29 octobre 2026
Cour d'appel de Paris
RG n° 25/14850
Pôle 4 - Chambre 7
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2026
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14850 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5AZ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Juin 2025 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 24/00056
APPELANTE
S.A. SPL [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 et à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
S.A.S.U. IDYLLE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876 substitué à l'audience par Me Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Monsieur [E] [X], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juillet 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Madame Nathalie BRET, Conseillçère
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 30 juin 2025 par le juge de l'expropriation du Val-de-Marne dans une affaire opposant la Société SA SPL [Localité 1] (ci-après « SPL [Localité 1] ») à la SASU IDYLLE.
La SASU IDYLLE exploite un fonds de commerce de restaurant-bar-brasserie sous le nom commercial « [Adresse 4] » au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section AJ n°[Cadastre 1], au titre d'un bail commercial initialement conclu par Madame [D] [L] avec Monsieur [O] [S] le 11 avril 2008, ayant fait l'objet d'un renouvellement tacite.
Par une déclaration de cession du 20 avril 2024, la SASU IDYLLE a déclaré vouloir vendre son fonds de commerce moyennant le prix de 1.180.000 euros.
Par une décision du 1er juillet 2024, la SPL [Localité 1] a décidé d'exercer son droit de préemption.
Par un mémoire introductif d'instance du 3 juillet 2024, reçu au greffe le 12 juillet 2024, la SPL MARNE AU [Localité 5] a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne en vue de la fixation du prix du bien préempté.
La SPL MARNE AU [Localité 5] justifie avoir consigné la somme de 108.750 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon le récépissé n°250100045254 du 19 septembre 2024 produit aux débats.
Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de l'expropriation du Val-de-Marne a fixé le transport sur les lieux au 17 décembre 2024.
Un procès-verbal de transport, annexé au jugement du 30 juin 2025, a été établi à l'issue de ce transport.
Par jugement contradictoire du 30 juin 2025, le juge de l'expropriation du Val-de-Marne a :
Débouté la SASU IDYLLE de sa demande tendant à voir ordonner à la SPL MARNE AU [Localité 5] la communication du courrier de la commune de [Localité 6] du 15 février 2023 et de son accusé de réception ;
Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 17 décembre 2024 ;
Fixé à la somme de 735.514 euros le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE ;
Condamné la SPL [Localité 1] à payer à la SASU IDYLLE la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la SPL [Localité 1] en application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Rejeté toutes autres demandes des parties .
La SPL [Localité 1] a interjeté appel du jugement du 30 juin 2025 le 12 août 2025 en ce que le juge de l'expropriation du Val-de-Marne a :
Fixé à la somme de 735.514 euros le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE.
Me [M] [C] a déclaré à Me [Q] [Z] et à Monsieur le commissaire du Gouvernement se constituer devant la cour d'appel de Paris pour la SASU IDYLLE, intimée, qui a élu domicile au cabinet de Me [M] [C] par courrier remis en main propre le 12 novembre 2025.
Pour l'exposé complet des prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :
1/ adressées au greffe le 7 novembre 2025 par la SPL [Localité 1], appelante, et notifiées le 2 décembre 2025 (AR intimée du 8 décembre 2025 et AR CG du même jour) avec 5 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer la SPL MARNE AU [Localité 5] recevable et bien fondée en son appel ;
En conséquence
Infirmer partiellement le jugement du 30 juin 2025 en ce qu'il a :
Retenu un pourcentage de 95% ;
Fixé à la somme de 735.514 euros le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE.
Et statuant à nouveau
Fixer comme suit le prix de cession du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE :
503.743 euros x 80 % = 402.994,40 euros
2/ déposées au greffe le 30 janvier 2026 par la SASU IDYLLE, intimée formant appel incident, et notifiées le 17 février 2026 (AR appelante du 23 février 2026 et AR CG non retourné) avec 21 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer la SASU IDYLLE recevable et bien fondée en son appel incident contre le juge de l'expropriation de Val de Marne du 30 juin 2025 (RG 24/00056)
En conséquence
Infirmer partiellement le jugement du juge de l'expropriation de Val de Marne du 30 juin 2025 (RG 24/00056) en ce qu'il a :
« Fixé à la somme de 735 514 euros le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE »,
Et, statuant à nouveau
Fixer à la somme de 1 180 000 euros le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE, exploité sous l'enseigne « Brasserie Le Val » dans un local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 6] ;
Confirmer sur le surplus le jugement du juge de l'expropriation de Val de Marne du 30 juin 2025 (RG 24/00056), en ce qu'il :
« Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 1 7 décembre 2024 ;
Condamné la SA SPL [Localité 1] à payer à la SASU IDYLLE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la SPL [Localité 1] en application de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, »
En outre,
Rejeter la requête d'appel de la SPL [Localité 1] comme étant non fondée, et l'éventuel appel incident du commissaire du Gouvernement,
Condamner la SPL [Localité 1] à verser à la SASU IDYLLE la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SPL [Localité 1] aux entiers dépens d'appel.
3/ adressées au greffe le 9 février 2026 par le commissaire du Gouvernement, intimé, et notifiées le 25 février 2026 (AR intimée du 2 mars 2026 et AR appelante 3 mars 2026) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Fixer le prix du fonds de commerce à 607.091 euros, en valeur arrondie, au titre de l'indemnité principale.
SUR CE, LA COUR
-Sur la recevabilité des conclusions
En l'espèce, les conclusions de SPL [Localité 1] du7 novembre 2025, de la SASU IDYLLE du 30 janvier 2026 et du commissaire du Gouvernement du 9 février 2026 adressées ou déposées dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
' Sur la demande de communication de pièces
Le premier juge a débouté la SASU IDYLLE de sa demande teandant à voir ordonner à la SAS [Localité 1] la communication du courrier de la commune de [Localité 7] du 15 février 2023 et de son accusé de réception.
Il indique que la SASU IDYLLE sollicite qu'il soit ordonné à la SA SPL [Localité 1] de communiquer le courrier de la commune de [Localité 6] du 15 février 2023 lui demandant de compléter son dossier en vue d'obtenir une autorisation d'urbanisme pour sa terrasse, ainsi que l'accusé de réception signé du destinataire.
Il ajoute que s'agissant d'une part du courrier de la commune de Fontenay-sous-Bois en date du 15 février 2023, le tribunal relève que la SA SPL [Localité 1] l'a versé aux débats en tant que pièce n° 4, de sorte que la demande de communication formulée par la défenderesse est devenue sans objet ; que s'agissant d'autre part de l'accusé de réception signé par les signataires du courrier, dès lors que le tribunal dispose suffisamment d'éléments pour pouvoir statuer sur le fond, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande ; il sera toutefois tenu compte de l'absence de production de cet accusé de réception dans le cadre de la motivation de la décision rendue.
La SASU IDYLLE n'a pas formé appel de ce chef.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois
à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.
En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
La SPL [Localité 1] expose qu'elle ne remet pas en cause:
' la date de référence,
' la situation locative,
' la méthode d'évaluation,
' ainsi que l'absence d'indemnité de remploi.
Elle demande l'infirmation du jugement en ce que le juge de l'expropriation a retenu :
' un chiffre d'affaires moyen de 774'325 euros hors-taxes,
' un coefficient applicable de 95 %.
La SASU IDYLLE a formé appel incident sur la fixation de la valeur vénale du fonds de commerce préempté en sollicitant de prendre en compte le chiffre d'affaires TTC moyen de 2022 à 2024 de 805'313 euros et un coefficient multiplicateur de 104,5 %.
Le commissaire du Gouvernement, intimé, demande de fixer le prix du fonds de commerce à la somme de 607'091 euros en valeur arrondie.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien préempté étant soumis au droit de préemption, la date du 12 décembre 2023, correspondant à la dernière approbation du PLUI [Localité 8], applicable à la zone.
Les parties ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence la parcelle cadastrée section AJ n°[Cadastre 1] est située en zone Uzr du PLU ; la zone [Localité 9] rassemble les secteurs de projet du territoire, à des stades plus ou moins avancés (réflexion, phase d'études, phase opérationnelle) et qu'ils soient encadrés par des procédures de Zac ou autres, l'objectif étant de permettre la mise en 'uvre des projets de développement et d'assurer leur qualité urbaine, paysagère et environnementale dans la réglementation ; la zone Uzr, correspond au secteur de réhabilitation des constructions existantes.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une brasserie située en face de la station de RER « Val de [Localité 10] », ouverte de 6 heures à 21 heures du lundi au vendredi, le propriétaire du fonds de commerce indiquant employer sept salariés.
Le premier juge indique que les locaux sont en très bon état et équipés de la vidéosurveillance.
Il décrit la brasserie comme suit :
« La brasserie comporte une terrasse extérieure, un espace principal carrelé avec bar en bois, une partie restauration intérieure et deux terrasses couvertes vitrées avec espace fumoir.
Derrière le bar se trouvent une petite cuisine en inox et un petit bureau.
Au sous-sol se situent :
' deux WC avec lavabo destinés à la clientèle,
' un monte-charge manuel,
' un vestiaire avec douche,
' une réserve avec sol en ciment et carrelage au mur, dans laquelle se trouve un WC avec lavabo pour le personnel, des racks industriels de stockage, une chambre froide avec froid positif, un adoucisseur d'eau, un espace de stockage pour les alcools, des pompes à bière et un groupe froid. »
Le premier juge précise qu'aux termes d'un certificat de mesurage du 10 juin 2024 produit par la SASU IDYLLE (pièce n°6), les locaux loués développent une surface au sol total de 279,62 m², non contestée par les parties en appel.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.
La SPL [Localité 1] indique que le transport sur les lieux a permis de constater que le fonds en cause est en bon état, avec une capacité de 190 couverts, 110 couverts intérieurs et 80 couverts en terrasse.
La SASU IDYLLE complète le procès-verbal de transport en indiquant que le nombre de couverts n'est pas de 190, mais d'environ 150 ; que le local exploité est en très bon état d'entretien (pièce n° 8 : reportage photographique du restaurant) ayant investit plus de 100'000 euros en travaux depuis l'acquisition du fonds de commerce (pièce n° 9) qu'elle a acquis en 2015 pour un prix de 630'000 euros, soit plus que les évaluations de la SPL [Localité 1] et du commissaire de Gouvernement de première instance et alors même qu'à cette période, l'ancien exploitant réalisait des chiffres d'affaires moins bons que ceux réalisés par la société (pièce n° 1: acte de cession du fonds du 29 mai 2015 et pièce n° 13 : résultat comptable 2024 - 2023 - 2022) ; qu'elle n'a quasiment pas de concurrents directs dans l'environnement immédiat de la sortie de gare [Etablissement 1] (pièce n° 12 : carte des lieux de restauration dans le quartier proche) et que les autres activités de restauration exploitées ne sont pas comparables, car il s'agit d'activités de restauration rapide ; que cette situation sans concurrence est donc hautement valorisable ; que depuis son acquisition elle n'a cessé d'améliorer son chiffre d'affaires hors période COVID.
La SASU IDYLLE fait donc état de la localisation exceptionnelle de son local se situant au [Adresse 2], en plein c'ur du quartier d'affaires, qui lui garantit une très forte commercialité, la gare du Val de [Localité 10] accueillant plus de 30'000 visiteurs par jour, au sein d'un quartier comprenant beaucoup de bureaux, le [Adresse 5] étant qualifié de « poumon économique de l'Est francilien » et surnommé aussi « la petite défense de l'Est francilien » (pièce n° 10 : article du Parisien du 2 décembre 2021), avec de nombreuses entreprises sur les seuls bâtiments D9 -11 et [Adresse 6] (pièce n° 11 : recherchePappers entreprise [Adresse 7] Val de [Localité 10]).
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit 30 juin 2025.
- Sur la méthode
Le premier juge a retenu la méthode selon la valeur du fonds, déterminée à l'aide de la méthode dite des barèmes professionnels appliqués au chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices, sur lesquels les parties se sont accordées.
Cette méthode n'étant pas discutée par les parties en appel, le jugement sera confirmé sur ce point.
Cependant, si la SPL [Localité 1] et le commissaire du Gouvernement font état de barèmes , ils proposent également des termes de référence, tandis que la SASU IDYLLE demande d'appliquer uniquement des barèmes.
- Sur la fixation du prix
A chiffres d'affaires à retenir
Le premier juge a retenu le chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices s'élevant à 714'224,60 euros arrondis à 774'225 euros, soit une erreur matérielle relevée par la SPL [Localité 1] et le commissaire du Gouvernement; il indique que SPL [Localité 1] ne rapporte pas la preuve que la terrasse exploitée par la SASU IDYLLE ne fait pas fait l'objet de l'autorisation, et a retenu un coefficient de 95 % au regard de la situation géographique privilégiée soit :
774'225 euros X 95 %= 735'513,75 euros arrondis à 735'514 euros alors
qu'il aurait dû retenir : 714'225 euros X 95%= 678'513,75 euros arrondis à 678'514 euros et non 735'514 euros.
1° sur les années à retenir
Les parties s'accordent pour retenir la moyenne des chiffres d'affaires des exercices 2022 à 2024.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° sur le chiffre d'affaires TTC ou hors-taxes
La SPL [Localité 1] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement pour voir retenir la moyenne des chiffres d'affaires hors taxes.
La SASU IDYLLE demande l'infirmation du jugement pour voir retenir le chiffre d'affaires moyen TTC de 805 313 euros, en citant de la jurisprudence, le mémento fiscal [I] [F] et le barème fiscal d'évaluation des fonds de commerce 2024 (pièce n° 15).
En l'espèce, toutes les références de fonds de commerce produites par le commissaire du Gouvernement et reprises par SPL [Localité 1] étudiées ci-après sont basées sur des d'affaires moyen hors-taxes.
En outre, le traité de l'évaluation des biens (13e édition) cité par le commissaire du [Etablissement 2], barème de référence usuel, fait état d'un barème utilisé pour les restaurants de 60 à 100 % du chiffre d'affaires annuelles hors-taxes.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la moyenne du chiffre d'affaires hors taxes.
Les parties s'accordent sur les années à retenir et sur les montants des chiffres d'affaires HT ( pièce n°13 et 14: Alcéa expertise) :
' 2022:698'127 euros
' 2023:739'456 euros
' 2024:705'091 euros
soit une moyenne de 714'225 euros hors taxes.
Le jugement qui comporte une erreur matérielle sera infirmé en ce sens.
3° sur l'absence de droit juridiquement protégé
SPL [Localité 1] demande l'infirmation du jugement en l'absence de droit juridiquement protégé pour la terrasse et propose de calculer la valeur du fonds de commerce en estimant l'occupation totale de ladite terrasse à 70 % du temps, soit une contribution de la terrasse au chiffre d'affaires estimé à 70 % de 42,11 % : 29,47 %.
Elle expose qu'une partie du chiffre d'affaires est réalisée via une terrasse qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation et qu'ainsi la SASU IDYLLE ne dispose pas d'un droit juridiquement protégé quant à l'exploitation de cette terrasse de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'un quelconque droit au maintien dans les lieux et par suite, d'un droit indemnitaire sur ladite terrasse ; qu'en effet le principe d'indemnisation du préjudice né de l'expropriation, est également applicable en matière de fixation de préemption, défini à l'article L 321-1 du code de l'expropriation qui dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et que la jurisprudence a eu l'opportunité de juger que les indemnités ne peuvent être accordées quant à la réparation du dommage subi par le titulaire d'un l'intérêt juridiquement protégé et non des atteintes portées à des situations illicites ou précaires ; qu'en l'espèce, malgré plusieurs tentatives de régularisation, aucune demande d'autorisation n'a abouti en raison de la négligence du pétitionnaire, celui- ci n'apportant pas les pièces complémentaires demandées, voire en ne répondant pas aux sollicitations de la ville ; en effet celle-ci écrivait à la SASU IDYLLE le 15 février 2023, constatant le caractère incomplet de la demande (pièce n° 3) et l'issue d'un délai de trois mois, la ville a adressé un nouveau courrier le 19 juin 2023 (pièce n° 4) et enfin par courrier du 25 juin 2024 la ville confirmait cette absence d'autorisation en indiquant : ' je vous confirme qu'il a été édifié, de façon irrégulière, une terrasse sur la parcelle cadastrée AJ [Cadastre 2]".
Par le dépôt de plusieurs dossiers, la SASU IDYLLE représentée par Monsieur [J] [T], a tenté de régulariser la situation sans réussir jusqu'à présent.
La parcelle est actuellement en zone Uzr. L'article [Localité 11] 14 du plan local d'urbanisme intercommunal prévoit notamment : « en secteur Uzr : ' les surfaces d'espace libre ne devront pas être dégradées, c'est-à-dire diminuées, de plus de 10 % par rapport à l'existent. Sauf en cas d'impossibilité technique qui devra être démontrée, une amélioration, de 10 % minimum, des espaces végétalisés et, par rapport à l'existant, doit être atteinte. Les espaces végétalisés existants devront être préservés. »
Au regard des informations à notre disposition à ce jour, l'édification de ces terrasses a entraîné une dégradation des espèces végétalisés existants, qui n'ont donc pas pu être préservés ni améliorés.
De ce fait, la terrasse ne semble pas conforme à la réglementation en vigueur. »
La SASU IDYLLE répond que l'implantation et l'exploitation de la terrasse ont été autorisées par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 7 : assemblée générale du 8 juillet 2021 et du 18 décembre 2024) et que la société n'exerce pas sur le domaine public mais sur la propriété privée de la copropriété ;qu'effectivement, elle a déposé numériquement en mairie de [Localité 6] une demande d'autorisation d'urbanisme pour la terrasse (pièce n° 18 : dossier de déclaration préalable terrasse) et celle-ci en a accusé réception le 8 février 2023 (pièce n° 19) ; qu'à défaut d'opposition par la ville de [Localité 6] dans le délai d'un mois, elle est devenue titulaire d'une autorisation tacite pour la terrasse en application de l'article R424-1 du code de l'urbanisme ;que ni la ville de [Localité 10] ni SPL [Localité 1] ne démontrent avoir notifié le courrier du 15 février 2023 ; que la pièce n° 5 correspondant à un courrier émanant de la commune de [Localité 6] adressé à SPL [Localité 1] et nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.
Le commissaire du Gouvernement n'a pas conclu sur le droit juriquement protégé au titre de la terrasse.
Il ressort des pièces versées aux débats :
- que lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 : résolution 33.0: l'autorisation a été donnée à la brasserie Le Val d'effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes- création terrasse /pergolas (pièce n°7);
- lors de l'assemblée génrale du 18 décembre 2024: 15: autorisation à la SASU IDYLLE brasseie le Val d'effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes ;
' qu'en outre, le 8 février 2023, la SASU IDYLLE a déposé numériquement en mairie de [Localité 6] une demande d'autorisation d'urbanisme pour la terrasse (pièce n° 18 et 19), mentionnant que le délai d'instruction est d'un mois, et que toutefois, l'administration peut avertir qu'un autre délai est applicable, lorsque le code de l'urbanisme l'a prévu pour permettre les consultations nécessaires, pour indiquer qu'il manque une ou plusieurs pièces au dossier ou que le projet correspond à des cas où un permis tacite n'est pas possible ;
' que par courrier simple du 15 février 2023 (pièce n° 3) la ville de [Localité 6] a adressé à l'architecte de la SASU IDYLLE Monsieur [G] [W] une demande de pièces complémentaires ; que par un autre courrier simple du 19 juin 2023, la ville de [Localité 6] indique que l'ensemble des pièces ne lui ayant pas été adressées dans les trois mois, la SASU IDYLLE est réputée avoir renoncé à son projet.
Or, la SASU IDYLLE contestant avoir reçu ces deux courriers, SPL [Localité 1] ne verse pas aux débats les accusés de réception .
En conséquence, les travaux pour la création d'une terrasse ont été autorisés par les assemblées généralesde la copropriété ;
En outre, il n'est pas démontré que la terrasse exploitée par la SASU IDYLLE n'a fait l'objet d'aucune autorisation s'agissant de la mairie, et il ressort du courrier versé par la SPL [Localité 1] du 25 juin 2024, que la construction irrégulière de la terrasse tenait au zonage en UZR et à la dégradation des espaces végatélisés existants, qui n'ont pas pu être préservés ni améliorés (Pièce n°5).
Il n'est pas versé de pièces complémentaires, tels que notamment des procès-verbaux d'infraction au droit de l'urbanisme pour la terrasse, s'agissant des espaces végétalisés.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Il sera donc retenu la moyenne des chiffres d'affaires de 2022 à 2024 soit 714'225 euros hors-taxes.
B Sur le coefficient à appliquer
Le premier juge a retenu six références aboutissant à un coefficient de 65,3 % , a privilégié le terme [Adresse 8] à [Localité 6] et au regard de la situation privilégié du fonds a retenu un coefficient de 95%.
Il convient d'examiner les références proposées par les parties :
1° Les références de SPL MARNE AU [Localité 5]
A l'appui de sa demande de voir retenir un coefficient de 80 %, la SPL [Localité 1] indique que le premier juge a retenu six termes de comparaison s'élevant à 65,3 % pour finalement retenir un pourcentage de 80 %.
Elle fait état tout d'abord de l'absence de prise en compte des barêmes de la profession :
' dans le traité d'évaluation des biens, 13e édition : 60 à 100 % du chiffre d'affaires,
' barème [I] [F], mémento transmission d'entreprise 2025 - 2026 : 40 à 100 % du chiffre d'affaires hors taxes ;
' barème [K] : 50 à 80 % du chiffre d'affaires hors taxes.
Il sera relevé pour les deux premiers barèmes, que le coefficient de 95 % se trouve dans la fourchette et que les barèmes ne sont qu'indicatifs.
SPL MARNE AU [Localité 5] fait état ensuite de l'absence de prise en compte des facteurs inhérents au fonds de commerce, concernant la référence au [Adresse 9], [Adresse 10] à [Localité 6] et [Adresse 11] ; ces termes étant repris par le commissaire du Gouvernement d'appel seront étudiés ci après.
SPL MARNE AU [Localité 5] fait état ensuite des éléments comptables, du chiffre d'affaires hors taxes ainsi que de l'EBE :
' 2022 : 1 754 euros,
' 2023 : 100 457 euros
' 2024 : 39 170 euros.
Les éléments de moins-value et de plus-values seront étudiés après examen des références proposées par les parties.
2° Les références de la SASU IDYLLE
A l'appui de sa demande de retenir un coefficient de 146,5 %, la SASU IDYLLE invoque uniquement des barèmes, ce coefficient retenu correspondant en réalité à :
805 313 X 146,5 % : 1 179 784 euros arrondis à 1 180 000 euros, soit la lettre d'intention de Monsieur [R] (pièce n° 2).
Elle invoque les barèmes suivants(pièce n° 15) :
' mémento fiscal [I] [F] 2016 : 60 à 190 % du CA TTC/an,
' barème fiscal évaluation des fonds de commerce 2024 par XVAL : 60 à 190 % du CA TTC/an.
Outre le fait que les barèmes ne sont qu'indicatifs, il sera noté qu'il s'agit uniquement de barème en matière fiscale, et non de barèmes en matière d'expropriation et de préemption.
La SASU IDYLLE invoque ensuite de la jurisprudence :
' cour d'appel de Paris, 21 juin 2023, n° 21/15'090 : 100 % pour un restaurant de restauration rapide dans Paris, rentable mais avec beaucoup de concurrence,
' cour d'appel de Versailles, 27 juin 2017, RG n° 15/01442: 115%,
' cour d'appel de Paris, 21 mars 2019, RG n° 17/19 687: 100%,
' cour d'appel de Paris, 13 septembre 2012, RG 09/23 660:80% .
Ces termes jurisprudentiels ne sont pas comparables, puisque situés à [Localité 12], à [Localité 13], à [Localité 14], et seront donc écartés.
La SASU IDYLLE fait état ensuite des éléments de valorisation justifiant de retenir un coefficient de 146,5% :
' l'emplacement commercial exceptionnel avec un flux de trente mille personnes par jour devant le restaurant à la sortie d'une station ferroviaire et de deux lignes [Etablissement 1] et une clientèle liée à tous les employés des bureaux dans l' avenue,
' absence de concurrence,
' locaux bien entretenus et non exigus,
' chiffre d'affaires en hausse depuis l'acquisition, la diminution de 2022 et 2023 s'expliquant par l'embauche d'un salarié supplémentaire impliquant une augmentation des salaires globaux et donc des charges sociales ;
' conditions avantageuses du bail.
Ces éléments de plus-value sont établis.
3° Les références du commissaire du Gouvernement
Le commissaire du Gouvernement propose une étude de marché de mutation de fonds de commerce de restaurants, créés sous le code NAF/ APE, 5610A, sur le territoire de la commune de [Localité 6] avec les références de mutation :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Prix de cession/euros
% CA par rapport au prix de cession
CG1
15 décembre 2023
[Adresse 12]
250 000
75
CG2
25 septembre 2023
[Adresse 13]
[Localité 15]
60
CG3
4 février 2022
[Adresse 14]
290 000
42
CG4
30 août 2018
[Adresse 10]
290 000
68
CG5
18 juin 2018
[Adresse 11]
70 000
62
moyenne
61
Le commissaire du Gouvernement invoque également le barème du traité d'évaluation des biens restaurant : 60 à 100 % du chiffre d'affaires annuel.
Ce barême non critiqué sera retenu à titre indicatif.
La SASU IDYLLE indique que le premier juge a retenu à tort ces cinq ventes, puisque la méthode par comparaison qui est privilégiée en matière de vente immobilière, ne bénéficie pas de la même fiabilité et de la même confiance par les juridictions en matière d'évaluation du fonds de commerce, puisque les données BODACC ne permettent pas de constituer un groupe de termes de comparaison fiable et représentatif de l'ensemble des fonds en restaurant/brasserie mais seulement d'évaluer les valeurs moyennes des fonds qui sont en vente, dont la valeur est bien plus basse, les affaires rentables étant rarement mises en vente et que surtout les commerçants savent qu'ils ont intérêt à exploiter leurs fonds jusqu'à leur retraite, date à partir de laquelle ils pourront le céder en bénéficiant de l'exonération de la plus-value prévue par l'article 151 septies A du code général des impôts.
Elle ajoute que les données BODACC ne tiennent pas compte de nombreuses catégories de cessions qui représentent souvent les coefficients les plus forts :
' les cessions sous forme de prise de participation,
' les cessions entre sociétés possédant plusieurs établissements,
' les cessions de sociétés qui publient leur bilan sous réserve de confidentialité.
Outre le fait qu'en matière de préemption, dans le cadre de la méthode par comparaison et de la perte du fonds , celle-ci est basée principalement sur des cessions, la SASU IDYLLE ne démontre pas son allégation selon laquelle les cessions publiées au BODACC ne concerneraient nécessairement que des fonds de commerce peu rentables.
SPL [Localité 1] invoque les termes du commissaire du Gouvernement en faisant état d'absence de prise en compte des facteurs inhérents au fond en cause, pour les références CG 1, CG 2, CG4 et CG5, en indiquant qu'il s'agit de fonds situées à proximité du centre-ville et sur les axes ' passants », en faisant état d'un reportage photographique Google Maps.
Elle ne fait pas état du terme CG3 ; or, celui-ci présente un coefficient de 42%, nettement inférieur au barême précité de l'évalution des biens et correspond à une activité non comparable : [B] [V] (pièce n°17) ; ce terme non comparable sera donc écarté.
Pour les autres termes, ils sont tous situés dans la même localité à [Localité 6] et s'ils sont situés à proximité du centre-ville, il n'en demeure pas moins que le fonds à évaluer est lui très bien situé à proximité immédiate d'une gare [Etablissement 1], d'une gare routière et de nombreux immeubles de bureaux fréquentés sur ces jours d'ouverture.
Ils seront donc retenus soit pour une moyenne de :
75+60+68+62=265/4=66,25%.
Cependant, au regard de ces éléments de plus-value très importants susvisés, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un coefficient de 95 %.
La valeur du commerce de la SASU IDYLLE est donc de :
714 225 euros X 95%= 678 513,75 euros arrondis à 678 514 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les appels ne concernent pas les dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SASU IDYLLE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.
Au regard de la solution du litige, la SPL [Localité 1] et la SASU IDYLLE supporteront la charge de leurs dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant dans la limite des appels,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement déféré sur la fixation du prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE ;
Fixe à la somme de 678 514 euros en valeur libre le prix d'acquisition du fonds de commerce appartenant à la SASU IDYLLE,
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions;
Dit que la SA SPL [Localité 1] et la SASU IDYLLE supporteront la charge de leurs dépens exposés en cause d'appel ;
Déboute la SASU IDYLLE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT