14 novembre 2018
Cour de cassation
Pourvoi n°
17-13.290
Première chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2018:C110683
Texte de la décision
CIV. 1
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10683 F
Pourvoi n° X 17-13.290
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Consultants immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Sébastien X...,
2°/ à Mme Alexandra Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
3°/ à la société Yonahval investissements immobiliers, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme F... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Consultants immobilier, de Me Z..., avocat de la société Yonahval investissements immobiliers, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme X... ;
Sur le rapport de Mme F... , conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Consultants immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Consultants immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Consultants Immobilier de ses demandes tendant à ce que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 avril 2015 soit confirmé en ce qu'il avait dit que la vente entre les époux X... et les époux A... était parfaite dès le 12 mars 2013, qu'en refusant de signer la promesse de vente de leur bien les époux X... avaient manqué à leurs obligations telles qu'elles résultaient du contrat de mandat signé avec la société Consultants Immobilier le 1er mars 2013, que la clause pénale résultant du contrat de mandat conclu le 1er mars 2013 entre les époux X... et la société Consultants Immobilier était valable, et en ce qu'il avait condamné solidairement les époux X... à payer à la société Consultants Immobilier la somme de 42.300 € au titre de la clause pénale insérée au mandat conclu le 1er mars 2013 ;
AUX MOTIFS QUE : « il convient de rappeler que : suivant mandats de vente sans exclusivité, les époux X..., propriétaires d'un appartement situé [...] en ont confié la vente à la société Yonahval Investissements Immobiliers, exerçant sous le nom commercial Etudes S. B... le 28 février 2013 puis à la société Consultants Immobilier le 1er mars 2013, moyennant le prix de 1.445.000 € ; aux termes du mandat, en cas de vente, la rémunération de Consultants Immobilier ès qualités de mandataire s'élevait à 3 % (TVA incluse) du prix de vente à la charge de l'acquéreur ; le 6 mars 2013, Consultants Immobilier a informé les époux X... que les époux A... souhaitaient acquérir le bien moyennant le prix de 1.340.000 € net vendeur ; par courriel du 12 mars 2013 à 16h19, les époux X... ont formé une contreproposition à concurrence de 1.370.000 € net vendeur, souhaitant une réponse le jour même ; le 12 mars 2013 à 20h56 ou 23h56, Consultants Immobilier leur a confirmé l'accord des époux A... pour l'acquisition de leur bien au prix sollicité, puis le 13 mars 2013, par télégramme reçu par les époux X... à 15h31 ; le 18 mars 2013, Consultants Immobilier a reçu un courrier des époux X... daté du mars 2013 l'informant avoir vendu leur appartement sis [...] au prix de 1.445.000 € à M. et Mme C... par l'intermédiaire de l'Etude S. B... ; le 8 avril 2013, les époux X... ne s'étant pas présentés pour signer la promesse de vente avec les époux A..., qui avaient versé l'immobilisation d'usage, le notaire a dressé un procès-verbal de carence ; le 14 mars 2013, la société Consultants Immobilier a fait assigner les époux X... pour les voir condamnés à payer la clause pénale résultant du contrat de mandat conclu entre les parties le 1er mars 2013, lesquels ont assigné la société Yonahval le 23 octobre 2013 ; le 16 avril 2015 est intervenue la décision dont appel qui a, pour l'essentiel, fait droit à la demande de pénalités et rejeté la demande en garantie des époux X.... Selon les termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acquéreur à l'égard du vendeur dès qu'on a convenu de la chose et du prix ; les époux X... qui avaient donné leur bien à vendre sans exclusivité à deux agences pour un prix de 1.445.000 € se sont vus transmettre par chacune d'elles une proposition d'achat le 12 mars 2013 ; la première a été faite par l'intermédiaire du cabinet Consultants Immobilier pour un prix de 1.340.000 € net vendeur le 6 mars 2013 à laquelle ils ont répondu par courriel du 12 mars 2013 à 16h19 en faisant une contreproposition à concurrence de 1.370.000 € net vendeur ; figurent parmi les pièces produites un mail de Benoît D... de Consultants Immobilier à M. X... du 12 mars 2013 à 21h26, l'informant de ce que le prix de 1.370.000 € net vendeur avait été accepté, ainsi qu'un mail de Max E..., associé de Benoît D... à Benoît D... à 20h47 contenant un projet de réponse du même type ; cependant, figure aux débats un mail émis à 23h56 par lequel les époux A... ont informé M. E... de leur acceptation de ce prix ; M. E... leur a répondu à 0h47 le 13 mars 2013 de ce qu'il avait transféré leur message aux vendeurs ; le lendemain, 13 mars, Consultants Immobilier a adressé aux époux X... un télégramme de confirmation à 15h31 ; il y a dès lors une incertitude quant au jour et à l'heure exacts à laquelle les époux X... ont été informés de l'acceptation de leur contreproposition par les époux A... ; les époux X... ont laissé un message téléphonique le 13 mars à 16h10 à l'intention de Consultants Immobilier dans lequel, tout en se déclarant ravis du prix proposé, ils restent évasifs, faisant allusion à une mauvaise nouvelle tout en ne déclarant pas formellement qu'ils ont un autre acheteur au prix de départ et qu'ils ont accepté son offre ; ce n'est que le 18 mars 2013 que Consultants Immobilier recevra un courrier daté du 14 mars par lequel les époux X... l'informeront avoir vendu leur appartement au prix de 1.445.000 € à M. et Mme C... par l'intermédiaire de l'Etude S. B... ; s'agissant de la deuxième offre faite par l'intermédiaire du cabinet Etude S. B..., les époux X... versent aux débats un courrier du 12 mars 2013 par lequel M. B... les informe que M. et Mme Christophe C... allaient faire à leur intention une offre au prix convenu dès le lendemain ; la promesse de vente sera signée entre les époux X... et les époux C... le 13 mars 2013 ; en réalité, contrairement à ce qu'a retenu le jugement déféré, il n'est pas démontré que l'accord des époux A... a été porté à la connaissance des époux X... dès le 12 mars 2013 à 20h56 ; la vraisemblance relevée par le tribunal ne suffit pas à caractériser une faute à l'encontre des époux X... ; le contenu sibyllin du message téléphonique du 13 mars 2013 à 16h30 ne permet pas de qualifier celui-ci de confirmation de l'accord sur le prix, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale insérée au mandat de vente liant les époux X... à la société Consultants Immobilier » ;
ALORS 1°) QU' en considérant d'une part que « figurent parmi les pièces produites un mail de Benoît D... de Consultants Immobilier à M. X... du 12 mars 2013 à 21h26, l'informant de ce que le prix de 1.370.000 € net vendeur avait été accepté (
) », d'autre part qu'« il y a dès lors une incertitude quant au jour et à l'heure exacts à laquelle les époux X... ont été informés de l'acceptation de leur contreproposition par les époux A... », la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QU' il n'est pas permis au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le 12 mars 2013, M. D... a adressé aux époux X... un courrier électronique, aux termes duquel : « ci-dessous le mail de confirmation de la vente de votre appartement au prix et aux conditions de votre contre-offre de ce jour ! Soit 1.370.000 euros (un million trois cent soixante-dix mille euros) net vendeurs ! Bravo et merci de votre confiance dans cette vente », et transféré aux époux X... un précédent courrier électronique de M. E... aux termes duquel : « Chers clients, Pour faire suite à votre contreproposition concernant la vente de votre appartement sis [...] , je vous confirme son acceptation par M. et Madame A..., moyennant le prix de 1.370.000 € net vendeur. Leur financement est déjà validé comme nous l'avons déjà évoqué » ; qu'en considérant qu'il y aurait une incertitude quant au jour et l'heure exacts à laquelle les époux X... avaient été informés de l'acceptation de leur contreproposition par les époux A... et qu'il ne serait pas démontré que l'accord des époux A... avait été porté à la connaissance des époux X... le 12 mars à 20h56, la cour d'appel a dénaturé le courrier électronique adressé par M. D... aux époux X... le 12 mars 2013 à 20h56, et transférant un précédent courrier électronique de M. E..., en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ;
ALORS 3°) QUE la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en infirmant le jugement en ce que les premiers juges avaient fait application de la clause pénale insérée au mandat conclu par les époux X... et la société Consultants immobilier et prévoyant le versement par les époux X... de la rémunération due à l'agent immobilier en cas de vente, quand il résulte de ses propres constatations que les époux X... avaient émis une contreproposition qui avait été acceptée le même jour par les époux A..., de sorte que la vente était parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1103 du code civil ;
ALORS 4°) QUE si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ; qu'en considérant qu'aucune faute n'aurait été caractérisée à l'encontre des époux X... après avoir constaté que ces derniers avaient émis une contreproposition aux époux A... le 12 mars 2013, demandant une réponse le jour même et que M. D... avait informé les époux X... le 12 mars 2013 à 20h56 de ce que leur contreproposition avait été acceptée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce.