19 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Nice
RG n° 24/01148
4ème Chambre civile
Texte de la décision
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : [O] [D] c/ Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
N° 26/
Du 19 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/01148 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PTFC
Grosse délivrée à
la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES
Me Marina POUSSIN
expédition délivrée à
le
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Octobre deux mil vingt six
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de MadameTaanlimi BENALI, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 07 Avril 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,
DEMANDERESSE:
Mme [O] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5] France
représentée par Maître Valérie MAILLAN de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDERESSE:
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [O] [D] est propriétaire des lots n°12 et 78 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 janvier 2024 au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n°8 à laquelle s’est opposé Mme [O] [D] et mise au vote dans les termes suivants :
« Résolution 8 : Mandat à donner au syndic de faire publier par devant notaire un rectificatif au règlement de copropriété de sorte à interdire les locations de type Airbnb »
Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Mme [O] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 12 mai 2025, Mme [O] [D] sollicite le prononcé de la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur le fondement des articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient qu’au-delà de l’imprécision de la résolution litigieuse qui ne définit pas ce qu’elle entend par « location de type Airbnb », l’unanimité était requise pour voter une décision modifiant le règlement de copropriété pour affecter les modalités de jouissance des parties privatives. Elle en conclut que cette décision votée à la majorité est nulle.
Elle réplique que la résolution contestée ne laisse aucun doute sur la nature de la décision prise par l’assemblée car mandater un officier ministériel pour rédiger un acte publié au service de la publicité foncière ne peut être qualifié de simple précision apportée au règlement de copropriété.
Elle fait valoir qu’aucune qualification juridique n’est rattachée au type de location prévue par la résolution n°8 et que le syndicat des copropriétaires peine à qualifier l’activité qu’il entend prohiber. Elle estime qu’une telle incertitude est de nature à créer une insécurité juridique et à causer un préjudice aux copropriétaires.
Elle expose en outre que le chapitre II du règlement de copropriété cité par le syndicat des copropriétaires réglemente les activités professionnelles alors que les locations de type Airbnb sont une activité non-professionnelle de nature civile, sauf lorsqu’elle s’accompagne de prestations de service accessoires. Elle en déduit que la résolution contestée vise à prohiber des activités qui sont autorisées par le règlement de copropriété. Or, elle rappelle que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
Elle relève également que l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 permettant d’interdire les locations de type Airbnb par une résolution adoptée à la majorité des deux tiers des copropriétaires n’est pas applicable qu’il est issu de la loi Lemeur entrée en vigueur le 1er janvier 2025, postérieurement à l’assemblée litigieuse du 8 janvier 2024.
Elle dément exercer une activité de location saisonnière touristique au sein de son lot. Elle indique avoir confié la gestion de son bien à la société Only Gestion, mandataire professionnel, depuis l’acquisition de celui-ci. Elle précise que son appartement est loué en bail meublé de longue durée depuis 2014.
Elle rappelle qu’en l’absence de tout changement de la destination de l’immeuble, les copropriétaires bénéficient du droit de jouir librement de leurs parties privatives sur le fondement de l’article 544 du code civil.
Elle souligne qu’il ressort uniquement des jurisprudences citées par le syndicat des copropriétaires que seules les activités commerciales peuvent être limitées. Elle conteste avoir méconnu les termes du règlement de copropriété ou des dispositions légales. Elle relève en effet que l’article L 324-1-1 du code du tourisme cité par le syndicat des copropriétaires est entré en vigueur le 1er janvier 2025, soit postérieurement à l’assemblée litigieuse et à son acte introductif d’instance. Elle ajoute que la location meublée de longue durée n’est pas prohibée par ces textes. Elle expose démontré que la société Only Gestion a bien averti le syndic des changements successifs de locataires.
Elle conteste que l’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 ; invoqué par le syndicat ; postule que la présence, dans le règlement de copropriété, d’une clause imposant aux copropriétaires d’informer le syndicat des changements de locataires concourt à déterminer l’intention des auteurs du règlement de protéger la stabilité des locations et la qualité de vie au sein de la copropriété. Elle considère que cet arrêt propose une analyse au cas par cas des clauses du règlement pour déterminer si l’activité locative des copropriétaires est conforme à la destination de l’immeuble. Elle ajoute que l’activité a été prohibée parce qu’au regard des prestations de service annexes fournies, celle-ci était commerciale et donc contraire aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.
Elle ajoute que, compte tenu de son imprécision, la résolution contestée vise à interdire les activités locatives de nature civile comme commerciale alors que les premières n’affectent pas la destination de l’immeuble et ne sont pas prohibées par le règlement.
Dans ses dernières écritures notifiées le 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de Mme [O] [D] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle que le cahier des charges du règlement de copropriété réserve la destination de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à l’habitation, à l’exclusion de l’exercice de toutes activités artisanales ou commerciales. Il précise que l’exercice de professions libérales est également toléré.
Il rappelle les dispositions du chapitre II du règlement de copropriété selon lequel il est permis d’exercer une activité professionnelle au sein de l’immeuble aux conditions cumulatives que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble et qu’elle soit exclusivement de caractère libéral. Il en déduit que l’activité de location meublée de tourisme est exclue car elle n’a pas un caractère exclusivement libéral.
Il relève que Mme [O] [D] se contente d’affirmer que l’activité de location de type Airbnb est non-commerciale mais reste taisante sur la clause du règlement limitant les activités professionnelles tolérées à celles ayant un caractère libéral.
Il fait valoir que quand bien même Mme [O] [D] affirme ne pas fournir de prestations de nature para-hôtelière afin d’exclure le caractère commercial de son activité, l’appartement qu’elle possède dans l’immeuble n’est pas sa résidence principale et est affecté à une activité habituelle de location saisonnière.
Il en déduit que cette activité, bien que civile en l’absence de prestations annexes, est illicite au regard du règlement de copropriété qui tolère exclusivement les activités civiles professionnelles libérales.
Il conclut que la résolution litigieuse n’emporte donc aucune modification du règlement de copropriété mais constitue une précision devenue nécessaire au regard des activités de Mme [O] [D] dans un contexte général et récent de développement des locations de type Airbnb en copropriété. Il ajoute que cette résolution échappe alors à la règle de vote de la double majorité et, a fortiori, de l’unanimité.
Il soutient que la résolution contestée est conforme aux conditions de jouissance et d’usage des parties privatives prévues par le règlement dont elle constitue le rappel, les activités de location saisonnière ne présentant pas le caractère libéral des activités tolérées dans l’immeuble.
Il rappelle que la résidence principale est définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an et que Mme [O] [D] a entièrement dédié son appartement à l’activité de location saisonnière.
Il rappelle les décisions de jurisprudence selon lesquelles les locations de meublé touristique ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte et professionnel et le règlement contenant des clauses prévoyant l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail concourt à déterminer l’intention des auteurs du règlement de protéger la stabilité des locations et qualité de vie au sein de la copropriété.
Il précise que le règlement de copropriété réserve l’utilisation de la piscine commune aux propriétaires occupants ou locataires à titre de résidence principale, outre le fait que l’entrée dans les lieux pourra être refusée au locataire tant que le copropriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie.
Il expose que Mme [O] [D] n’a jamais avisé le syndic des locations saisonnières de son bien. Il relève que le courriel du gestionnaire de biens de cette dernière adressé au syndic avait pour objet de l’aviser de la prise de possession des lieux par de nouveaux locataires et de solliciter le changement de nom sur l’interphone et la boîte aux lettres sans toutefois mentionner la nature du bail, le nom complet des locataires, le montant du loyer et le mode de paiement, tel que prescrit par le règlement de copropriété.
Il souligne que Mme [O] [D] refuse de produire la copie des baux qu’elle aurait consentis ces dernières années et que la qualification de « location en bail meublé de longue durée » n’est pas vérifiable sans production de tels documents.
Il fait valoir que Mme [O] [D] n’aurait pas contesté la résolution litigieuse si elle n’avait pas l’intention de louer son appartement dans le cadre d’un bail meublé touristique.
Il explique que la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 a été inscrite à l’ordre du jour afin de rappeler les règles du règlement de copropriété en raison de la rotation régulière des locations au sein de l’appartement de Mme [O] [D] et des comportements inappropriés de ces locataires notamment lors de l’utilisation de la piscine commune.
Il relève que, dans l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, le débat ne portait pas sur la violation de la destination de l’immeuble de sorte que celui-ci n’est pas transposable.
Il se fonde également sur les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation pour indiquer que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage devant respecter le règlement de copropriété.
Il mentionne que les nouvelles dispositions légales issues de la loi Elan prévoient que la location touristique de courte durée, même sans être considérée comme une activité commerciale, pourra désormais être interdite par principe et sans restriction tirée de sa conformité à la destination de l’immeuble.
La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026 prorogé au 19 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024.
En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L’article 9-I de la même loi rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.
La destination de l'immeuble doit être appréciée in concreto. Pour définir la destination d’un immeuble, il est nécessaire de se référer à ses caractères matériels, à sa situation, qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.
En effet, en déterminant la destination des parties privatives et communes, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l'immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.
Le règlement indique ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.
Toutefois, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l’interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.
De plus, une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Ce texte prévoyait également qu’elle ne pouvait décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité.
Les modifications apportées à ce texte par la loi dite Lemeur du 19 novembre 2024, en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l’interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse réunie le 8 janvier 2024.
En l’espèce, le chapitre I de la deuxième partie du règlement de copropriété prévoit que :
« L’immeuble est à usage principal d’habitation.
Toutefois, des professions libérales pourront y être exercées et les sièges sociaux d’activités artisanales ou commerciales pourront y être domiciliés » (page 22).
Il est également précisé au chapitre II que :
« Chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui seront exposées ci-après.
Occupation.
Les locaux devront être utilisés conformément aux normes administratives.
Il pourra y être établi le siège de société tant civile que commerciale. Il sera permis d’y exercer une profession libérale.
Sous réserve que les règlements l’autorisent, il sera permis d’y exercer une activité professionnelle, à condition que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble, et qu’elle soit exclusivement de caractère libéral » (page 22).
L’article 1er du chapitre III du titre III intitulé « Locations » mentionne en outre que :
« Le copropriétaire qui consentira une location de son lot devra donner connaissance au locataire des articles deux et trois du présent règlement et l’obliger à exécuter les prescriptions de ces articles.
L’entrée dans les lieux pourra être refusée au locataire tant que le copropriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie.
Le copropriétaire devra prévenir le syndic de la location consentie en précisant le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de paiement, pour permettre au syndic d’exercer éventuellement le privilège mobilier prévu par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 » (page 40).
Le règlement de copropriété contient donc une clause d’occupation bourgeoise simple en ce qu’elle autorise l’occupation des parties privatives pour l’habitation, l’exercice d’une profession libérale ou la domiciliation des sièges sociaux d’entreprises artisanales ou commerciales.
Or, il est désormais acquis qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas une activité de nature commerciale (Cass., 3e Civ., 25 janvier 2024).
Il n’est pas établi que Mme [O] [D] se livre dans l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à des activités de location meublée de courte durée accompagnées de prestations accessoires de service para-hôtelier.
Cette dernière nie d’ailleurs exercer toute activité de location meublée touristique et produit une attestation de la société Only Gestion du 17 février 2025, non conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, selon laquelle « l’appartement a toujours été loué par nos soins en bail meublé de longue durée. Il n’a jamais été loué en saisonnier ».
En outre, la demanderesse verse également aux débats un courriel du 18 novembre 2024 adressé par la société Only Gestion au syndic par lequel ce dernier est informé de la location du lot appartenant à Mme [O] [D] à de nouveaux locataires et sollicitant que leur nom soit apposés sur l’interphone et la boîte aux lettres, ce qui n’est pas compatible avec une location de type « Airbnb ».
Par ailleurs, le règlement de copropriété autorise expressément la location des lots de l’immeuble, la location saisonnière de courte durée de type Airbnb apparaît donc compatible avec la destination fixée par le règlement de copropriété.
Or, la résolution litigieuse institue une interdiction générale de procéder à la location « de type Airbnb » sans distinguer les cas où la location n’est pas accompagnée de prestations accessoires.
Le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir qu’elle s’analyse en une simple interprétation du règlement alors qu’elle avait pour objet de mandater un officier ministériel pour faire publier un modificatif.
Une telle résolution modifiant les modalités de jouissance des lots privatifs requérait donc nécessairement l’unanimité des voix des copropriétaires à la date à laquelle elle a été votée.
Or, tel n’a pas été le cas puisque la résolution a été adoptée à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires.
De surcroît, le règlement de copropriété restreint uniquement l’exercice d’une activité professionnelle à l’absence de trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble et à son caractère exclusivement libéral.
Il s’ensuit que la résolution n°8, adoptée par l’assemblée générale du 8 janvier 2024, impose aux copropriétaires une restriction des droits dont ils disposent sur leurs lots, sans que celle-ci soit justifiée par la destination de l’immeuble, en décidant d’une modification du règlement de copropriété qui n’a pas été adoptée à la majorité requise par la loi.
Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » le 8 janvier 2024.
Sur les demandes accessoires.
Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [O] [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [O] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] du 8 janvier 2024 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Mme [O] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] de toutes ses demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;
RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [O] [D] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens ;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.