20 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand
RG n° 26/00448
Chambre 6 - Référés Pdt
Texte de la décision
LC / CS
Ordonnance N°
du 20 OCTOBRE 2026
Chambre 6
N° RG 26/00448 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUCP
du rôle général
Syndicat DES COPROPRIETES DU BATIMENT F
c/
S.A.S. QUARTUS ENSEMBLE URBAIN
GROSSES le
- la SELARL AVK ASSOCIES
, Me Christine BAUDON
Copies électroniques :
- la SELARL AVK ASSOCIES
, Me Christine BAUDON
Copies :
- Expert (ccc)
- Régie (ccc)
- Dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,
par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND
assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière
dans le litige opposant :
DEMANDERESSE
Syndicat DES COPROPRIETES DU BATIMENT F situé dans l’ensemble immobilier ILO23, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
ET :
DEFENDERESSE
S.A.S. QUARTUS ENSEMBLE URBAIN (RCS de [Localité 3] sous le n° 478 977 440), prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SELARL GUIMET, avocats au barreau de LYON substituée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
***
Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
En 2023, la société QUARTUS ENSEMBLE URBAIN a procédé à l’édification d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, composé de 3 bâtiments et d’un parking à usage d’habitation sur l’ancien site industriel [Adresse 4] à [Localité 1] (63).
Le Bâtiment F constitue l’un des bâtiments composant cet ensemble immobilier.
Le procès-verbal de livraison des parties communes et de remise des clés au syndic a été signé le 22 juillet 2025.
Un rapport de réserves KALITI établi le 25 juillet 2025 a recensé 165 réserves sur les parties communes du Bâtiment F.
Y figurent notamment des réserves tenant à l’absence de collerettes de ventouse, à une fuite sur une vanne d’arrêt, à des écarts entre plinthes et portes, à des reprises d’arêtes et de joints autour des portes, à un défaut de calfeutrage autour du réseau de plomberie, ainsi qu’à différents travaux de finition.
Par acte en date du 3 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet [V], a assigné la SAS QUARTUS ENSEMBLE URBAIN en référé afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés de la défenderesse.
L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 30 juin 2026 puis elle a été renvoyée jusqu’à celle du 29 septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, la SAS QUARTUS ENSEMBLE URBAIN sollicite de voir :
- DONNER ACTE à la société QUARTUS ENSEMBLIER URBAIN de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée, notamment quant à toute responsabilité susceptible de lui être imputée ;
- ORDONNER, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, que celle-ci soit strictement circonscrite aux 9 réserves demeurant identifiées comme non levées au 6 juillet 2026, à savoir :
o 44676 – Manque collerette de ventouse ;
o 44677 – Manque collerette de ventouse ;
o 45231 – Manque collerette autour réseau chaudière ;
o 44678 – Manque toutes les collerettes de ventouse ;
o 44586 – Trace seau sur la moquette ;
o 44587 – Grille VB à nettoyer – présence de peinture ;
o 44679 – Calfeutrer en béton autour réseau plomberie ;
o 44680 – Refaire étanchéité après calfeutrement VH ;
o 44681 – Évacuation gravats ;
- DIRE ET JUGER que seront exclues du périmètre de la mesure toutes réserves déjà levées ainsi que tout désordre qui ne serait pas précisément identifié dans l’assignation ;
- COMPLÉTER la mission de l’expert en lui demandant de :
o « faire toute suggestion sur la liste des autres intervenants dont la mise en cause lui apparaîtrait utile ;
o pour chacun des désordres, préciser s’il était apparent et/ou avait fait l’objet de réserves lors de la réception des travaux de l’entreprise concernée ou lors de la prise de possession des parties communes par le Syndicat des copropriétaires ;
o préciser s’il a fait l’objet de travaux de reprise et, dans l’affirmative, en indiquer la date, l’entreprise intervenue et le caractère satisfaisant ou non de ces travaux ; »
- DIRE que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge du Syndicat des copropriétaires ;
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du Bâtiment F de sa demande tendant à voir mettre cette consignation à la charge de la société QUARTUS ENSEMBLE URBAIN ;
- RÉSERVER les dépens.
La défenderesse fait notamment valoir que sur les 165 réserves formulées lors de la livraison, la levée de 9 réserves seulement demeure à ce jour non constatée. Elle considère qu’une mission plus générale reviendrait à autoriser une mesure d’investigation déterminée, excédant l’objet du litige tel qu’il se présente à ce jour.
Au dernier état de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires maintient ses demandes initiales et sollicite de voir débouter la SAS QUARTUS ENSEMBLE URBAIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Le demandeur précise qu’il entend agir dans le délai de la garantie de parfait achèvement et soutient que c’est seulement à la lecture des écritures de la SAS QUARTUS ENSEMBLE URBAIN qu’il a découvert l’existence d’un rapport qualifié de « levée de réserves ». Il explique qu’il n’a pas été convié à la nouvelle visite des lieux alors même que l’établissement d’un nouveau rapport de levée des réserves impliquait nécessairement la présence de l’ensemble des parties afin de pouvoir valider contradictoirement les travaux effectués, constater visuellement la levée des réserves et signer ledit rapport. Le demandeur rappelle enfin que si les acquéreurs ou leurs représentants ne sont pas conviés à l’évaluation de la levée des réserves, le rapport établi par le vendeur ou le promoteur est nul et non avenu car il ne leur être oppose.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande d’expertise
L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
En l’espèce, les pièces versées au dossier permettent de constater l’existence des désordres affectant les travaux réalisés par la SAS QUARTUS ENSEMBLE URBAIN, laquelle ne conteste pas le rapport de réserves KALITI établi le 25 juillet 2025 qui a recensé 165 réserves sur les parties communes du Bâtiment F, après livraison le 22 juillet 2025.
Les parties s’opposent toutefois quant à la levée de certaines réserves.
L’existence d’un litige sur ce point justifie l’intervention d’un technicien et caractérise un motif légitime pour faire droit à la demande d’expertise telle que sollicitée par le demandeur.
En conséquence, la demande sera accueillie sans restriction.
Les compléments de mission compatibles avec les finalités de l’expertise ordonnée seront repris conformément au dispositif de la présente décision.
L’expertise étant ordonnée à la demande du Syndicat des copropriétaires du bâtiment F situé dans l’ensemble immobilier ILO23, et dans son seul intérêt pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, il y a lieu de mettre à sa charge l’avance des frais d’expertise.
Sur les frais
Le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F situé dans l’ensemble immobilier ILO23, demandeur, conservera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,
ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [B] [X]
- expert près la Cour d’appel de [Localité 5] –
Demeurant [Adresse 6]
[Localité 6]
OU, A DEFAUT,
Monsieur [M] [A]
- expert près la Cour d’appel de [Localité 5] -
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 7]
Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :
1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] de la [Adresse 9], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;
2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;
3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;
4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;
5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée et faire toute suggestion sur la liste des autres intervenants dont la mie en cause lui apparaitrait utile ;
6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;
7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, et les décrire ;
8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;
9°) Pour chacun des désordres, préciser :
- leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;
- si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;
- si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;
- s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;
- plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;
- leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
- si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;
10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;
11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;
12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;
13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;
14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :
- de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;
- d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;
15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;
16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;
17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.
DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,
DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,
DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,
DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,
DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,
DIT que le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet [V] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) TTC avant le 31 décembre 2026,
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,
DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,
DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er décembre 2027, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires du bâtiment F situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet [V],
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La Greffière, La Présidente,