15 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Pontoise
RG n° 25/04204
Première Chambre
Texte de la décision
PREMIERE CHAMBRE
15 Octobre 2026
N° RG 25/04204 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OQLV
72A
S.D.C. [Adresse 1]
C/
[P], curateur à la succession de [S] [Q]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge
--==o0§0o==--
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Vertfoncie, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Emilie Van Heule, avocat postulant au barreau du Val d’Oise , et assisté de Me Eric Simonnet, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSE
DIRECTION NATIONALES D'INTERVENTIONS DOMANIALES ([P]) dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 3], curateur à la succession de M. [Q] [B] [S]
--==o0§0o==--
M. [Q] [B] [S] était propriétaire des lots n°127, 207 et 1088 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] située [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
M. [S] est décédé le 8 juin 2024 à [Localité 4].
Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 avril 2025, la direction nationale des interventions domaniales ([P]) a été nommée en qualité de curateur de la succession vacante de M. [S].
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3] à Eaubonne (SDC résidence Les [Adresse 7]), représenté par son syndic la société Vertfoncié, a fait assigner la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer les arriérés de charges impayées pour la somme de 30 305,59 euros ainsi que des dommages et intérêts et des sommes au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions d'actualisation, adressées à la [P] le 12 janvier 2026 et distribuées le 14 janvier 2026 le SDC résidence Les [Adresse 7] actualise sa créance et demande au tribunal de condamner la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 49 801, 87 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 29 juillet 2025, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 avril 2024,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
Il demande également la condamnation de la défenderesse aux dépens ainsi qu'aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La [P], dispensée du ministère d'avocat en vertu de l'article R. 2331-10 du code de la propriété des personnes publiques, malgré la notification des demandes par le conseil du demandeur, n'a fait aucune observation à la procédure.
La clôture de la mise en état est intervenue le 2 avril 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le SDC résidence [Localité 5] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale et l'état hypothécaire dont il résulte que M. [S] était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°127, 207 et 1088,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, 3 juin 2024, 3 décembre 2024 et 13 janvier 2026, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que l'attestation de non recours concernant les assemblées des 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, 3 décembre 2024 et 13 janvier 2026 ;
- un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 15 mai 2025,
- un décompte pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025,
- un courrier de mise en demeure du 7 mai 2025,
- le contrat du syndic.
Force est de constater que les attestations de non-recours relatives aux assemblées générales des 18 février 2022 et 3 juin 2024 n'ont pas été versées aux débats.
Toutefois, aucune contestation de ces assemblées n'est rapportée.
* Sur les charges de copropriété
Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur de 49 801,67 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025, appel de fonds 4e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 1 276,72 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquels il sera statué ultérieurement.
La défenderesse ne justifie d'aucun paiement libératoire.
* Sur les frais nécessaires
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.
En l'espèce, le SDC résidence [Localité 6] [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve de l'envoi, par lettre recommandée, de la mise en demeure requise par les dispositions de l'ancien article 64 du décret du 17 mars 1967, en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025. Les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires au titre de frais nécessaires seront donc écartés.
Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S] à verser au SDC résidence [Localité 6] [Adresse 7] la somme de 48 524,95 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2025, appel de fonds 4e trimestre 2025 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L'article 64 du décret précité, dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025, dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
En l'espèce, le SDC [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 7] ne justifie pas de l'envoi par lettre recommandée d'aucune mise en demeure adressée à la défenderesse.
Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l'assignation.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Il est établi que M. [S] est décédé le 8 juin 2024 et que sa succession est restée vacante jusqu'à la désignation de la [P] le 30 avril 2025 en qualité de curateur de cette succession.
Le SDC [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 7] n'établit en rien la mauvaise foi de la succession, compte-tenu des circonstances particulières, qui justifierait l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 48 524,95 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2025, appel de fonds 4e trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] [Adresse 7] située [Adresse 3] à [Localité 4] à titre de dommages-intérêts ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires ;
Condamne la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S], aux dépens de la présente instance ;
Condamne la [P], prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] située [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 15 octobre 2026.
Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS