13 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Pontoise
RG n° 25/00216
Service des Criées
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
JUGE DE L'EXÉCUTION
JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES
Le 13 Octobre 2026
N° RG 25/00216 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2QF
78A
Jugement rendu le 13 octobre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,
CREANCIER POURSUIVANT
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis à [Localité 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet BETTI
Société à Responsabilité Limitée au capital de 471.829,71 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis à [Adresse 2], [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS, Me Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE
PARTIE SAISIE
Madame [O] [E] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2] (RWANDA)
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Localité 3]
[Localité 4] (ROYAUME UNI)
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Selon commandement de payer valant saisie immobilière transmis par acte du 21 juillet 2025, notifié le 04 septembre 2025 à Mme [O] [E] épouse [Z] et publié le 08 septembre 2025 volume 2025 S N°228 au service de publicité foncière de [Localité 5] 2, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] (95), représenté par son syndic, a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Localité 7][Adresse 6], cadastré section AO [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 7] », consistant en un appartement avec cave, formant les lots n°49 et 58 de la copropriété, appartenant à Mme [O] [E] épouse [Z].
Notifié le 16/10/2026
Par exploit du 03 novembre 2025 délivré par acte de transmission à autorité compétente étrangère en application de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] (95), représenté par son syndic, a fait assigner Mme [O] [E], épouse [Z] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 04 novembre 2025.
Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 09 juin 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, la partie saisie n'ayant pas comparu et n'étant pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.
Le créancier poursuivant a été autorisé à produire en cours de délibéré la preuve de mesures d’exécution forcée tentées antérieurement à la procédure de saisie immobilière.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.
En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] (95), représenté par son syndic, résulte des pièces versées aux débats, notamment :
- le jugement réputé contradictoire rendu le 28 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY qui a condamné Mme [O] [E] épouse [Z], avec exécution provisoire de droit, à payer les sommes de 904,10 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 30 août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 11 avril 2023, 200 euros de dommages et intérêts, 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont la sommation de payer en date du 11 avril 2023 et les frais de transmission et de traduction des actes aux autorités anglaises ;
- l’arrêt rendu par défaut rendu le 10 décembre 2024 par la Cour d’appel de [Localité 8], sur appel du jugement précité, qui a confirmé le jugement excepté sur la condamnation à hauteur de 904,10 euros et le débouté de la demande au titre des frais de recouvrement et qui, statuant sur les chefs réformés, a condamné Mme [O] [E] épouse [Z] à payer les sommes de 1 328,38 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 sur la somme de 382,06 euros et à compter des conclusions d’actualisation du 22 mars 2024 pour le surplus, 122 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Selon les pièces versées aux débats, Mme [O] [E], épouse [Z] réside à [Localité 4] au Royaume-Uni.
Sur la notification des actes relatifs au titre exécutoire et à la procédure de saisie immobilière :
Aux termes de l’article 503 alinéa 1er du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire.
La signification d’un acte judiciaire au Royaume-Uni relève des dispositions de la Convention de la Haye relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale du 15 novembre 1965 (Convention de la Haye du 15 novembre 1965).
L’article 3 de la Convention dispose : « L'autorité ou l'officier ministériel compétents selon les lois de l'Etat d'origine adresse à l'Autorité centrale de l'Etat requis une demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, sans qu'il soit besoin de la légalisation des pièces ni d'une autre formalité équivalente.
La demande doit être accompagnée de l'acte judiciaire ou de sa copie, le tout en double exemplaire ».
L’article 6 indique : « L'Autorité centrale de l'Etat requis ou toute autorité qu'il aura désignée à cette fin établit une attestation conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention.
L'attestation relate l'exécution de la demande ; elle indique la forme, le lieu et la date de l'exécution ainsi que la personne à laquelle l'acte a été remis. Le cas échéant, elle précise le fait qui aurait empêché l'exécution.
Le requérant peut demander que l'attestation qui n'est pas établie par l'Autorité centrale ou par une autorité judiciaire soit visée par l'une de ces autorités.
L'attestation est directement adressée au requérant ».
L’article 15 prévoit : « Lorsqu'un acte introductif d'instance ou un acte équivalent a dû être transmis à l'étranger aux fins de signification ou de notification, selon les dispositions de la présente Convention, et que le défendeur ne comparaît pas, le juge est tenu de surseoir à statuer aussi longtemps qu'il n'est pas établi :
a) ou bien que l'acte a été signifié ou notifié selon les formes prescrites par la législation de l'Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,
b) ou bien que l'acte a été effectivement remis au défendeur ou à sa demeure selon un autre procédé prévu par la présente Convention,
et que, dans chacune de ces éventualités, soit la signification ou la notification, soit la remise a eu lieu en temps utile pour que le défendeur ait pu se défendre.
Chaque Etat contractant a la faculté de déclarer que ses juges, nonobstant les dispositions de l'alinéa premier, peuvent statuer si les conditions suivantes sont réunies, bien qu'aucune attestation constatant soit la signification ou la notification, soit la remise, n'ait été reçue :
a) l'acte a été transmis selon un des modes prévus par la présente Convention,
b) un délai que le juge appréciera dans chaque cas particulier et qui sera d'au moins six mois, s'est écoulé depuis la date d'envoi de l'acte,
c) nonobstant toutes diligences utiles auprès des autorités compétentes de l'Etat requis, aucune attestation n'a pu être obtenue.
Le présent article ne fait pas obstacle à ce qu'en cas d'urgence, le juge ordonne toutes mesures provisoires ou conservatoires ».
En application de l’article 687-2 du code de procédure civile : « La date de notification d'un acte judiciaire ou extrajudiciaire à l'étranger est, sans préjudice des dispositions de l'article 687-1, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date à laquelle l'acte lui est remis ou valablement notifié.
Lorsque l'acte n'a pu être remis ou notifié à son destinataire, la notification est réputée avoir été effectuée à la date à laquelle l'autorité étrangère compétente ou le représentant consulaire ou diplomatique français a tenté de remettre ou notifier l'acte, ou lorsque cette date n'est pas connue, celle à laquelle l'une de ces autorités a avisé l'autorité française requérante de l'impossibilité de notifier l'acte.
Lorsqu'aucune attestation décrivant l'exécution de la demande n'a pu être obtenue des autorités étrangères compétentes, nonobstant les démarches effectuées auprès de celles-ci, la notification est réputée avoir été effectuée à la date à laquelle l'acte leur a été envoyé ».
- Le titre exécutoire
Par acte du 02 juin 2025, le commissaire de justice a transmis par lettre recommandée avec accusé de réception à The Senior Master, Royal Courts of Justice à [Localité 4], au Royaume-Uni, autorité centrale compétente, une demande de signification de l’arrêt de la Cour d’appel à Mme [O] [E] épouse [Z].
L’acte de transmission contient le formulaire modèle de demande de signification ou notification à l’étranger visé par la Convention en langues anglaise et française accompagné de l’arrêt de la Cour d’appel en langues française et anglaise.
L’entité anglaise a transmis en retour l’attestation, visée par l’article 6 de la Convention, en date du 25 septembre 2025 indiquant que la demande a été exécutée le 05 août 2025 selon l’une des formes particulières prévues par l’article 5 de la Convention : « Document were served by leaving at the address given » équivalent à une signification à domicile.
Au vu du retour réalisé par l’entité anglaise sur la remise de l’acte, la signification du titre exécutoire à la débitrice saisie est intervenue le 05 août 2025 et répond ainsi aux conditions visées par la Convention de la Haye.
- Le commandement de payer valant saisie immobilière
Par acte du 21 juillet 2025, le commissaire de justice a transmis par lettre recommandée avec accusé de réception à The Senior Master, Royal Courts of Justice à [Localité 4], au Royaume-Uni, une demande de signification du commandement à Mme [O] [E] épouse [Z].
L’acte de transmission contient le formulaire modèle de demande de signification ou notification à l’étranger visé par la Convention en langues anglaise et française accompagné du commandement en langues française et anglaise.
L’entité anglaise a transmis en retour l’attestation, visée par l’article 6 de la Convention, en date du 17 octobre 2025 indiquant que la demande a été exécutée le 04 septembre 2025 selon l’une des formes particulières prévues par l’article 5 de la Convention : « The documents were served by posting them through the defendant’s letterbox. This method is good service under rule 6.3 (1) (c) of the Civil Procedure Rules of England and Wales. » équivalent à une remise du courrier dans la boîte aux lettres du destinataire.
Au vu du retour réalisé par l’entité anglaise sur la remise de l’acte, la signification du commandement à la débitrice saisie est intervenue le 04 septembre 2025 répond ainsi aux conditions visées par la Convention de la Haye.
- L’assignation
Par acte du 03 novembre 2025, le commissaire de justice a transmis par lettre recommandée avec accusée de réception à The Senior Master, Royal Courts of Justice à [Localité 4], au Royaume-Uni, une demande de signification ou de notification de l’assignation à Mme [O] [E] épouse [Z].
L’acte de transmission contient le formulaire modèle de demande de signification ou notification à l’étranger visé par la Convention en langues anglaise et française accompagné de l’assignation en langues française et anglaise.
L’entité anglaise a transmis en retour l’attestation, visée par l’article 6 de la Convention, en date du 24 février 2026 indiquant que la demande a été exécutée le 15 janvier 2026 « by delivery to the adresseee, who accepted it voluntarily » par remise simple, équivalent à une signification à personne physique.
Au vu du retour réalisé par l’entité anglaise sur la remise de l’acte, la signification de l’assignation répond ainsi aux conditions visées par la Convention de la Haye et en tout état de cause, la débitrice saisie a comparu à la première audience.
Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière :
Suivant décompte arrêté au 08 juillet 2025 et visé au commandement de saisie, faisant état d’un règlement du débiteur à hauteur de 300 euros, la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] (95), représenté par son syndic, s’élève à la somme totale de 2 874,94 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.
Le créancier poursuivant justifie de la mise en œuvre antérieure d’une recherche FICOBA qui s’est avérée totalement infructueuse. Au vu de l’absence de règlements depuis plus d’un an, de l’ancienneté de la créance et des charges postérieures non réglées, seule la vente du bien immobilier du débiteur saisi paraît nécessaire au recouvrement de la créance.
A l’audience du 03 février 2026 à laquelle la partie saisie a comparu, elle a déclaré réglé 400 euros par mois. Le relevé de compte produit par le créancier poursuivant, arrêté au 05/06/2026, confirme que des paiements ont été effectués en décembre 2025 à hauteur de 700 euros, en janvier 2026 pour 400 euros, en avril 2026 à hauteur de 800 euros et en mai 2026 à hauteur de 400 euros. Toutefois, le créancier poursuivant ne les a pas imputés sur la créance cause du commandement.
En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Ainsi, en l’absence de précisions au dossier par la débitrice saisie de l’ordre dans lequel ces paiements sont à imputer, il y a lieu de les déduire de la créance objet de la présente saisie immobilière qu’elle a intérêt à acquitter dès lors qu’elle résulte d’un titre exécutoire portant intérêts et de l’enjeu de vente de son bien immobilier pour recouvrer cette créance. En conséquence, déduction faite des paiements supra, la créance s’élève à la somme de 574,94 euros.
Le relevé de compte locataire fait état d’un solde négatif total de charges à hauteur de 17 969,41 euros restant à régler par Mme [O] [E] épouse [Z] caractérisant une somme encore élevée.
Au surplus, les frais générés à ce stade par la saisie immobilière s’élèvent à 3 310,10 euros.
En outre, Mme [O] [E] épouse [Z] n’a pas comparu à la dernière audience, n’a pas formulé de demande en vue d’obtenir un délai de paiement ou tendant à voir constater la procédure disproportionnée et n’a transmis d’éléments supplémentaires démontrant sa capacité à poursuivre ces règlements pour solder les causes du commandement bien que résiduelles.
Par suite, la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière reste justifiée.
Le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien immobilier.
Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l'audience.
Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.
Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
Mentionne que la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] (95), représenté par son syndic, à l'égard de Mme [O] [E] épouse [Z] s’élève à 574,94 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 08 juillet 2025 et visé au commandement de saisie ;
Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière transmis par acte du 21 juillet 2025, notifié le 04 septembre 2025 à Mme [O] [E] épouse [Z] et publié le 08 septembre 2025 volume 2025 S N°228 au service de publicité foncière de [Localité 5] ;
Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 2 février 2027 à 14h00, au Tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;
Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;
Désigne la SELAS MY HUISSIER, commissaire de justice à [Localité 9], aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;
Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;
Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;
Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;
Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière transmis par acte du 21 juillet 2025, notifié le 04 septembre 2025 à Mme [O] [E] épouse [Z] et publié le 08 septembre 2025 volume 2025 S N°228 au service de publicité foncière de [Localité 5] ;
Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;
Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.
La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE