19 octobre 2026
Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence
RG n° 25/00332
1ère Loyers Commerciaux
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AIX EN PROVENCE
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT
du
19 Octobre 2026
ROLE : N° RG 25/00332 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MRZB
AFFAIRE :
S.A.R.L. MIROITERIE D’ART PROVENCALE
C/
[M] [C] épouse [H]
et autres
GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à
-Me Claude RAMOGNINO
-Maître Romain CHERFILS
DEMANDERESSE
S.A.R.L. MIROITERIE D’ART PROVENCALE,
Immatriculée au RCS de Salon de Provence sous le numero B 480 389 617 dont le siège social est sis [Adresse 1], representé par son gérant en exercice domicilé audit siège
représentée par Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEURS
[O] [C] décédée
Madame [M] [C] épouse [H]
née le 30 Juin 1952 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et Maître Alexandra VENEDIGER de la SELAS NOVA, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Madame [K] [H] épouse [G]
née le 26 Novembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
Madame [J] [H] épouse [B]
née le 07 Février 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [R] [H]
né le 08 Janvier 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5]
Tous représentés par Maître Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et Maître Alexandra VENEDIGER de la SELAS NOVA, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :
Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux
A assisté aux débats de Mme MILLET Nathalie, greffier, lors des débats et de Mme BOYER Anaïs, greffier, lors du délibéré
DÉBATS
A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assisté de Mme BOYER Anaïs,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 mars 2005, Mesdames [O] [C] et [M] [C] épouse [H] ont donné à bail à la société Miroiterie d'Art Provençale les locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2005 pour se terminer le 28 février 2014.
Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2024, la société Miroiterie d'Art Provençale a adressé à Mesdames [O] et [M] [C] une demande de renouvellement du bail commercial.
Par courrier recommandé avec accuse réception du 1er août 2024, la société Miroiterie d'Art Provençale a adressé à « Madame [O] [C], Madame [M] [C] épouse [H], et l'indivision [H] représentée Madame [M] [C] épouse [H] " un mémoire en demande aux fins de voir fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 conformément au bail initial et voir juger que le montant du loyer sera de 1.351,38€ HT par mois soit 1.621,66€ toutes charges et taxes comprises par mois.
Le mémoire a ensuite été signifié aux mêmes parties par actes du 4 septembre 2024.
Par actes extrajudiciaires du 8 janvier 2025, la société Miroiterie d'Art Provençale a fait assigner « Madame [O] [C], Madame [M] [C] épouse [H], et l'indivision [H] en qualité d'ayant-droit de Madame [O] [C], représentée par Madame [M] [C] épouse [H]" aux fins de :
Vu les articles 145-10 et 145-33 et suivants code de commerce
- Fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de 9 ans conformément au bail initial,
- Juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme mensuelle de 1.351,38€ HT soit 1.621,66€ toutes charges et taxes comprises par mois,
- Juger que Madame [O] [C], Madame et [M] [C] épouse [H], et l'indivision [H], en qualité de bailleurs, devront consentir à la redaction d'un bail conforme aux dispositions du bail précédent du 11 mars 2025,
- Juger que l'indice de révision du loyer du bail renouvelé sera l'indice des loyers commerciaux,
- Juger n'y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant des taxes imputables aux bailleurs pour les locaux loués et notamment les taxes foncières non prévues dans le bail initial,
- Débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procedure civile et aux dépens.
A l'audience du 7 juillet 2026, la société Miroiterie d'Art Provençale a développé son mémoire adressé aux parties adverses par LRAR du 12 mai 2026, aux termes duquel elle demande à la juridiction de :
Vu les articles 145-10 et 145-33 et suivants code de commerce,
- Lui adjuger le bénéfice de son mémoire en date du 1er août 2024 et de tous les mémoires qui seront éventuellement notifiés ultérieurement dans ses intérêts,
- Fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de 9 ans conformément au bail initial,
- Juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme mensuelle de 1.351,38€ HT soit 1.621,66€ TTC par mois,
Subsidiairement, si le tribunal estime y avoir lieu à augmentation du loyer,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 1.680€ HT,
- Juger que l'augmentation du loyer du bail renouvelé ne sera due qu'à compter de la date de la demande des bailleurs soit leur mémoire en défense n°2 du 6 mars 2026,
- Juger que, Madame [M] [C] épouse [H], Madame [O] [C], Madame [J] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et l'indivision [H] , en qualité de bailleurs, devront consentir à la redaction d'un bail conforme aux dispositions du bail précédent du 11 mars 2025,
- Juger que l'indice de révision du loyer du bail renouvelé sera l'indice des loyers commerciaux,
- Juger n'y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant des taxes imputables aux bailleurs pour les locaux loués et notamment les taxes foncières non prévues dans le bail initial,
- Débouter Madame [M] [C] épouse [H], Madame [O] [C], Madame [J] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et l'indivision [H], en qualité de bailleurs, de leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles,
- Les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procedure civile et aux dépens.
Madame [K] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et Madame [M] [C] épouse [H] ont développé leur mémoire adressé à la partie adverse en LRAR le 2 juillet 2026 aux termes duquel ils demandent à la juridiction de :
Vu les articles 329 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les articles R 145-23 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles L 145-9 et L 145-10 du Code de commerce,
Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,
- recevoir l'intervention volontaire de Madame [K] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B] et de Monsieur [R] [H] en qualité de bailleurs indivis avec Madame [M] [C],
Sur le renouvellement du bail
- juger que le bail initial du 11 mars 2005 a été automatiquement renouvelé depuis le 1er octobre 2024 aux mêmes clauses et conditions sauf le loyer,
par conséquent,
- juger infondée la demande de la société Miroiterie d'Art Provençale tendant à obtenir la signature d'un nouveau bail par les concluants et la débouter de ce chef,
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
A titre principal
- juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- juger que la société Miroiterie d'Art Provençale ne démontre pas que la somme mensuelle de 1.621,66€ TTC et charges comprises correspond à la valeur locative,
Par conséquent,
- débouter la société Miroiterie d'Art Provençale de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 1.621,66€ TTC et charges comprises,
- fixer à la somme mensuelle de 3.000€ HT/HC le montant du loyer du bail renouvelé,
A titre subsidiaire, si le tribunal estimait devoir ordonner une expertise avant-dire-droit,
- ordonner la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la charge de la société Miroiterie d'Art Provençale,
Pour le surplus et en tout état de cause,
- débouter la société Miroiterie d'Art Provençale de ses autres demandes, fins, moyens et conclusions,
- condamner la société Miroiterie d'Art Provençale à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires pour l'exposé complet des moyens développés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire
Les défendeurs ont produit l'acte de notoriété établi le 26 juillet 2022 par Me [D] [U], notaire associé de la SAS AUBANOT, titulaire d'un office notarial à [Localité 7], aux termes duquel Monsieur [R] [H], Madame [K] [H] épouse [G] et Madame [J] [H] épouse [B] viennent aux droits de Madame [O] [C], décédée le 25 avril 2022.
Ces derniers sont donc recevables à intervenir en la présente instance.
Par ailleurs, la société Miroiterie d'Art Provençale a bien adressé son mémoire par LRAR du 12 mai 2026 à Madame [K] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et Madame [M] [C] épouse [H] si bien que l'erreur matérielle affectant le dispositif de son mémoire ( lequel intègre « [O] [C] ») est sans conséquence.
Sur la fixation du loyer
L'article L 145-33 du Code de commerce énonce que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »
L'article L.145-34 du code de commerce dispose que :
"A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (...)"
Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, "lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge .
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(...)".
En l'espèce, le bail initial date du11 mars 2005, et le congé avec offre de renouvellement a été signifié par acte 27 mars 2024, si bien que le bail était en vigueur depuis plus de 12 ans.
L'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 sera constaté.
En outre, compte-tenu de la durée du bail à renouveler, en application de l'article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer est de droit.
Enfin, les parties produisent des avis de valeur divergents, et par ailleurs discutent de la superficie du local retenue par ces avis. Pour autant, les éléments produits à la juridiction ne sont pas nécessairement insuffisants pour fixer le loyer du bail renouvelé et une expertise n'est pas nécessairement justifiée.
En effet, les bailleurs produisent aux débats deux avis de valeur, émis par l'agence Etoile Immobilier et l'agence « Baux Locaux », retenant chacun une surface du local de 322m2, sa localisation à [Localité 6], et de manière générale les caractéristiques du bien à savoir un atelier avec grande hauteur et un accès livraison et une partie bureaux/showrrom et un état général vieillissant, et au final une valeur locative de 2.700€ HT par mois ( agence Baux Locaux) et de 2.500 à 2.600€ HT HC par mois ( l'agence Etoile Immobilier).
Précisément, l'avis de valeur de Baux Locaux indique que les valeurs locatives pour ce type de bien à [Localité 6] se situent entre 84€ et 105€ le m2 et précise la différence de valeur entre l'atelier ( 230m2 à 90€ le m2 par an) et les bureaux/showroom ( 92m2 à 130€ le m2 par an). Cette agence retient donc une valeur théorique de 32.660€ HT par an.
De même, l'avis de valeur de l'agence Etoile Immobilier rappelle le niveau des loyers commerciaux à [Localité 6] entre 85€ le m2 par an ( bas), 221€ le m2 par an ( moyen) et 411€ le m2 par an ( haut), précise les valeurs locatives à proximité selon les surfaces ( soit 90 à 150€ le m2 par an pour les surfaces supérieures à 200m2), précise ensuite que la valeur locative pour les locaux d'activité et entrepôts se situe entre 84 et 160€ /m2/an et est en moyenne de 116€ le m2 par an, précise par ailleurs que l'[Adresse 7], sur laquelle se situe le local, est un axe urbain mixte ( habitation et commerces) et non pas une zone de logistique pure, que les ateliers/entrepôts y sont généralement plus petits, parfois en pie d'immeuble avec des contraintes de voisinage, ce qui positionne généralement la valeur au niveau moyen/haut du marché. Enfin, cet avis de valeur retient que la valeur locative de ce type de local mixte activité et vitrine se situe entre 130 et 160€ le m2 et retient une valeur de 145€ le m2/ par an avant application d'un taux de 35% au regard de la vétusté, ce qui aboutit à une valeur de 30.348€ par an.
Pour sa part, le preneur produit une seule attestation de valeur locative de Natis Immobilier retenant une valeur comprise entre 1.980€ et 2.200€ par mois. Cette attestation a été réalisée sur la base d'une surface de 226m2 avec plusieurs places de stationnements. L'attestation ne précise pas davantage les critères selon lesquels elle est établie ( état et caractéristiques du bien notamment).
Or, il n'est pas contestable que la surface du bien est de 330m2 environ, ainsi que le précise le contrat de bail. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que les deux avis de valeur produits par les bailleurs sont concordants et détaillés, s'agissant des valeurs de comparaison utilisées et des caractéristiques du bien ( notamment son état de vétusté) alors que le seul avis de valeur produit par le preneur n'est pas suffisamment précis et motivé et est de plus fondé sur une surface qui ne correspond pas au bail.
Au regard de l'ensemble de ces pièces, la juridiction est suffisamment éclairée pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 31.000€ HT par an ( soit 2.583,33€ HT par mois) à compter du 2 mars 2026, date de notification du mémoire à la société Miroiterie d'Art Provençale.
Sur les autres demandes de la société Miroiterie d'Art Provençale
Dès lors que la compétence de la juridiction est strictement définie par l'article R 145-23 du Code de commerce à la fixation du loyer, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de la société Miroiterie d'Art Provençale tendant à « fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de 9 ans conformément au bail initial », « juger que, Madame [M] [C] épouse [H], Madame [O] [C], Madame [J] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et l'indivision [H] , en qualité de bailleurs, devront consentir à la redaction d'un bail conforme aux dispositions du bail précédent du 11 mars 2025, « juger que l'indice de révision du loyer du bail renouvelé sera l'indice des loyers commerciaux", « juger n'y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant des taxes imputables aux bailleurs pour les locaux loués et notamment les taxes foncières non prévues dans le bail initial".
Sur les demandes accessoires
La SARL Miroiterie d'Art Provençale sera condamnée aux dépens et à payer aux défendeurs, pris ensemble une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :
REÇOIT l'intervention volontaire de Monsieur [R] [H], Madame [K] [H] épouse [G] et Madame [J] [H] épouse [B], en qualité d'ayants-droit de Madame [O] [C], décédée le 25 avril 2022,
CONSTATE l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 31.000€ HT par an ( soit 2.583,33€ HT par mois) à compter du 2 mars 2026,
DIT n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de la société Miroiterie d'Art Provençale tendant à « fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de 9 ans conformément au bail initial » , « juger que, Madame [M] [C] épouse [H], Madame [O] [C], Madame [J] [H] épouse [G], Madame [J] [H] épouse [B], Monsieur [R] [H] et l'indivision [H] , en qualité de bailleurs, devront consentir à la redaction d'un bail conforme aux dispositions du bail précédent du 11 mars 2025, « juger que l'indice de révision du loyer du bail renouvelé sera l'indice des loyers commerciaux", « juger n'y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant des taxes imputables aux bailleurs pour les locaux loués et notamment les taxes foncières non prévues dans le bail initial", ces demandes étant hors du champ de compétence de la juridiction,
CONDAMNE la SARL Miroiterie d'Art Provençale à payer à Madame [M] [C] épouse [H], Monsieur [R] [H], Madame [K] [H] épouse [G] et Madame [J] [H] épouse [B], pris ensemble, une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNE la SARL Miroiterie d'Art Provençale aux dépens,
RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait à AIX EN PROVENCE le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE