29 octobre 2026
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n° 23/04762
Chambre 1-7
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 29 OCTOBRE 2026
N° 2026/ 411
Rôle N° RG 23/04762
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBR6
Syndic. de copro. SDC [Adresse 10]
C/
Syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thierry BAUDIN
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de NICE en date du 21 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00518.
APPELANTE
Syndic. de copro. SDC [Adresse 10]
représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 2], Société Anonyme au capital de 950.000 €, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 380 007 773, dont le siège social est à [Localité 2], [Adresse 23], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège, domicilié [Adresse 10] - [Localité 2]
représenté par Me Thierry BAUDIN membre de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN
sis [Adresse 17] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 310 777 065, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social, domicilié [Adresse 24] - [Localité 7]
représenté par Me Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Frédéric PIAZZESI membre de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé en audience publique le 29 Octobre 2026 par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCEDURE
Les deux immeubles organisés en copropriété, situés [Adresse 10] et [Adresse 17] à [Localité 2], bénéficient du même chauffage central, dont le système appartient à la copropriété situé au [Adresse 17] (copropriété SQUARE SAINT QUENTIN).
Par acte du 28 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier SQUARE SAINT QUENTIN a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] aux fins principalement de le voir condamner au paiement de diverses sommes au titre de sa quote-part de charges et de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
-condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], la somme de 6136,09 euros avec intérêts légaux à compter du 28 janvier 2021 ;
-débouté le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts ;
-condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] aux dépens ;
-ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a estimé que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] restait débiteur d'une somme de 7069,59 euros au titre de sa quote-part de charges pour les installations de chauffage, de laquelle il a déduit les frais de mise à l'avocat, d'assignation et de suivi de procédure. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, faute pour lui de justifier d'un préjudice résultant du retard de paiement.
Par déclaration du 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN de sa demande de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier SQUARE SAINT QUENTIN a constitué avocat et formé un appel incident.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2026 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Square Saint Quentin [Adresse 10], [en réalité le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10], comme intitulé dans le jugement de première instance et la déclaration d'appel] demande à la cour:
-de déclarer son appel recevable,
-d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau :
-de débouter le Syndicat des Copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, sis [Adresse 17], représenté par le Cabinet NARDI, de l'ensemble de ses demandes puisqu'à la date d'audience de première instance et jugement, la demande adverse a été soldée et que la procédure adverse n'a plus lieu d'être poursuivie,
-de débouter le Syndicat des Copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, sis [Adresse 17], représenté par le Cabinet NARDI, de l'ensemble de ses demandes,
-de condamner le Syndicat des Copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN aux dépens dont distraction au profit de Maître Thierry BAUDIN.
Il indique s'être acquitté des sommes réclamées et s'oppose aux demandes accessoires du syndicat adverse, en ce qui concerne les intérêts et les dommages et intérêts.
Il précise que le principal de sa dette avait été soldé au 05 mai 2022 et conclut en conséquence à l'infirmation du jugement déféré, notant qu'il avait pourtant adressé tous les justificatifs à la juridiction de première instance et que les causes de l'acte introductif d'instance avaient été soldées.
Il précise :
-que le syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN appelle les charges sur la base de 15/35ème alors que la répartition est de 2/5ème,
-que les appels de fonds étaient adressés vers une boîte mail désactivée, ce qui a généré du retard,
- qu'il n'existe aucune transparence de la part du syndic,
-que les frais accessoires ne sont pas justifiés
Il s'oppose à la demande de dommages et intérêts au motif qu'il n'a pas été de mauvaise foi et qu'il n'existe aucune défaillance volontaire de sa part.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN ([Adresse 17]) demande à la cour :
-de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], la somme de 6.136,09 euros intérêts légaux à compter du 28 janvier 2021 et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau :
-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au paiement d'une somme de 7.069,59 euros au 5 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019, date du commandement de payer,
- de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de |'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES sous sa due affirmation de droit.
Il expose que le règlement de copropriétaire fait obligation au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10], qui bénéficie de son système de chauffage central, de procéder au paiement des 2/5ème des frais de chauffage collectif et d'eau chaude.
IL fait état de sa créance et conteste le fait que les causes du commandement de payer du 05 août 2019 ont été réglées, si bien que les intérêts sont dus à compter de la date de cet acte.
Il sollicite en outre des dommages et intérêts au motif que le syndicat adverse est débiteur depuis presque 5 ans et qu'il est de mauvaise foi, ajoutant qu'il ne s'est pas acquitté de la condamnation de première instance pourtant assortie de l'exécution provisoire. Il évoque un préjudice lié à des difficultés de trésorerie.
MOTIVATION
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] ne conteste pas être redevable de charge pour le chauffage central dont il bénéficie et dont l'installation est située dans l'immeuble adjacent.
Les parties s'accordent pour dire que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] doit payer 2/5ème des 'charges communes afférentes à la chaufferie et au chauffage'. Elles s'appuient sur une clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 17] à [Localité 2]. Aux termes de celui-ci, il est indiqué (s'agissant de l'immeuble à construire) que 'il est ici expressément indiqué que la totalité de l'installation et des appareils de chaufferie, bien que constituant la propriété commune des seuls futurs co-propriétaires de l'immeuble pourra desservir également l'immeuble que Mme [S] se réserve de faire édifier à l'ouest du présent immeuble. Il y aura lieu dans ce cas, ainsi qu'il sera précisé ci-dessous (...), sous le paragraphe relatif aux charges communes, de répartir la part de ces charges communes résultant du chauffage et du service de la chaufferie, entre les futurs co-propriétaires des deux immeubles, suivant une proportion qui sera indiqué plus loin. Ce droit d'usage constituera et constitue dès à présent une servitude éventuelle à l'encontre des futurs copropriétaires du présent immeuble.
L'article 4 du règlement de copropriété du [Adresse 17], portant sur les 'charges communes' , dans son paragraphe G, énonce que 'le chauffage de l'immeuble est compris dans les charges communes. Par suite de la réserve qui a été faite dans la description de l'immeuble, en ce qui concerne le service de la chaufferie, auquel paragraphe il a été précisé que l'ensemble de l'installation de la chaufferie pourrait être éventuellement utilisé par les futurs copropriétaires d'un immeuble à construire à l'ouest de celui dont il s'agit présentement, contigu à ce dernier, ce droit d'usage devant constituer à l'encontre des copropriétaires du présent immeuble une servitude éventuelle, il est expressément convenu que, dans le cas où cette éventualité se produirait, la part dans les charges communes afférentes à la chaufferie et au chauffage, tant en ce qui concerne l'amortissement, l'entretien et le renouvellement du matériel et des appareils, que la consommation, serait distraite des dites charges pour être appliquée dans la proportion des trois/cinquièmes aux copropriétaires du présent immeuble et dans la proportion des deux/cinquièmes aux futurs co-propriétaires de l'immeuble voisin. Cette répartition proportionnelle pourra s'appliquer également en ce qui concerne la consommation et la fourniture de l'eau chaude'.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] n'est pas un copropriétaire faisant partie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 2]. Il bénéficie uniquement de l'installation du chauffage dans les conditions décrites précédemment.
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon l'article 1342 du même code, le paiement est l'exécution volontaire de la prestation due.
Sauf à se contredire lui-même, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ne peut à la fois contester la répartition des charges de chauffage telle qu'elle est pratiquée par le syndicat du [Adresse 17] à [Localité 2], en notant qu'elle est de 15/35 ème au lieu de 2/5ème (sans le démontrer), tout en indiquant s'être acquitté de sa dette au principal et sans solliciter un indu.
Le premier juge était saisi par une demande au titre d'une dette de 7069, 59 euros arrêtée au 05 décembre 2022, outre des dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ne justifie pas que le principal de sa dette (évolutive) était soldé au 05 mai 2022 ou lors de l'audience qui s'est tenue le 19 janvier 2023.
La demande faite devant la cour porte sur un arriéré arrêté au 05 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 05 août 2019, date du commandement de payer.
Il ressort du décompte produit (pièce 13 de l'appelant) que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] aurait été redevable, au 05 décembre 2022, de la somme de 7069, 59 euros. Cette somme toutefois intègre :
-des frais de mise en demeure : 30, 62 euros, (07 juin 2019),
-des frais de mise à l'huissier : 204, 32 euros (08 août 2019)
-le coût du commandement de payer du 05 août 2019 : 172, 94 euros,
-des frais de 'mise à l'avocat' : 204, 32 euros,
-le coût d'une assignation du 08 janvier 2020 : 109, 86 euros,
-le coût d'un 'suivi procédure [Adresse 10] ' d'un montant de 306, 27 euros (du 26 mars 2020),
-le coût de l'assignation du 28 janvier 2021 d'un montant de 53, 67 euros (qui fait partie des dépens de première instance),
-le coût d'un 'suivi procédure [Adresse 10] ' d'un montant de 313, 05 euros (du 31 juillet 2021),
-le coût d'un 'suivi procédure [Adresse 10] ' d'un montant de 313, 05 euros (du 31 juillet 2022),
soit la somme totale de 1685, 05 euros.
Ces frais ne peuvent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], qui n'est tenu qu'aux charges de chauffage, dans le cadre d'une servitude dont il bénéficie ; il n'est pas un copropriétaire pour lequel s'appliquerait l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] est uniquement redevable, au 05 décembre 2022, de la somme de 5384, 54 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Aux termes de l'article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] ne peut solliciter des intérêts au taux légal à compter du 05 août 2019, date du commandement de payer, puisque les sommes sollicitées concernaient des charges dues au premier avril 2019 et au premier juillet 2019, pour un montant hors frais de mise en demeure de 5646, 61 euros, sommes payées par les versements du 30 janvier 2020 (pièce 13 de l'appelant), en application de l'article 1256 du code civil. C'est par des motifs pertinents que le premier n'a pas fait courir les intérêts à compter du 05 août 2019.
Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] ne peut solliciter que les intérêts au taux légal courent à compter de l'acte introductif d'instance puisque les sommes sollicitées consistent en des charges qui sont également nées postérieurement à cette date.
Il convient d'infirmer le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], la somme de 6136,09 euros intérêts légaux à compter du 28 janvier 2021.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] ([Adresse 10]) qui était redevable de la somme de 5384, 54 euros arrêtée au 05 décembre 2022 s'en est acquitté par le biais de deux versements de 3000 euros le 24 janvier 2023, en application de l'article 1256 du code civil (postérieurement à l'audience devant le premier juge).
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] ne sollicite pas une actualisation de sa dette, postérieure au mois de décembre 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il n'est pas discuté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] est redevable des 2/5 du coût du chauffage dont l'installation se trouve dans l'immeuble du syndicat des copropriétaires voisin.
Il ressort des échanges produits de janvier 2020 que le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] se plaignait de n'avoir pas reçu l'intégralité des appels de fonds et estimait que le seul décompte produit n'était pas suffisant. Par ailleurs, il était indiqué au syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] que les envois étaient effectués sur une boîte qui n'était plus active. En l'absence de démonstration de la date à laquelle sont envoyés 'les appels de fonds' avec le justificatif de la répartition, il n'est pas démontré l'existence d'une faute ayant causé un préjudice au détriment du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17]. En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] aux dépens et au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ([Adresse 10]) sera condamné à verser 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel du syndicat du [Adresse 17]( Square Saint Quentin).
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé [Adresse 10] à [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires SQUARE SAINT QUENTIN, situé [Adresse 17] à [Localité 2], la somme de 6136,09 euros intérêts légaux à compter du 28 janvier 2021 ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] était redevable de la somme de 5384, 54 euros arrêtée au 05 décembre 2022 ;
CONSTATE que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] s'est acquitté de cette somme par le biais de deux versements de 3000 euros du 24 janvier 2023 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] ([Adresse 10]) à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 2] (SQUARE SAINT QUENTIN) la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE la demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 2] ([Adresse 10]) aux dépens de la présente procédure.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT