20 octobre 2026
Tribunal judiciaire d'Albertville
RG n° 26/00236
3e ch. REFERES PAF
Texte de la décision
COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20/10/2026
N° RG 26/00236 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C6BC
DEMANDEUR(S) :
S.C.I. EEJ, représentée par son gérant M. [O] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-christine CLARAZ-MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Philippe ELKAIM de la SELARL Cabinet ELKAIM, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
DÉFENDEUR(S) :
S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Philippe RIGLET de la société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat plaidant au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffier
M. [P] [M], stagiaire du concours professionnel, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative
Débats : en audience publique le : 08 Septembre 2026
Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 20 Octobre 2026
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 avril 2017 Mme [Q] [W] a consenti à la société PV Résidences & Resorts France un bail commercial prenant effet le lendemain du 30 avril 2017 pour s’achever le 30 septembre 2026, portant sur le lot n°1423-02 (appartement B11) et le parking n°42 situés dans la [Adresse 8] à [Localité 4] en vue de l’exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée.
La société civile immobilière (Sci) EEJ a acquis auprès de Mme [Q] [W] l’appartement et le parking objets du bail commercial. Elle est venue aux droits de Mme [Q] [W] et le bail s’est poursuivi dans les mêmes conditions.
Suivant traité d’apport partiel d’actifs du 16 décembre 2020, la société PV Exploitation France est venue aux droits de la société PV Résidences & Resorts France, désormais dénommée PV Holding, et a repris l’ensemble des drois et obligations du bail commercial.
Par acte du 17 décembre 2025 la Sci EEJ a fait délivrer à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement du bail et avec offre d’indemnité d’éviction, pour le 30 septembre 2026.
Par courrier du 25 mars 2026, la société PV Exploitation France a proposé un montant de 179 012 euros au titre de l’indemnité d’éviction due par la société bailleresse.
Par acte du 16 avril 2026 la Sci EEJ a fait assigner la société PV Exploitation France devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation aux frais avancés de la société preneuse et réserver les dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2026, la Sci EEJ demande au juge des référés de :
A titre principal ;
- débouter la société défenderesse de sa demande de condamnation à son encontre à une indemnité d’éviction, comme n’étant pas de la compétence du juge des référés ainsi que de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,
- désigner un expert pour fournir les éléments permettant l’estimation de l’indemnité d’éviction et celle d’occupation,
- ordonner que l’expert désigné le sera aux frais avancés du bailleur,
- réserver les dépens,
A titre subsidiaire ;
- fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 107 516 euros pour le lot 1423 (107 000 euros d’indemnité principale et 516 euros d’indemnité accessoire).
A l’appui de ses demandes elle indique, qu’en l’absence d’accord avec la société preneuse sur les méthodes de calculs des montants des indemnités d’éviction et d’occupation, elle s’estime bien fondée à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond. En outre, elle soutient que contrairement à ce que sollicite le preneur, le juge des référés n’a pas compétence pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.
Suivant conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 09 juillet 2026, la société PV Exploitation France demande au juge des référés de :
A titre principal :
- débouter la Sci EEJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 107 516 euros,
- juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,
- fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la somme globale de 216 864 euros, incluant la somme de 179 063 euros à titre d’indemnité d’éviction en principal augmentée des indemnités accessoires à parfaire au jour du jugement à intervenir et condamner la demanderesse au paiement,
A titre subsidiaire :
- débouter la Sci EEJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à mettre à la charge du preneur les frais avancés de l’expertise judiciaire,
- désigner tel expert qu’il plaira pour rechercher les éléments permettant de déterminer les montants de l’indemnité d’éviction à la date la plus proche du départ et notamment la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme, les frais de déménagement et ceux supportés par la société preneuse ainsi que l’indemnité pour trouble commercial,
- juger que la consignation de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera supportée par la Sci EEJ,
En tout état de cause :
- condamner la Sci EEJ au paiement des entiers dépens incluant les frais d’expertise et à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient avoir droit à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction. Selon elle, la fixation du montant de l’indemnité d’éviction principale selon la méthode du chiffre d’affaires ainsi que l’indemnité d’éviction accessoire calculée sur la base minimale de quatre mois de chiffres d’affaires représentée par l’exploitation de l’appartement ne se heurte à aucune contestation sérieuse au stade des référés. Elle conteste le montant retenu par l’expert amiable au titre de l’indemnité d’éviction, expliquant que l’indemnité doit être évaluée sur le fondement de l’indemnité de remplacement et non celle de transfert et que le chiffre d’affaires de l’année 2025 a progressé et que ce montant n’est pas pris en compte par l’expert amiable.
Subsidiairement, elle sollicite que l’expert judiciaire désigné puisse se prononcer selon la méthode hôtelière.
A l’audience du 08 septembre 2026, les parties se réfèrent à leurs écritures respectives.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la demande en fixation et en paiement des indemnités d’éviction et d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Si le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel. La provision sollicitée ne peut porter que sur des chefs de créance non sérieusement contestés dans leur principe mais également dans leur quantum.
Force est de constater que la demande en fixation et en paiement des indemnités formulée par la société PV Exploitation France n’est pas formulée à titre provisionnel et sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 précité et excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés. Il sera donc dit n’y avoir à lieu à référé sur ces demandes en fixation et en paiement des indemnités d’éviction et d’occupation.
Au surplus, il sera constaté que le seul document fourni à l’appui de cette demande, soit un tableau intitulé “résultat d’exploitation touristique Forum [Localité 4]” pour les années allant de 2023 à 2025 fait par la société PV Exploitation France (Pièce n°6 défendeur), est manifestement insuffisant à permettre de fixer de manière non contestable la provision due au titre du montant des indemnités d’éviction et d’occupation.
2 - Sur la demande d’expertise judiciaire
En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il résulte de ces dispositions que pour apprécier l’existence d’un motif légitime, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.
En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux.
Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.
En l’espèce, la Sci EEJ a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement au bail commercial à la société PV Exploitation France, avec proposition de versement d’une indemnité d’éviction suivant acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (Pièce n°3 défendeur).
Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction, les montants des propositions présentent une différence conséquente.
Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que la Sci EEJ justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à et par la société PV Exploitation France.
S’agissant de l’étendue de la mission, il apparait effectivement utile à la solution du litige que l’expert se prononce selon la méthode hôtelière.
En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée, aux frais avancés de la Sci EEJ et selon mission reprise au dispositif.
Au surplus, il sera rappelé que conformément aux termes de l’article L. 145-28 précité, la société PV Exploitation France pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
3 - Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens.
La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).
La Sci EEJ, qui fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, conservera la charge des dépens.
Aucune équité ne conduit à condamner la Sci EEJ au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande principale en fixation du montant de l’indemnité d’éviction formulée par la société PV Exploitation France,
ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la Sci EEJ et de la société PV Exploitation France,
COMMETTONS pour y procéder,
M. [J] [D], expert près la cour d'appel de Chambéry, demeurant Cabinet DLC expertise sis [Adresse 9], [Localité 5] (Tél. portable : [XXXXXXXX01] ; E-mail : [Courriel 1])
Avec mission pour lui de :
1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-14 du code de commerce :
1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;
1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :
§ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;
§ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;
§ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstancée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;
§ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;
§ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;
1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;
2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce
2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;
2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial,
DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- si nécessaire, se rendre sur les lieux situés dans la [Adresse 8] à [Localité 4], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,
° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,
° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,
DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 20 octobre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;
FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme globale de 2.500 euros qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par la Sci EEJ avant le 24 novembre 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,
DISONS que cette consignation devra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,
RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,
DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert et qu'en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte,
DISONS l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport,
DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,
DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,
DISONS que les dépens resteront à la charge de la Sci EEJ,
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
RAPPELONS que la société PV Exploitation France a droit au maintien au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu'au paiement effectif et intégral de l'indemnité d'éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce. L.145-29 du code de commerce,
DEBOUTONS la société PV Exploitation France de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
En foi de quoi la présente décision a été signée par [...] [...], juge des référés, et [...] [...], greffière.
La greffière, Le juge des référés,
EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.