22 mai 2014
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
13/10920
11e Chambre B
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 MAI 2014
N°2014/283
Rôle N° 13/10920
[H] [S]
C/
[L] [D]
Grosse délivrée
le :
à :
ME BOURGLAN
ME JAUFFRET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de Marseille en date du 09 Avril 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11 12-2959.
APPELANT
Monsieur [H] [S]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/006834 du 04/07/2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Chantal BOURGLAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [L] [D] Faisant élection de domicile chez son mandataire SIGA PROVENCE SARL dont le siège social est sis [Adresse 4],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christian JAUFFRET, avocat au barreau de MARSEILLE, constituée en lieu et place de Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller, et Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargés du rapport.
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014.
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 13 juillet 2000, [L] [D] a consenti à [H] [S] la location d'un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer de 215,57 euros.
Un arrêté de péril concernant les façades de l'immeuble a été pris le 17 septembre 2010 qui a pris fin le 21 décembre 2011.
Suite à un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail délivré le 15 mars 2012, les lieux ont été libérés en mai 2012.
Par acte d' huissier en date du 19 avril 2012 [H] [S] a formé opposition au commandement de payer pour en demander la nullité au visa de l'article L521 ' 2 alinéa deux du code de la construction et de l'habitation , la suspension des loyers étant encourue selon lui.
Il a demandé au tribunal de condamner [L] [D] au paiement des sommes suivantes :
' 3000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance subi
' 2000 €au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
[L] [D] a conclu au débouté et a sollicité reconventionnellement la condamnation de [H] [S], à lui payer les sommes de :
' 3718,48 euros au titre du solde locatif
' 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 9 avril 2013 le tribunal d'instance de Marseille a débouté [H] [S] de l'ensemble de ses demandes.
Le tribunal d'instance a condamné [H] [S] à payer à [L] [D] les sommes de:
' 3640,28 euros au titre du solde locatif
' 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire du jugement a été ordonnée
Le juge d'instance a constaté que l'arrêté de péril en question ne portait que sur les parties communes de l'immeuble, et non sur les parties privatives et qu'il n'était pas assorti d'une interdiction d'habiter.
La suspension de paiement du loyer ne pouvait ainsi s'exercer.
[H] [S] interjeté appel du jugement le 27 mai 2013.
Par conclusions du 26 juin 2013 il demande à la cour infirmation du jugement et de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 15 mars 2012.
Il demande à la cour de condamner [L] [D] à lui rembourser la somme de 1193,05 euro et à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts.
Il réclame une somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Il soutient que lorsque l'arrêté de péril concerne les parties communes de l'immeuble, les dispositions législatives relatives à la suspension du paiement des loyers s'appliquent également.
Il observe que les dispositions de l'article L521 ' 2 alinéa deux du code de la construction sont générales et s'appliquent à tous les logements situés dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté de péril.
Il ajoute que cette interprétation est confirmée par la caisse des allocations familiales qui n'a versé de janvier 2011 à décembre 2011 inclus aucune allocation logement.
En revanche à compter de la mainlevée de l'arrêté de péril , il mentionne que la caisse des allocations familiales a procédé au rétablissement des allocations logement dès janvier 2012.
Après avoir fait les comptes entre les parties il allègue que le bailleur a bénéficié d'un trop perçu de 1193,03 euros.
Il indique qu'il a subi un trouble de jouissance important du fait de harcèlement de son bailleur avec menace d'expulsion alors qu'il n'était redevable d'aucuns loyers durant la période de l'arrêté de péril.
Par conclusions en date du 16 juillet 2013 [L] [D] demande confirmation du jugement en ce qu'il a condamné [H] [S] à lui payer la somme de 3640,28 euros au 10 mai 2012 date de son départ des lieux et la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant il réclame devant la cour une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il maintient que l'arrêté de péril tel qu'il est motivé en l'espèce ne permet pas aux locataires d'être dispensé du versement du loyer, faute pour cet arrêté d'être assorti d'une interdiction d'habiter prise par le maire , seule hypothèse pour laquelle la suspension des loyers est mise en 'uvre.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes des articles L 511-1 et L 511-2 du code de la construction et de l'habitation le maire met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine en demeure de faire les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril.
Si l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants , le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive . Les dispositions des articles L 521-1 à L521-4 sont alors applicables.
En l'espèce par arrêté en date du 17 septembre 2010 le Maire de [Localité 2] a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] sous un délai de 6 mois à compter de la notification du présent arrêté de mettre fin durablement au péril en réalisant les travaux de réparation des désordres suivants :
- mauvais état des bandeaux , chéneaux et corniches de la façade sur rue , avec risque , à terme , de chute d'éléments de maçonnerie sur le public
- mauvais état des enduits fissurés en façade latérale droite surplombant la cour intérieure de l'immeuble sis [Adresse 3] avec risque , à terme , de chute de matériaux sur le public .
Il résulte des dispositions de cet arrêté qu'il ne porte que sur les parties communes de l'immeuble, et non privatives , et qu'il n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter.
Il n'apparaît pas plus de ces dispositions que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier , relatifs aux façades de l'immeuble , aient pu priver ou interdire à [H] [S] l'occupation sécurisé de son logement.
L'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnées par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants n'a donc pas à recevoir application en l'espèce .
Au vu des pièces produites et notamment du relevé de compte le premier juge a justement considéré que la demande en paiement au titre des loyers dus par [H] [S] était justifiée à hauteur de 3.640,28 euros déduction faite de la somme de 78,20 euros correspondant aux frais administratifs.
[H] [S] ne justifie à la présente procédure d'aucun comportement fautif de [L] [D] à même de fonder une demande en dommages -intérêts .
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
L'équité ne commande pas d'allouer de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[H] [S] qui succombe à l'instance en supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant contradictoirement
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne [H] [S] aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT