7 octobre 2026
Tribunal judiciaire d'Alençon
RG n° 26/00254
BAUX-HLM
Texte de la décision
N° RG 26/00254 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4H2
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)
N° RG 26/00254 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4H2
LE SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX
PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.
GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR
S.C.I. LBDG, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Benoît JOUSSE, avocat au barreau du MANS
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 2] (REMALARD)
Non comparant ni représenté
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PROCÉDURE
Date de la saisine : 27 Mai 2026
Première audience : 03 Juillet 2026
DÉBATS
Audience publique du 03 Juillet 2026.
JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00254 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C4H2
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2023 , la SCI LBDG a donné à bail à Monsieur [C] [V] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 350,00 euros révisable annuellement.
Le locataire a quitté le logement et un procès verbal de constat d’état des lieux a été établi par Maître [U] [K], Commissaire de justice, le 12 septembre 2025.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2026, la SCI LBDG a mis en demeure Monsieur [C] [V] de payer la somme de 5 649,14 euros au titre de dégradations locatives.
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2026 , la SCI LBDG a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de le voir condamner à lui payer :
- 5 642,00 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens qui comprendront le coût de la mise en demeure.
L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 3 juillet 2026.
À cette audience, la SCI LBDG, représentée par son Conseil, a maintenu sa demande dans les termes de l’acte introductif d’instance.
Elle fait valoir qu’il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que les lieux n’ont pas été correctement entretenus et qu’ils ont même été dégradés.
Elle évalue sa créance à la somme de 6 992,00 euros au titre du devis de réparation d’un montant de 5 392,00 euros et du devis de désencombrement pour 600,00 euros, pour un solde de 5 642,00 euros après déduction du dépôt de garantie.
Monsieur [C] [V] n'a pas comparu.
À l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [C] [V], régulièrement assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».
Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.
Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.
Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.
Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »
En l'absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l'état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.
Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.
En l’espèce, la SCI LBDG sollicite la prise en charge des frais de débarras (600,00 euros) ainsi que des réparations locatives (5 392,00 euros) incluant le remplacement du double vitrage de la chambre, la réfection des peintures des murs et plafonds de la salle à manger/cuisine, des WC, de la salle de bain, de la chambre et du couloir, outre des frais de bâchage, nettoyage et déplacement.
Pour justifier du montant de sa demande, la SCI LBDG communique:
- l’état des lieux d’entrée 29 juillet 2023 ;
- le procès-verbal de constat valant état des lieux sortant du 12 septembre 2025 ;
- le devis de l’entreprise BRIC à [Localité 1] de 600,00 euros pour Débarras/Vide maison ;
- le devis de l’entreprise SIMON MENUISERIE ISOLATION de 5 392,00 euros pour les travaux de peinture.
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le locataire a restitué les locaux dans un «état d’encombrement important justifiant les frais de débarras sollicités.
Par ailleurs, le carreau de la fenêtre double vitrage est cassé alors que l’état des lieux d’entrée précise que les menuiseries de la chambre sont en état « ok », ce qui doit s’analyse comme un bon état général. Cette destruction ne peut s’analyser en un usage normal de la chose de sorte que le remplacement de la vitre, pour la somme de 400,00 euros TTC est fondé.
L’état des lieux d’entrée précise également que les peintures des murs et des plafonds de l’ensemble des pièces du local d’habitation sont également en bon état général.
Or, le procès-verbal de constat révèle des dégradations très importantes des murs de la cuisine.
En outre, les murs du couloir présentent des traces et tâches, de même que les murs des WC, de la salle de bain et de la chambre.
En revanche, il n’est mentionné aucune détérioration quant aux plafonds de ses pièces.
Il convient de relever que Monsieur [C] [V] a occupé le logement pendant 26 mois. Que par ailleurs, ces peintures n’étaient pas mentionnées comme étant à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux. il convient de tenir compte de la vétusté. Le bailleur ne précise toutefois pas la date de la dernière réfection des peintures.
Il ressort de l’ensemble de ses éléments que les frais pour le débarras du logement (600,00 euros), pour le remplacement de la fenêtre (400,00 euros) ainsi que pour la réfection des murs de la cuisine/séjour (1 420,00 euros) dont les dégradations vont bien au-delà d’une usure et d’un usage normaux et de la simple vétusté, seront dus en totalité.
La somme sollicitée au titre des plafonds du salon/cuisine en revanche sera rejetée faute de dommage constaté.
S’agissant des peintures des murs/plafonds des WC, salle de bain, chambre et couloir, le détail n’étant pas fourni entre la réfection des murs (détériorés) et des plafonds (non endommagés), et compte tenu de la prise en compte de la vétuste, il convient de procéder à un abattement de 30 % sur les sommes chiffrées au devis et ainsi de mettre à la charge du locataire les sommes de 214,90 euros au titre des WC (307,00 euros – 30%), 396,20 euros au titre de la salle de bain ( (566,00 euros – 30%), 868,00 euros au titre de la chambre (1 240,00euros – 30%) et 301,00 euros au titre du couloir (430,00 euros – 30%).
Il sera par ailleurs fait droit aux frais de bâchage, nettoyage et déplacement (350,00), inhérents aux travaux de peinture à effectuer.
Soit la somme totale de 4 550,10 euros (600,00 + 400,00 + 1 420,00 + 214,90 + 396,20 + 868,00 + 301,00 + 350,00) euros au titre des réparations locatives.
Dès lors, et après déduction du dépôt de garantie de 350,00 euros versé par le locataire, Monsieur [C] [V] sera condamné à payer à la SCI LBDG la somme de 4 200,10 euros (4 550,10 – 350,00), au titre des dégradations locatives du logement sis [Adresse 3], avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 27 mai 2026.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il convient de condamner Monsieur [C] [V], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LBDG les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [C] [V] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :
CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à la SCI LBDG la somme de 4 200,10 euros, au titre des dégradations locatives du logement sis [Adresse 3] , avec intérêts au taux légal à compter du ,27 mai 2026 date de l’assignation ;
CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à la SCI LBDG la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SCI LBDG du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [V] aux dépens de l'instance ;
La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION