tout acte de vente consenti en infraction avec les règle selon laquelle, tout morcellement, quelle qu'en soit la cause, des terrains cédés, est interdit; même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation spéciale et expresse par la commune de [Adresse 5].
L'article 4 du cahier des charges stipule qu'il ne pourra être édifié qu'une seule construction par lot et la surface bâtie n'excédera pas un cinquième de la surface de ce lot.
En l'espèce, c'est par des motifs que la cour adopte expressément que les premiers juges ont retenu, que tant Me Vaz et son étude notariale, s'agissant de la promesse synallagmatique de vente du 13 mars 2008, que Me Picot et son étude notariale, s'agissant de l'acte de vente du 10 juin 2008, ont manqué à leur devoir d'information et de conseil en n'attirant pas l'attention de M et Mme [C], qui acquéraient un terrain avec un permis de construire mentionnant une construction dont la superficie dépassait celle autorisée par le cahier des charges, sur la nécessité de respecter ses exigences et à défaut, les risques encourus.
La simple annexion du cahier des charges et du permis de construire au compromis puis à l'acte de vente, n'exonère pas le notaire de cette obligation d'information, surtout en présence d'une difficulté juridique particulière tenant au fait qu'il était spécifié dans l'acte de vente que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement n'avaient plus à s'appliquer, tandis que les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux, contenues dans le cahier des charges du lotissement, restaient en vigueur.
Or, il n'est pas établi que les notaires ont donné une information spécifique à M et Mme [C] sur cette distinction, qui définissait pourtant l'étendue de leurs droits.
En conséquence, par confirmation du jugement, il convient de retenir que les deux notaires ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité.
3. Sur le préjudice
M et Mme [C] font valoir que compte tenu du risque d'une action en démolition de leur propriété, ils sont dans l'impossibilité totale de la vendre, alors qu'ils avaient reçu une offre d'achat avant le litige, d'un montant de 350 000 euros.
Les notaires font valoir qu'aucune action en démolition n'est en cours ou même envisagée à leur encontre et qu'il n'est pas démontré que leur bien, qui reste dans leur patrimoine, est dépourvu de toute valeur marchande.
Réponse de la cour
En l'absence de la démonstration par M et Mme [C] de l'existence d'une action en démolition en cours, ou même envisagée, leur préjudice consiste en la difficulté de vendre leur maison, compte tenu du litige potentiel auquel devront faire face les acquéreurs. Cependant, il ne saurait s'agir d'une impossibilité totale de vendre leur bien, ainsi qu'ils le soutiennent.
Cette difficulté pour vendre leur maison entraîne mécaniquement une diminution de sa valeur.
En conséquence, par confirmation du jugement, il convient d'évaluer le préjudice matériel de M et Mme [C], à la somme de 50 000 euros et de condamner in solidum les notaires à leur payer cette somme.
De même, par confirmation du jugement, leur préjudice moral est évalué à la somme de 20 000 euros, compte tenu du stress généré par la nécessité pour eux de vendre rapidement leur bien, suite à la mutation professionnelle de M. [C]. Par suite, les notaires sont condamnés in solidum à leur payer cette somme.
4. Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [C], en appel. M. Fabrice Vaz et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Fabrice Vaz, Claude Touzet et [O] Aumont, notaires associés, M. Florent Picot et la SELARL Office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP [S] Rambaud, Florent Picot, [Z] Pommier, [J] Favre, [K] Delsol et [V] Prezioso, notaires associés, sont condamnés in solidum à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.
Les dépens d'appel sont à la charge de M. Fabrice Vaz et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Fabrice Vaz, Claude Touzet et [O] Aumont, notaires associés, M. Florent Picot et la SELARL Office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Philippe Rambaud, Florent Picot, [Z] Pommier, [J] Favre, [K] Delsol et [V] Prezioso, notaires associés qui succombent en leurs demandes principales.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que toutes les condamnations prononcées à l'encontre de M. Fabrice Vaz et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Fabrice Vaz, Claude Touzet et [O] Aumont, notaires associés, M. Florent Picot et la SELARL Office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Philippe Rambaud, Florent Picot, [Z] Pommier, [J] Favre, [K] Delsol et [V] Prezioso, notaires associés, le sont in solidum;
Condamne in solidum M. Fabrice Vaz et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Fabrice Vaz, Claude Touzet et [O] Aumont, notaires associés, M. Florent Picot et la SELARL Office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Philippe Rambaud, Florent Picot, [Z] Pommier, [J] Favre, [K] Delsol et [V] Prezioso, notaires associés à payer à M et Mme [C], la somme globale de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Condamne in solidum M. Fabrice Vaz et la SAS Up notaires, venant aux droits de la SCP Fabrice Vaz, Claude Touzet et [O] Aumont, notaires associés, M. Florent Picot et la SELARL Office notarial de l'Europe, venant aux droits de la SCP Philippe Rambaud, Florent Picot, [Z] Pommier, [J] Favre, [K] Delsol et [V] Prezioso, notaires associés aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,