2 juillet 2026
Tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon
RG n° 25/02249
Contentieux 2ème
Texte de la décision
Le 02 juillet 2026
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Dossier N° RG 25/02249 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EQUV
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5AA
JUGEMENT CIVIL
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VENDEE HABITAT
C/
M. [T] [S]
, Mme [B] [F] EPOUSE [S]
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Le
ce + ccc à : Mme [V] [Q]
ccc à :
- Me Laurence BIRET-BULCOURT
Tribunal judiciaire
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 02 juillet 2026
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(Articles 450 alinéa 2 et suivants du Code de procédure civile)
DEMANDERESSE :
VENDEE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représentée par Mme [V] [Q] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial en date du 6 mai 2026.
DEFENDEURS :
Monsieur [T] [S]
né le 08 Mai 1977 à [Localité 1] (VENDEE), demeurant [Adresse 3]
Madame [B] [F] EPOUSE [S]
née le 20 Février 1977 à [Localité 3] (YONNE), demeurant [Adresse 4]
tous deux représentés par Me Laurence BIRET-BULCOURT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Président : Monsieur Pascal MICHE, magistrat à titre temporaire, au Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection,
Greffier : Monsieur Samuel HERBRETEAU
DEBATS :
L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 02 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
L'OPH de Vendée « VENDEE HABITAT » a donné à bail à M. [T] [S] et à Mme [B] [F] épouse [S], solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], par contrat du 13 septembre 2012 avec effet au 26 septembre 2012, moyennant mensuellement un loyer de 275,28 € payable à terme échu.
Un dépôt de garantie de 275,00 € a été versé par les locataires.
Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 26 septembre 2012.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 juillet 2024, reçue le lendemain, les preneurs ont donné congé.
Un état des lieux de sortie a été établi les 18 et 23 octobre 2024 par Maître [U] [H], commissaire de justice associée, en l'absence des locataires préalablement convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception du 10 octobre 2024, ceux-ci ayant déposé les clés du logement dans la boite aux lettres.
Invoquant le non règlement d'un arriéré de loyers et des dégradations locatives qui leur étaient imputées à la suite de leur départ, « VENDEE HABITAT » a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon, par exploit du 13 novembre 2025, au visa des articles 1200 et 1202 du code civil, 46 et 56 du code de procédure civile, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
A titre principal,
-Condamner conjointement et solidairement M. et Mme [S] à lui verser la somme de 7.064,62 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés,
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement,
A titre accessoire,
-Condamner conjointement et solidairement M. et Mme [S] à lui verser une indemnité de 150,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire, appelée à l'audience du 22 janvier 2026, a été renvoyée à celle du 21 mai 2026.
A cette date, « VENDEE HABITAT » est représentée par Mme [V] [Q], responsable de son « service contentieux locatifs et coordination sociale », munie d'un pouvoir spécial, qui sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle expose que le logement, à la sortie, était sale et comportait un certain nombre de dégradations, qu'en application du barème d'indemnités 2024 et du protocole d'accord conclu avec les associations représentatives des locataires, un décompte a été établi à hauteur de 6.176,26 € soit un montant de 6.253,26 € au titre des réparations locatives duquel a été déduit le forfait des frais de constat d'huissier pour 77,00 €, qu'après déduction du dépôt de garantie (275,00 €), les époux [S] sont donc redevables de 5.901,26 €. Elle ajoute également que devant la somme de 1.163,36 € au titre des impayés de loyers leur dette globale s'établit en définitive à 7.064,26 €.
Respectivement assignés à domicile et à personne, M. et Mme [S] sont représentés par leur avocat, Maître [M] [D].
Dans ses conclusions, elle fait valoir que ses clients ont occupé le logement pendant 12 ans ce qui implique la nécessité de prendre en compte la vétusté d'autant qu'à la prise de possession de la maison celle-ci n'était pas dans un état irréprochable, un certain nombre de dysfonctionnements ayant été constaté.
Elle signale que, s'agissant des dégradations, M. et Mme [S] reconnaissent seulement le coup à droite de la fenêtre du salon, le coup sur la porte du séjour et le coût du nettoyage complet de l’habitation soit, au vu du décompte chiffré, la somme de 681,00 € (656 € + déplacement 25 €). S'agissant de l'arriéré locatif, elle déclare accepter le montant revendiqué par la bailleresse.
Elle demande à la juridiction de :
-Débouter « VENDEE HABITAT » de ses demandes au titre de l'indemnité de réparations locatives,
-Juger que M. et Mme [S] sont débiteurs de la somme de 681,00 € au titre des frais de nettoyage du logement,
-Juger que M. et Mme [S] sont débiteurs de la somme de 1.163,36 € au titre des loyers et charges impayés du 17 juillet au 18 octobre 2024,
-Débouter « VENDEE HABITAT » de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Statuer ce que de droit quant aux dépens.
A l'issue des débats, il a été indiqué que le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'arriéré de loyers et charges
En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du « relevé de comptes » arrêté au 9 avril 2026 par « VENDEE HABITAT » que M. et Mme [S] sont débiteurs d'un arriéré de loyer et charges de 1.163,36 €, correspondants aux quittancements d'août, septembre et octobre 2024.
Les parties s'accordant sur ce montant, M. et Mme [S] seront donc solidairement condamnés à payer à « VENDEE HABITAT », ladite somme de 1.163,36 €.
Sur les réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances.
Selon l'article 1730 du même code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Aux termes de l'article 1732 dudit code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En outre, conformément à l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :
-De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
-De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
En l'espèce, « VENDEE HABITAT » sollicite le paiement d'une somme de 5.901,26 € correspondant au coût des travaux de remise en état qui se seraient révélés nécessaires après le départ de M. et Mme [S], montant des frais de constat d'huissier et du dépôt de garantie déduit.
Il convient dès lors d'apprécier l'état du logement, s'agissant précisément des travaux visés par les factures ou devis versés aux débats par la bailleresse au soutien de ses prétentions, par comparaison entre l'état des lieux d'entrée en date du 26 septembre 2012 établi contradictoirement et l'état des lieux de sortie dressé les 18 et 23 octobre 2024 par commissaire de justice, en l'absence des preneurs.
concernant la facture de la SAS « SAMSIC II »
La facture n° FE25025560057 de la SAS SAMSIC II est datée du 21 février 2025. D'un montant TTC de 748,27 €, elle porte sur le nettoyage complet d'un logement T5.
En l'espèce, les défendeurs ne contestent pas la nécessité d'un nettoyage complet du logement. S'ils cantonnent leur responsabilité à la somme de 681,00 € (656 € + 25 €), montant figurant sur le « décompte des indemnités dues par le locataire », daté du 31 janvier 2025, on notera que ce document, non contractuel, ne saurait primer sur la facture produite.
Ladite facture de 748,27 € sera donc totalement imputée à M. et Mme [S].
concernant la facture de la SARL « E.P.V.R.»
La facture n° F241151 de la SARL « E.P.V.R. » est datée du 29 novembre 2024. D'un montant TTC de 3.967,92 €, elle a pour objet la peinture de l'ensemble du logement.
A cet égard, à la prise de possession des lieux, il est noté que les peintures des différentes pièces sont en bon état, sauf pour les chambres 2 et 3 où un début d'écaillage et des traces sont constatées.
A la sortie, la peinture des murs de l'entrée est « manquante à de nombreux endroits sur le mur mitoyen » avec « présence de nombreux coups, manques de peinture, traces et marques » et le plafond qui « présente des taches ». Les murs de la cuisine présentent « d'importantes projections et des manques de peinture importants », celle du plafond est « jaunie ». La peinture des murs de la loggia « présente des taches ». Celle des murs du salon « présente de multiples traces de décoloration » et le plafond présente des « taches et saletés ». La peinture du sol en ciment du balcon « est manquante par endroits » et celle des murs « présente d'importantes saletés ». Pour le séjour, la tapisserie recouvrant les murs a « d'importantes déchirures, traces et marques », le plafond présente « quelques taches ». La peinture du couloir « présente quelques traces et marques », celle du plafond « s'écaille à plusieurs endroits ». Les murs de la chambre 1 sont recouverts d'une tapisserie qui « présente des déchirures », le plafond a « quelques traces et marques ». Pour la chambre 2, la peinture de l'un des murs présente « une trace de rebouchage importante », un autre des « taches et marques », la peinture étant « manquante à l'arrière du radiateur ». Au plafond, la peinture est « manquante à de nombreux endroits », elle est « écaillée et présente des traces ». La peinture des murs de la chambre 3 présente des traces et des déchirures, celle du plafond a de « multiples taches » et elle « est écaillée à de nombreux endroits ». La peinture des toilettes a « d'importantes taches sur la partie basse des murs et d'importants manques de peinture sur le mur mitoyen », celle du plafond a « quelques taches ». La peinture du plafond de la salle d'eau présente « d'importantes traces de moisissure ». Pour la buanderie, la peinture des murs comporte « d'importants manques » ainsi que « des traces et des saletés » et celle du plafond a quelques taches.
En l'espèce, s'il est constaté que la peinture dans l'ensemble du logement présente de nombreuses dégradations, il convient d'observer, outre l'écaillage partiellement observé à l'entrée dans les lieux, que les locataires ont occupé l'habitation pendant 12 ans alors que la « grille de vétusté » figurant à l'annexe 3 du « protocole d'accord » conclu entre VENDEE HABITAT et les associations représentatives des locataires le 17 octobre 2023 prévoit une durée de vie théorique de 10 ans pour les peintures et les tapisseries des pièces sèches (8 pour les pièces humides).
En conséquence, la facture E.P.V.R. ne sera pas retenue.
concernant les factures de la SARL « MENUISERIE COTILLON »
La bailleresse verse aux débats 2 factures de la SARL MENUISERIE COTILLON.
La première, n° 498964 du 31 octobre 2024, d'un montant TTC de 123,30 € pour le perçage d'un cylindre de serrure, son remplacement et la fourniture et pose d'une rosace de sécurité, la seconde, n°507375 du 31 janvier 2025, d'un montant TTC de 650,84 € pour le démontage d'un coffre volet roulant, le remplacement d'une manivelle, d'un meuble sous évier, d'un verrou de baie coulissante et la dépose d'étagères dans un placard.
A l'entrée, le meuble sous évier dans la cuisine est défraîchi et écaillé. Les fenêtres sont en bon état.
A la sortie, dans la cuisine, la manivelle du volet roulant manuel est « cassée », la tablette inférieure du meuble sous évier est « manquante ». Dans le séjour, la manivelle du volet roulant manuel est également « cassée ». Dans les chambres 1 et 3, le socle des manivelles des 2 volets roulants est aussi « cassé ». Dans la cave, les 3 clés ne fonctionnent pas.
Dès lors, seul le remplacement du meuble sous évier (déjà en état problématique en 2012) n'apparaît pas justifié. Son montant (244,37 € HT soit 268,81 € TTC) ne sera pas pris en compte. Les 2 factures seront retenues à hauteur de 505,33 €.
concernant la facture de la SAS « GLEN »
La facture n° 115673 de la SAS GLEN, datée du 4 février 2025, d'un montant TTC de 340,77 €, comprend les postes déplacement, réfection joints sanitaires baignoire et évier, réfection de l'évacuation lavabo dans le cellier et le remplacement d'une bonde à clapet.
A l'entrée, les joints sont en bon état dans la cuisine, défraîchis dans la salle de bains
A la sortie, l'évier de la cuisine est très sale avec 2 bondes et un mitigeur sans autre commentaire. Dans la salle d'eau, les joints sont noircis
La facture GLEN ne sera donc considérée que pour un montant forfaitaire de 50,00 €.
concernant les factures de la SAS « BOUYGUES ENERGIES & SERVICES »
VENDEE HABITAT produit aux débats 3 factures de la SAS Bouygues Énergies & Services.
La première, n° 1196277704 du 22 novembre 2024, d'un montant TTC de 841,54 €, a pour objet la vérification de l'installation électrique, la mise à la terre, le remplacement d'un différentiel, d'un carillon, de prises, de douilles, d'interrupteurs, d'applique et du détecteur de fumée, la seconde, n° 1166295795 du 18 février 2025, d'un montant TTC de 26,74 € vise une intervention en date du 10 février 2025, la troisième, n° 1196315926 d'un montant TTC de 61,60 € se rapporte à une intervention du 20 mai 2025.
Le 26 septembre 2012, l'électricité est en bon état, de même que le disjoncteur, le tableau électrique et la sonnette.
A la sortie, il est constaté dans le salon un câble antenne sans cache, dans le couloir une prise électrique cassée, dans les chambres 1 et 3 un cache de prise électrique cassé, dans la chambre 2 une prise électrique descellée et une autre sans cache, dans la buanderie, le tableau électrique et le disjoncteur sont mentionnés sans remarque particulière.
Eu égard à ses dates d'intervention (février et mai 2025) les factures 2 et 3 de la société Bouygues Énergies & Services ne seront pas imputées aux locataires. S'agissant de la première facture, elle sera retenue pour la somme de 200,00 €.
M. [S] et Mme [F] épouse [S] seront donc finalement redevables solidairement envers « VENDEE HABITAT », au titre des travaux de remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie (275,00 €), de la somme de 1.228,60 € (748,27 € + 505,33 € + 50,00 € + 200,00 € - 275,00 €).
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. et Mme [S] succombent à l'instance. Ils supporteront solidairement les dépens.
Sur les frais irrépétibles
Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer. Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Sur l'exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [B] [F] épouse [S] à verser à l'OPH de Vendée « VENDEE HABITAT » :
-la somme de 1.163,36 € au titre de l'arriéré de loyers et charges ;
-la somme de 1.228,60 € au titre de la remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;
CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [B] [F] épouse [S] aux dépens ;
REJETTE la demande de l'OPH de Vendée « VENDEE HABITAT » fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
FAIT ET RENDU LE 02 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
Le Greffier Le Président
Samuel HERBRETEAU Pascal MICHE