22 octobre 2026
Cour d'appel de Lyon
RG n° 25/07549
6ème Chambre
Texte de la décision
N° RG 25/07549 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QRUG
jugement du tribunal d'instance de Fréjus du
6 janvier 2017
RG N°11-10-000886
arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 14 octobre 2021
N°RG 21/01421
arrêt de la cour de cassation
du 21 septembre 2023
Pourvoi n° S 22-15.191
S.C.I. LE PLATEAU
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PALAIS LATITUDE 43
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
6ème Chambre
ARRET DU 22 Octobre 2026
statuant sur renvoi après cassation
APPELANTE :
S.C.I. LE PLATEAU
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELAS LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Romain CHERFILS, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE BENOIST
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192
ayant pour avocat plaidant Me Alain-David POTHET, avocat au barreau de SAINT TROPEZ
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 01 Septembre 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Septembre 2026
Date de mise à disposition : 22 Octobre 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte LECHARNY, conseillère présidant la chambre
- Stéphanie ROBIN, conseillère
- Anne BRUNNER, conseillère
assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte LECHARNY, conseillère présidant la chambre , et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
En 1948, le domaine [Adresse 2], située sur la commune de [Localité 2] (Var), a fait l'objet d'une vente et d'un morcellement en onze lots, dont le lot n° 6, composé d'un ancien hôtel, devenu immeuble d'habitation soumis au régime de la copropriété, et le lot n° 11, propriété de la société civile immobilière Le Plateau (la SCI).
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires), qui fait suite à la SCI [Adresse 2], se disant propriétaire d'une parcelle cadastrée BI n° [Cadastre 8] (anciennement B n° [Cadastre 2]), a assigné en bornage la SCI, propriétaire d'une parcelle contiguë cadastrée BI n° [Cadastre 3].
La SCI a contesté la qualité de propriétaire du syndicat des copropriétaires de la parcelle BI n° [Cadastre 8] qui, selon elle, appartient à la copropriété horizontale regroupant l'ensemble des propriétaires des 11 lots d'origine, représentée par l'association syndicale libre du [Adresse 5] (l'ASL).
Par jugement avant-dire droit du 12 juin 2012, le tribunal d'instance de Fréjus a ordonné une mesure d'expertise confiée à un géomètre expert.
Après dépôt du rapport d'expertise, le tribunal, par jugement du 6 janvier 2017, a :
- rejeté l'exception de litispendance et l'exception de nullité de l'expertise judiciaire soulevées par la SCI,
- dit que la limite entre la propriété du syndicat des copropriétaires cadastrée BI n° [Cadastre 8] et celle de la SCI cadastrée BI n° [Cadastre 3] s'établira selon le tracé I, J, K, L, M, N, C et que la limite des parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 8] et AH n° [Cadastre 4] appartenant au syndicat des copropriétaires s'établira selon le tracé A, B, C figurant sur le bornage annexe 06 du rapport d'expertise du 22 mai 2013,
- commis de nouveau l'expert judiciaire pour procéder à l'implantation des bornes séparatives des fonds respectifs des parties,
- condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI de ses contestations et demandes,
- dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise taxée à la somme de 2915,17 euros.
Saisie d'un appel par la SCI, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a, par arrêt du 14 octobre 2021 :
- confirmé en toutes ses dispositions le jugement,
- condamné la SCI à supporter les entiers dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Sur pourvoi formé par la SCI, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt, sauf en ce qu'il rejette l'exception de litispendance et l'exception nullité de l'expertise présentées par la SCI (3e Civ., 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-15.191).
Par déclaration du 18 septembre 2025, la SCI a saisi la cour d'appel de Lyon, désignée cour d'appel de renvoi.
Par conclusions notifiées le 19 janvier 2026, elle demande à la cour de :
- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,
- réformer le jugement rendu le 6 janvier 2017 par le tribunal d'instance de Fréjus en ses dispositions qui ont :
* dit que la limite entre la propriété du syndicat des copropriétaires cadastrée BI n° [Cadastre 8] et celle de la SCI cadastrée BI n° [Cadastre 3] s'établira selon le tracé I, J, K, L, M, N, C et que la limite des parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 8] et AH n° [Cadastre 4] appartenant au syndicat des copropriétaires s'établira selon le tracé A, B, C figurant sur le bornage annexe 06 du rapport d'expertise du 22 mai 2013,
* commis de nouveau l'expert judiciaire pour procéder à l'implantation des bornes séparatives des fonds respectifs des parties,
* condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté la SCI de ses contestations et demandes,
* dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise taxée à la somme de 2915,17 euros,
* ordonné l'exécution provisoire de la décision,
statuant à nouveau,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8] dont le bornage est demandé,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa qualité à agir,
à titre principal,
- déclarer irrecevable la demande de bornage,
subsidiairement,
- rejeter la demande de bornage,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Romain Laffly, membre de la selarl LX Lyon, avocats associés aux offres de droit.
Par conclusions notifiées le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- dire que l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence est définitif en ce qu'il a rejeté l'exception litispendance et l'exception nullité de l'expertise présentées par la SCI,
- déclarer irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée visée à l'article 1355 du code civil, la demande visant à contester sa qualité de propriétaire des parcelles AH n° [Cadastre 4] et BI n°[Cadastre 8],
- déclarer comme sans fondement le moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires ne serait pas propriétaire,
à titre subsidiaire,
- constater que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de sa qualité propriétaire de la parcelle litigieuse,
- confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2017 par le tribunal d'instance de Fréjus en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamner la SCI à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive en vertu de l'article 1240 du code civil,
- condamner la SCI à lui payer la somme de 10'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2026 et l'affaire, appelée à l'audience du 8 septembre 2026, a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.
Par un message du 9 septembre 2026, la cour a invité le syndicat des copropriétaires à produire en délibéré les annexes du rapport d'expertise judiciaire comprenant le ou les plans figurant le tracé des limites séparatives proposées par l'expert.
Par message RPVA du 23 septembre 2026, l'avocat du syndicat des copropriétaires a adressé les pièces sollicitées.
Par message RPVA du 24 septembre 2026, le conseil de la SCI a indiqué, d'une part, que l'annexe n° 6 du rapport d'expertise judiciaire avait été communiquée par ses soins, s'agissant de sa pièce n° 13, d'autre part, que le document produit par la partie adverse ne semblait pas être ladite annexe n° 6, le plan étant trop « moderne » pour avoir été réalisé en 2013.
Par message RPVA du 28 septembre 2026, l'avocat du syndicat des copropriétaires a expliqué qui s'était contenté de transmettre la pièce que lui avait adressée le cabinet ayant succédé au cabinet [R], expert judiciaire, sans aucune intervention de sa part.
Par un message du 8 octobre 2026, la cour a invité l'avocat de la SCI à produire en délibéré un exemplaire lisible de sa pièce n° 13 (intitulée « Plan Expertise [R] du 22 mai 2013 »), la pièce présente dans le dossier de plaidoirie étant illisible.
Le conseil de la SCI a produit la pièce sollicitée par message RPVA du 9 octobre 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande en bornage
1.1. Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, tirée de l'autorité de la chose jugée
Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande tendant à contester sa qualité de propriétaire de la parcelle BI n°[Cadastre 8] est irrecevable, aux motifs que :
- le jugement du 12 juin 2012 du tribunal d'instance de Fréjus a statué sur la propriété de la parcelle et cette décision a l'autorité de la chose jugée,
- la SCI soutient que l'ASL est la propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8] mais elle ne l'a jamais appelée en la cause pour qu'elle participe aux opérations d'expertise, ce qui emporte acquiescement implicite au jugement du 12 juin 2012.
La SCI ne présente pas d'observations sur ce point.
Réponse de la cour
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.
Aux termes de l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1355 du même code, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement. Il faut que la chose
demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Et selon l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Il résulte de ces textes que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif.
En l'espèce, le jugement du tribunal d'instance de Fréjus du 12 juin 2012, qui a ordonné la mesure d'expertise, n'a pas tranché dans son dispositif la question de la qualité de propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8] du syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, le moyen soulevé par la SCI ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée et le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires, tiré d'un acquiescement au jugement, est inopérant.
La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est rejetée.
1.2. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI, tirée de l'absence de qualité et d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires
La SCI fait valoir essentiellement que :
- le syndicat des copropriétaires n'a ni qualité ni intérêt à agir en bornage car il n'est pas propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8],
- sa demande en bornage est donc irrecevable,
- il ne produit pas de titre de propriété mais uniquement un état hypothécaire, lequel ne constitue pas une preuve de propriété et ne se réfère à aucun acte notarié,
- la mention de l'état hypothécaire est contraire aux actes notariés dont une lecture stricte démontre que le syndicat des copropriétaires n'est pas propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8],
- cette parcelle est la propriété de la copropriété horizontale composée des propriétaires des 11 lots d'origine, représentée par l'ASL,
- la parcelle est à l'origine le chemin d'accès au château d'eau irriguant la totalité de l'ancien domaine, ce qui explique qu'il s'agit d'une propriété commune,
- dans son assignation de 1976, le syndicat des copropriétaires reconnaissait le principe d'une propriété conjointe sur la parcelle supportant le château d'eau.
Le syndicat des copropriétaires réplique essentiellement que :
- l'examen du moyen tiré du défaut de sa qualité de propriétaire n'est pas recevable car il n'a pas été présenté comme une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile,
- il est bien propriétaire des parcelles à borner AH n° [Cadastre 4] et BI n° [Cadastre 8],
- il n'est pas démontré que l'ASL est propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8],
- il verse aux débats les titres de propriété des copropriétaires qui font état des deux parcelles à borner et qui sont confortés par le plan d'occupation des sols du 3 octobre 2000 de la commune de [Localité 2], la fiche d'immeuble de la parcelle AH n° [Cadastre 4], et le relevé des formalités hypothécaires,
- l'assiette foncière de la copropriété a une contenance totale de 1ha 81a 95 ca, la parcelle AH n° [Cadastre 4] ayant elle-même une superficie de1 ha 72a 01ca,
- sa propriété de la parcelle BI n° [Cadastre 8] est confirmée par un courrier de l'étude notariale B&TT, notaires à [Localité 2],
- il assume seul les frais d'entretien de la parcelle et le débroussaillement.
Réponse de la cour
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
Et selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En premier lieu, la cour observe que la SCI demande, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer irrecevable la demande en bornage au motif que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle et de sa qualité à agir.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ce moyen d'irrecevabilité est bien présenté comme une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile.
En deuxième lieu, l'article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.
Le juge doit rechercher, lorsque cela lui est demandé, que le demandeur est propriétaire du terrain dont il sollicite le bornage (3e Civ., 15 juin 2011, pourvoi n° 10-14.802).
La propriété d'un bien se prouve par tous moyens et il appartient au juge d'apprécier souverainement les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la limite entre les parcelles BI n° [Cadastre 8] et BI n° [Cadastre 3], ainsi que la limite entre les parcelles BI n° [Cadastre 8] et AH n° [Cadastre 4].
Si la qualité de propriétaire de la parcelle AH n° [Cadastre 4] (anciennement B n° [Cadastre 5], [Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 7]) du syndicat des copropriétaires n'est pas contestée par la SCI, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un intérêt à solliciter le bornage de deux parcelles contiguës dont il soutient qu'elles lui appartiennent toutes les deux. Sa demande en bornage des parcelles BI n° [Cadastre 8] et AH n° [Cadastre 4] est dès lors irrecevable.
La SCI conteste, en revanche, la qualité de propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8] du syndicat des copropriétaires.
Il ressort du plan annexé au rapport d'expertise judiciaire que cette parcelle est constituée d'une première partie triangulaire située au sud-ouest de la parcelle AH n° [Cadastre 4], sur laquelle se trouve un réservoir d'eau, prolongée par une bande de terrain longeant la parcelle BI n° [Cadastre 3] de la SCI, qui rejoint une deuxième partie triangulaire sur laquelle se trouve un château d'eau.
Pour établir qu'il est propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8], le syndicat des copropriétaires n'allègue aucune prescription acquisitive et verse aux débats :
- la copie d'extraits d'actes de vente portant sur des lots privatifs de la copropriété, indiquant que les biens vendus sont situés « sur la commune de [Localité 2] (Var), dans un immeuble en copropriété sis lieux-dits « [Adresse 6] » et « [Adresse 10] » dénommé [Adresse 2], figurant au cadastre de la manière suivante : Sect. AH n° [Cadastre 4] [...] BI n° [Cadastre 8] [...] »,
- une copie de la fiche générale de renseignements hypothécaires de l'immeuble [Adresse 2], non datée, portant notamment la mention manuscrite suivante : « AH [Cadastre 4] - BI [Cadastre 8] »,
- un relevé dactylographié des formalités publiées au bureau des hypothèques pour la période du 1er janvier 1961 au 20 janvier 2011 mentionnant que la désignation cadastrale de l'immeuble [Adresse 2] est la suivante : « AH [Cadastre 4] et BI [Cadastre 8] »,
- l'acte notarié du 17 juin 1963 portant modification du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 2] qui mentionne, en page 1, que l'immeuble est « édifié sur le lot numéro six du lotissement du [Adresse 5], cadastré sous les références suivantes au cadastre rénové de la commune de [Localité 2], sous les indications suivantes :
section N° lieudit contenance
B [Cadastre 7] [Localité 4] 2 a 35 c
B [Cadastre 5] '' 72 c
B [Cadastre 9] '' 24 a 10 c
B [Cadastre 10] '' 1 h 44 a 47 c
B [Cadastre 2] [Localité 5] 6 a 75 c »,
étant précisé, d'une part, que la parcelle B n° [Cadastre 2] correspond à l'actuelle parcelle BI n° [Cadastre 8] (les quatre autres parcelles correspondant à l'actuelle parcelle AH n° [Cadastre 4]), d'autre part, que cette dernière ligne a été rajoutée à l'acte de façon manuscrite.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces pièces ne sont pas confortées par le plan d'occupation des sols du 3 octobre 2000 de la commune de [Localité 2], qui ne contient aucune information sur la propriété de la parcelle litigieuse.
Elles ne le sont pas davantage par le courrier adressé le 17 septembre 2025 par Me [V] [A], notaire à la société B&TT, notaires à [Localité 2], à l'avocat du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où celle-ci conclut qu'il « ne ressort ni des consultations du fichier immobilier, ni des actes cités ci-dessus [acte notarié du 13 novembre 1948 procédant au dépôt des pièces du lotissement, acte notarié du même jour établissant les statuts de la SCI [Adresse 2], divers modificatifs de l'état descriptif de division, acte notarié du 17 juin 1963 portant modificatifs du règlement de copropriété, procès-verbaux de remaniement cadastral du 1er septembre 1981, modificatif de l'état descriptif de division établi le 28 avril 1982], en dehors de l'acquisition le 13 novembre 1948 de la parcelle initiale (n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] P (partie) de la section B) de 9990 mètres carrés, de justificatif de l'assiette actuelle de la copropriété (AH n° [Cadastre 4] et BI n° [Cadastre 8] d'une superficie totale de 1 ha 81a 95ca), le premier acte faisant état de la nouvelle superficie étant le modificatif du règlement de copropriété avec nouvelle numérotation des lots susvisés, reçu par Me [N], notaire à [Localité 6], le 17 juin 1963 ».
Par ailleurs, les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas que celui-ci assume seul les frais d'entretien de la parcelle BI n° [Cadastre 8] et son débroussaillement, ces seuls éléments, à les supposer établis, étant en tout état de cause insuffisants pour rapporter la preuve de la propriété de la parcelle.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas par des éléments suffisamment probants qu'il existe une différence de surface entre l'assiette foncière totale de la copropriété et la superficie de la seule parcelle AH n° [Cadastre 4], qui correspondrait à la parcelle BI n° [Cadastre 8].
La SCI verse quant à elle aux débats les pièces suivantes qui contredisent la propriété alléguée par le syndicat des copropriétaires :
- le cahier des charges du lotissement [Adresse 5], établi par acte notarié du 13 novembre 1948 et publié à la conservation des hypothèques le 3 décembre 1948, duquel il ressort, d'une part, qu'il est créé un syndicat qui aura notamment « la charge des travaux d'entretien, de réfection des voiries, places, canalisations et plantations et généralement de tous les frais quelconques relatifs aux voies accédant aux réservoirs d'eau et au château d'eau », et d'autre part, que sur la superficie totale du domaine de 70'797 m², « il est réservé une surface de 8947 m² pour la voie existante, les jardins qui la bordent et les emplacements de réservoirs et château d'eau. Il reste donc net à lotir une superficie de 61'850 m² divisée en 11 lots, à savoir : [suit la description des lots dont le lot n° 6 d'une superficie de 9990 mètres carrés] »,
- la transcription à la conservation des hypothèques de l'acte notarié du 13 novembre 1948 portant vente par la société immobilière et maritime de [Localité 2] à la SCI [Adresse 2] du lot n° 6 du lotissement, défini comme une « grande construction à usage d'hôtel [...], diverses dépendances d'agrément construites sur le terrain tels que pergola en maçonnerie, un vieux puit, et le terrain en nature d'allée, parc planté d'arbres et arbustes, le tout occupe une surface de neuf mille neuf cent quatre-vingt-dix mètres carrés environ, suivant mesurage, figure au cadastre sous les numéros [Cadastre 9] et 147p de la section B lieudit [Adresse 6] de la commune de [Localité 2] [...] » ; cet acte mentionne encore : « Conditions communes à tous les lots du lotissement - tous les lots seront copropriétaires des installations d'eau, d'électricité, d'égout d'évacuation des eaux usées et du sol sur lequel se trouvent ces installations [...] »,
- la transcription à la conservation des hypothèques de l'acte notarié du 13 novembre 1948 portant statuts de la SCI [Adresse 2] qui confirme que le lot n° 6 occupe une surface de 9990 m² environ et figure au cadastre sous les n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11] de la section B, et qui précise, dans un paragraphe intitulé « installation d'eau, d'électricité - égout des eaux usées », que « La propriété ci-dessus est co-propriétaire conjointement avec les autres lots du lotissement des installations d'eau potable, d'un château d'eau et d'une station de pompage avec réservoir pour l'eau potable, des canalisations d'électricité et des canalisations d'évacuation des eaux usées, desservant l'ensemble du lotissement »,
- la copie des premières pages de l'acte notarié modificatif du règlement de copropriété du 21 décembre 1962 qui indique que l'immeuble est « édifié sur le lot numéro six du lotissement du [Adresse 5], cadastré sous les références suivantes au cadastre rénové de la commune de [Localité 2], sous les indications suivantes :
section N° lieudit contenance
B [Cadastre 7] [Localité 4] 2 a 35 c
B [Cadastre 5] '' 72 c
B [Cadastre 9] '' 24 a 10 c
B [Cadastre 10] '' 1 h 44 a 47 c »,
la mention manuscrite relative à la section B [Cadastre 2], rajoutée sur l'acte modificatif au règlement de copropriété du 17 juin 1963, n'apparaissant pas sur cet acte,
- le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 10 février 1977 arrêtant les statuts de l'ASL, desquels il ressort que le syndicat des copropriétaires occupe une surface de 9990 m² du lotissement, que « l'association syndicale a pour objet d'entretenir les voies, les installations d'adduction d'eau et celles d'assainissement du domaine », qu'elle aura la charge « de tous les frais quelconques relatifs aux voies accédant aux réservoirs et au château d'eau » et « paiera tous les impôts et contributions afférents à ces dites voies » et que « l'entretien du château d'eau, des réservoirs, les canalisations des stations de pompage et de toutes autres installations d'adduction sera réparti entre les utilisateurs effectifs selon les bases de répartition des cotisations ».
Il résulte de ces pièces qu'avant l'acte modificatif au règlement de copropriété du 17 juin 1963, aucun acte notarié ne mentionne que le lot n° 6 du syndicat des copropriétaires comprend la parcelle BI n° [Cadastre 8] (anciennement B [Cadastre 2]).
Il en résulte encore que la division du lotissement en 11 lots s'est opérée sur le solde de la superficie totale du lotissement après déduction d'une superficie de 8947 m² affectée à la propriété conjointe de tous les propriétaires du lotissement, pour les « installations d'eau potable, d'un château d'eau et d'une station de pompage avec réservoir pour l'eau potable, des canalisations d'électricité et des canalisations d'évacuation des eaux usées, desservant l'ensemble du lotissement ». Or, un réservoir d'eau et le château d'eau se trouvent sur la parcelle BI n° [Cadastre 8].
L'analyse comparative des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et par la SCI conduit à retenir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il est propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8]. La force probante de la mention de cette parcelle sur les seuls actes de vente de lots privatifs de la copropriété Palais Latitude 43 et sur les fiches et états hypothécaires est insuffisante au regard des constatations qui précèdent.
Faute de rapporter la preuve qu'il est propriétaire de la parcelle BI n° [Cadastre 8], le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité à agir en bornage sur le fondement de l'article 646 du code civil.
Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Fréjus le 6 janvier 2017 et de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de bornage.
Au vu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et à ceux d'appel, et à payer à la SCI la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], tirée de l'autorité de la chose jugée,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] irrecevable en sa demande de bornage,
Le déboute de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Le condamne à payer à la SCI Le Plateau la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, et aux dépens de l'instance d'appel,
Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.
La greffière La présidente