23 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Marseille
RG n° 26/01039
Référés Cabinet 3
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE
Référés Cabinet 3
ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2026
N° RG 26/01039 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7QNH
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [G] [E]
née le 21 Décembre 1988 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSES
S.D.C. [Adresse 2]
domiciliée : chez AJA ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
tous représentés par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
Grosse délivrée le 23.10.26
À
- Me Aouatef DUVAL
- Me Benjamin NAUDIN
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE
La société CG IMMOBILIER était syndic de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Elle a été désignée en qualité de syndic de cette copropriété par l’assemblée générale du 14 Avril 2023.
Le 11 Avril 2023, les immeubles [Adresse 4] ont été frappés par un arrêté de mise en sécurité pris par la ville de [Localité 2].
Par requête déposée le 7 Janvier 2026, la société CG IMMOBILIER prise en sa qualité de syndic de la coporpriété susvisée a saisi le Président du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir , en application des articles 29-1 et suivants de la Loi du 10 Juillet 1965 , la désignation d’un administrateur provisoire de “ copropriété en difficulté”.
Par ordonnance du 14 Janvier 2026, la SELARL AJASSOCIES , prise en la personne de Maître [R] [A] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de ladite copropriété par le Président du Tribunal de céans avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété pour une durée de 12 mois à compter de l’acceptation de la mission.
Par assignation en date du 27 Février 2026, Madame [E] [G], en sa qualité de copropriétaire de la copropriété susvisée, a fait citer la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux fins de voir rétracter l’ordonnance du 14 Janvier 2026 pour violation du principe du contradictoire et pour absence de bien fondé de la demande de désignation d’un administrateur provisoire ; de juger que le syndicat des copropriétaires a désigné un syndic professionnel et par voie de conséquence de juger que la désignation d’un administrateur provisoire est devenue sans objet.
A l’audience du 20 Mars 2026, l’instance a été renvoyée aux audiences des 15 Mai 2026, 19 Juin 2026, 4 Septembre 2026 pour être retenue à cette audience.
A l’audience du 4 Septembre 2026, Madame [E] [G], représentée par son avocat, par conclusions auxquelles il convient de se référer, réitère ses demandes introductives d’instance.Elle sollicite subsidiairement de mettre fin à la mission de l’administrateur judiciaire devenue sans objet.
La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] , représentés par leur avocat, par conclusions auxquelles il convient de se référer plus en avant sollIcitent le débouté des demandes et leur condamnation à la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicitent le rejet des dernières écritures de Madame [E] [G] communiquées tardivement pour respect du contradictoire suite au refus de Madame [E] [G] de renvoyer l’instance.
L’instance a été mise en délibéré au 23 Octobre 2026.
Sur ce;
Sur la demande de rejet des dernières écritures
Les dernières écritures de Madame [E] sont rejetées pour être trop tardives étant rappelé que l’avocat de Madame [E] [G] a pu valablement s’exprimer sur ces dernières à l’audience, la procédure étant orale.
Les écritures de Madame [E] [G] retenues sont les dernières conclusions transmises par RPVA.
I – Sur la recevabilité de la demande
Madame [E] [G] a fait citer la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille dans le délai de deux mois à compter de la publication en date du 7 Février 2026 de l’ordonnance du 14 Janvier 2026 fixé par l’article 62-5 du décret du 17 Mars 1967;
La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] a qualité à agir en sa qualité de copropriétaire de la copropriété sis [Adresse 2] , tout interessé pouvant agir en rétractation.
En conséquence, la demande est recevable.
II – Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 14 Janvier 2026
-Sur la demande de rétractation pour non respect du contradictoire et manoeuvres
L’ordonnance a été prononcée sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965 qui dispose que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
Madame [E] [G] soutient que la société CG IMMOBILIER agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires devait justifier de la nécessité de ne pas respecter le contradictoire pour recourir à la procédure d’ordonnance sur requête et que l’ordonnance devait être motivée en ce sens conformément à l’article 493 du code de procédure civile .
La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] soutiennent au contraire que l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965 est un texte spécial ne nécéssitant pas le respect de cette condition.
En l’espèce, l’ordonnance du 14 Janvier 2026 a été rendue au visa des articles 845 du Code de procédure civile et de l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Ces articles ne conditionnent pas la procédure d’ ordonnance sur requête à la preuve de la nécessité de ne pas respecter le contradictoire à ce stade.
Il s’agit d’une procédure particulière permettant d’agir dans l’urgence pour les copropriétés en péril , le contradictoire étant réintroduit par la possibilité de solliciter la rétractation de l’ordonnance.
Au terme de l’article 62-2 du décret du 17 Mars 1967, lorsque la demande émane du syndic , le président est necessairement saisi par voie de requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande, notamment les pièces comptables.
En conséquence, la demande de rétractation pour non respect du contradictoire est rejetée.
-Sur l’absence de consultation du conseil syndical
Ce même article 62- 2 du décret du 17 Mars 1967 oblige le syndic à consulter le conseil syndical avant de présenter sa requête.
Il n’est pas contesté que la société CG IMMOBILIER n’ pas consulté préalablement le syndic.
Cependant, quelque soit la cause de cette absence de consultation du conseil syndical dont Madame [E] [G] est la présidente, ce manquement n’est pas sanctionné par la nullité ou la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête.
La demande en ce sens est dès lors également rejetée.
- Sur le motif légitime
Le juge saisi de la demande de rétractation d'une ordonnance sur requête est investi, dans le cadre d'un débat contradictoire, des attributions du juge qui l'a rendue. Il doit apprécier, au jour où il statue si les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965 sont remplies et doit statuer en tenant compte, non seulement des éléments de preuve produits au soutien de celle-ci, mais aussi de ceux fournis ultérieurement, à l’exception des éléments apparus à la faveur de l’exécution de la mesure ordonnée.
La lecture des pièces et écritures fait apparaître un conflit latent entre le syndic CG immobilier et Madame [E] [G] membre et présidente du conseil syndical, cependant ce dernier n’a pas à être pris en compte dans l’appréciation des critères requis pour la désignation d’un administrateur judiciaire.
La présente instance n’est par ailleurs pas une instance pour statuer sur les fautes éventuelles du syndic.Dès lors, une situation qui serait même causée par la personne à l’origine de la requête peut engendrer la désignation d’un administrateur judiciaire si les conditions sont réunies. Ainsi ne peut être retenu le comportement du syndic dans la gestion des impayés ou autres dès lors que la situation financière de la copropriété est gravement compromise ou que la conservation de l’immeuble est en cause.
-Sur l’équilibre financier gravement compromis du syndicat des copropriétaires
Au jour de l’ordonnance du 14 Janvier 2026, le syndic faisait état d’une dette de 179 369,47 euros au 31 Décembre 2025 ( 23 000 euros pour le budget provisionnel + 197 517,84 euros pour les travaux hors budget) pour des appels de fond sur 2025 uniquement.
Madame [E] [G] expose que cette dette ne reflète pas la réalité en ce que l’appel de fonds de 300 000 euros fait doublon avec des appels de fond antérieurs, des paiements des copropriétaires et baisses de dépenses par choix de devis moins onéreux et autres qui n’ont pas été pris en compte.
Cependant, cet appel de fonds de 300 000 euros a été voté par assemblée générale extaordinaire du 15 Janvier 2024 et les fonds ont été appelés.
Cet appel de fonds résulte de la mise en exécution des travaux de reprise des parties communes votés lors de l’assemblée générale du 31 Juillet 2023 pour un montant de 206 520,60 euros TTC.
Cette somme de 300 000 euros devait permettre le pré-financement des travaux dans l’attente de subventions à venir pour partie et pour financement pour autre partie.
Par assemblée générale du 26 Avril 2024, des travaux pour un montant de 418 525,32 euros ont été votés
Par assemblée générale du 7 Février 2025, des travaux hors budget ont également été votés pour un montant de 166 755,84 euros (197 717,84 euros moins 30 762 euros relatifs aux travaux du bar rejetés).
Il n’appartient pas au juge statuant sur la demande de rétractation de l’ordonnance de vérifier le bien fondé des travaux votés, de vérifier si la comptabilité des années antérieures était bien tenue.
Par ailleurs, la mise en avant de certains postes à diminuer ( notamment la prise en charge par un copropriétaire de travaux de revêtement des sols ), en doublon , des paiements et subventions à venir, sans audit comptable et sans justificatif comptable, ne permet pas de justifier de dettes moindres.
Une telle dette face aux échéances relatives aux travaux rendus necessaires par l’arrêté de mise en sécurité du 23 Avril 2025 pour un montant oscillant entre 300 000 et 500 000 euros , aux travaux votés sans que la totalité des subventions n’aient été demandées , attribuées et payées rend l’équilibre financier de la copropriété gravement compromis .
Madame [E] [G] est en conséquence déboutée de sa demande de rétractation sans qu’il ne soit nécessaire de vérfier l’impossibilité de conserver le bâtiment, les deux conditions posées par l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965 étant alternatives.
II - Sur la demande subsidiaire de mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire
L’ordonnance du 14 Janvier 2026 fixe la mission de la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] à 12 mois à compter de son acceptation.
La date d’acceptation de la mission n’est pas connue mais l’ordonnance est en date du 14 Janvier 2026.
Il appert de la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] et de l’absence de production de pièces en sens contraire que la main levée de la mise en sécurité n’est pas encore intervenue pour un des immeubles et que des subventions sont en attente.
Par ailleurs, il convient pour l’administrateur ad hoc de mettre en oeuvre les convocations et procédures pour la fin de son mandat de 12 mois.
Dès lors, il n’est pas dans l’intérêt de la copropriété de mettre un terme de manière anticipée à la mission de l’administrateur provisoire à la date du délibéré.
La demande est rejetée.
III - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
À la lumière de ce qui précède, compte-tenu du contexte de ce dossier et des éléments issus du débat contradictoire, chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a exposés.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles ; les demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.
Par Ces Motifs
Statuant en rétractation, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons les dernières écritures de Madame [E] [G] ;
Rejetons la demande de Madame [E] [G] tendant à la rétractation de l’ordonnance rendue le 14 Janvier 2026 par le président du tribunal judiciaire de Marseille saisi par voie de requête le 7 Janvier 2026 par le syndic CG IMMOBILIER agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], ayant désigné la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A] en qualité de mandataire ad hoc ;
Rejetons la demande subsidiaire de Madame [E] [G] de mettre fin de manière anticipée à la mission de la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [A];
Rejetons les demandes des parties formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Laissons à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés ;
Le Greffier Le Magistrat
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.