3 janvier 1984
Cour de cassation
Pourvoi n° 81-14.326

Texte de la décision

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI PRINCIPAL: ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 29 MAI 1981) QUE LA SOCIETE A... GEORGE V, MARCHAND DE BIENS, APRES AVOIR ACHETE UN IMMEUBLE, A PROCEDE A SA DIVISION PAR LOTS, A ETABLI UN REGLEMENT DE COPROPRIETE ET A VENDU LES DIFFERENTS LOTS A MME C... EPOUSE X..., A M DE Y..., AUX EPOUX E... ET A MELLE ABILE B... ;



QUE M X... ETANT PIANISTE, L'ACTE DE VENTE PASSE AVEC MME C... OBLIGEAIT L'ACHETEUR A FAIRE INSONORISER L'APPARTEMENT ;



QUE LES TRAVAUX D'INSONORISATION AYANT REVELE LA FAIBLESSE DE LA DALLE FORMANT LE PLANCHER BAS DE SON APPARTEMENT, MME X..., APRES LA DESIGNATION D'UN EXPERT EN REFERE, A FAIT PROCEDER AUX TRAVAUX D'INSONORISATION AINSI QU'A DES TRAVAUX CONCERNANT LE CHAUFFAGE DE L'IMMEUBLE ET L'ETANCHEITE DES TERRASSES FORMANT LE PLANCHER HAUT DE SON APPARTEMENT ET A ASSIGNE LA SOCIETE A... GEORGE V, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET LES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE EN REMBOURSEMENT DU PRIX DE CES TRAVAUX ET EN DOMMAGES-INTERETS ;



ATTENDU QUE LA SOCIETE A... GEORGE V FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A REPARER LES CONSEQUENCES DOMMAGEABLES DU VICE CACHE AFFECTANT L'IMMEUBLE ALORS QUE, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, LA PRESOMPTION DE CONNAISSANCE DES VICES AFFECTANT UN IMMEUBLE NE PEUT JOUER A L'EGARD DU MARCHAND DE BIENS, SIMPLE INTERMEDIAIRE DU COMMERCE QUI ACHETE POUR REVENDRE EN L'ETAT, QUE LA COUR D'APPEL A DONC VIOLE, PAR FAUSSE APPLICATION, LES ARTICLES 1643 ET 1645 DU CODE CIVIL ;



ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN L'ETAT DES CONCLUSIONS SOULEVANT QUE LE MARCHAND DE BIENS ACHETE POUR REVENDRE UN IMMEUBLE SANS ETRE UN TECHNICIEN DE LA CONSTRUCTION, QUE L'ETENDUE DE SA MISSION EST VARIABLE, ALLANT DE LA SEULE TRANSACTION IMMOBILIERE A UNE OPERATION DE REHABILITATION D'IMMEUBLE ANCIEN, QU'EN L'ESPECE, LE VENDEUR NE S'EST JAMAIS ENGAGE A RENOVER L'IMMEUBLE, LES TRAVAUX DE RENOVATION ET D'INSONORISATION ETANT EXPRESSEMENT MIS A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR PAR L'ACTE DE VENTE, LA COUR D'APPEL QUI, SANS RECHERCHER SI LE VENDEUR CONNAISSAIT LE VICE DE LA CHOSE OU SI, PAR PROFESSION, IL NE POUVAIT LES IGNORER, SE FONDE SUR LA QUALITE DE VENDEUR PROFESSIONNEL DE MARCHAND DE BIENS POUR ANNULER LA CLAUSE EXONERATOIRE DE GARANTIE FIGURANT A L'ACTE, A PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION ET VIOLE LES DISPOSITIONS COMBINEES DES ARTICLES 1134 DU CODE CIVIL ET 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE" ;



MAIS ATTENDU QU'AYANT RETENU QUE LA SOCIETE A... GEORGE V ETANT UN VENDEUR PROFESSIONNEL, LA COUR D'APPEL EN DEDUIT A BON Z... QUE CELLE-CI NE POUVAIT IGNORER LES VICES CACHES AFFECTANT L'IMMEUBLE, OU ETAIT TENUE DE LES CONNAITRE, ET QU'ELLE NE POUVAIT SE PREVALOIR DE LA CLAUSE DE NON-GARANTIE CONTENUE DANS L'ACTE DE VENTE ;



QUE PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL, QUI A REPONDU AUX CONCLUSIONS, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;



SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI INCIDENT : ATTENDU QUE MME X... REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QU'ELLE NE SAURAIT OBTENIR LE REMBOURSEMENT PAR LE SYNDICAT DES FRAIS EXPOSES POUR L'ETANCHEITE DE LA TERRASSE ET QUE, SUR CE POINT, LA GARANTIE DU VENDEUR N'ETAIT PAS DUE, ALORS QUE, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, DES LORS QU'ELLE INFIRMAIT LA DECISION DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL ETAIT TENUE D'EN REFUTER LE MOTIF ESSENTIEL SUIVANT LEQUEL L'A... GEORGE V AVAIT "ACHETE UN IMMEUBLE ANCIEN EN VUE DE LE REVENDRE PAR LOTS APRES RENOVATION" QUI IMPLIQUAIT NECESSAIREMENT LES TRAVAUX D'ETANCHEITE DE L'IMMEUBLE ;



QUE, FAUTE PAR ELLE DE L'AVOIR FAIT, ELLE A PRIVE SA DECISION DE MOTIFS ;



ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL N'A PAS DAVANTAGE REFUTE LE MOTIF DE LA DECISION DES PREMIERS JUGES SUIVANT LEQUEL "EVELYNE C... AVAIT ETE AUTORISEE TACITEMENT A EXECUTER LES TRAVAUX LITIGIEUX A SES FRAIS AVANCES, PAR LE SYNDICAT QUI NE COMPTAIT ALORS QUE DEUX COPROPRIETAIRES, POUR LE COMPTE DUDIT SYNDICAT" ;



QUE, PAR SUITE, SON ARRET SE TROUVE A NOUVEAU PRIVE DE MOTIFS A CET EGARD ;



ALORS QU'ENFIN, C'EST AU PRIX D'UN DEFAUT DE BASE LEGALE QUE LA COUR D'APPEL A DENIE A MME BOUKOFF D...
Z... A REMBOURSEMENT DES FRAIS EXPOSES POUR SES TRAVAUX DE REFECTION DES ETANCHEITES OMETTANT PAS LA DE TIRER LES CONSEQUENCES NECESSAIRES DE SES PROPRES CONSTATATIONS RELATIVES AU "CARACTERE SOUHAITABLE ET NECESSAIRE" DE CES TRAVAUX TEL QU'IL AVAIT ETE RELEVE PAR L'EXPERT" ;



MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A REPONDU AUX CONCLUSIONS ET LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION EN CONSTATANT, D'UNE PART, QUE LES DESORDRES D'ETANCHEITE ETAIENT APPARENTS ET N'AVAIENT PAS FAIT L'OBJET DE RESERVES ET EN RELEVANT, D'AUTRE PART, QUE MME X... AVAIT FAIT PROCEDER A LA REMISE A NEUF DE L'ETANCHEITE A L'OCCASION D'UNE TRANSFORMATION DE LA TERRASSE ENTREPRISE POUR SON AGREMENT PERSONNEL ET SANS AUCUNE HABILITATION DE LA COPROPRIETE ;



D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT QU'ETRE ECARTE ;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI PRINCIPAL ET LE POURVOI INCIDENT FORMES CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 MAI 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS;