6 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n° 26/00533
JCP REFERES
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/00533 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U4AR
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B 26/
DU : 06 Octobre 2026
[I] [N]
C/
[Z] [E]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le
à Me Florence GRACIE-DEDIEU
Expédition délivrée à toutes les parties le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Mardi 06 Octobre 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 16 Juillet 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
Mme [I] [N], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Me Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [Z] [E], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE
Madame [I] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement à usage d’habitation meublé (Rez-de-chaussée, Appartement n°E71) ainsi qu’un parking (n°E71) et un garage (n°E71), situés [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 2], par contrat prenant effet au 26 septembre 2024 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer de 660 euros et 140 euros à titre de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [N] lui a fait signifier un commandement de payer pour un montant en principal de 5.600 euros et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire, le 18 juin 2025.
Madame [I] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 03 décembre 2025.
Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :
- constater la mauvaise foi caractérisée du locataire pour défaut de paiement de loyers, et défaut de justification d’une assurance,
- juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),
- ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner par provision Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme de 8.800 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- condamner par provision Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 800€ par mois,
- condamner par provision Monsieur [Z] [E] à régler le dépôt de garantie contractuellement prévu de 800 euros,
- juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19.06.2025,
- condamner Monsieur [Z] [E] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Monsieur [Z] [E] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.
À l’audience du 20 février 2026, Madame [I] [N], représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 12.000 euros.
Assigné par acte de commissaire de justice délivré en son étude le 03 décembre 2025, Monsieur [Z] [E] n’était ni présent ni représenté à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 et le conseil de Madame [I] [N] invitée à faire parvenir en délibéré un décompte actualisé de la dette.
Par courrier en date du 20 février 2026, le conseil de Madame [I] [N] a actualisé la dette à la somme de 11.200 euros à cette date.
Par ordonnance en date du 13 avril 2026, le juge des contentieux de la protection a :
ORDONNÉ la réouverture des débats à l’audience du :
Vendredi 29 mai 2026 à 10 H 30
INVITÉ pour cette date Madame [I] [N] à produire aux débats un décompte détaillé de la dette arrêté au jour de l’audience ;
DIT que Madame [I] [N] devra faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [Z] [E] en lui signifiant la décision pour l’audience du vendredi 29 mai 2026 à 10 H 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, [Adresse 8] ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;
RESERVÉ l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .
Après renvoi pour reprise du loyer courant, à l’audience du 16 juillet 2026, Madame [I] [N], assistée de son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 16.000 euros, mensualité de juillet 2026 incluse en précisant que le loyer courant n’avait pas été réglé.
Monsieur [Z] [E] a comparu à l’audience, n’a pas contesté la dette et indiqué attendre le règlement de son salaire pour payer le loyer courant et, souhaitant rester dans les lieux, a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 03 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 19 juin 2025.
L’action est donc recevable.
- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Aux termes de l’assignation, il a été demandé de “juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)” uniquement.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."
En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2025 à Monsieur [Z] [E] pour un montant en principal de 5.600 euros.
Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2025.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Madame [I] [N] produit un décompte arrêté au 26 juin 2026 justifiant d'un arriéré locatif d'un montant de 15.200 euros, en ce compris le montant du dépôt de garantie, auquel il convient d’ajouter la somme de 800 euros au titre de la mensualité de juillet 2026, portant en conséquence la dette à cette date à la somme de 16.000 euros.
Monsieur [Z] [E] n’a pas contesté la dette.
Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 16.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juin 2025, sur la somme de 5.600 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
III - SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
Monsieur [Z] [E] a formé une demande de suspension de la clause résolutoire.
Il convient de rappeler que l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l’espèce, malgré un renvoi pour reprise du paiement du loyer courant, il n’est pas justifié du paiement par Monsieur [Z] [E] du loyer courant, soit celui de juillet 2026, avant l’audience.
En conséquence, Monsieur [Z] [E] sera débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.
L’expulsion de Monsieur [Z] [E] sera en conséquence ordonnée.
Par ailleurs l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Cependant, ce délai est supprimé de plein droit lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.
En l’espèce, Monsieur [Z] [E] s’était engagé lors de l’audience du 26 juin 2026 à reprendre le paiement du loyer courant mais n’a strictement rien réglé au titre du loyer et des charges, cette attitude caractérise par conséquent sa mauvaise foi.
En conséquence les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution seront supprimés.
Enfin, Monsieur [Z] [E] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.
L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.
Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er août 2026 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [I] [N], Monsieur [Z] [E] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 26 septembre 2024 conclu entre Madame [I] [N] d'une part et Monsieur [Z] [E] d'autre part, concernant un appartement à usage d’habitation meublé (Rez-de-chaussée, Appartement n°E71) ainsi qu’un parking (n°E71) et un garage (n°E71), situés [Adresse 9] à [Localité 2], par contrat , sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;
DEBOUTONS Monsieur [Z] [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance;
SUPPRIMONS les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS en conséquence qu'à défaut pour Monsieur [Z] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Madame [I] [N] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [I] [N] à titre provisionnel la somme de 16.000 euros, montant du dépôt de garantie inclus et mensualité de juillet 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juin 2025 sur la somme de 5.600 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [I] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 31 juillet 2025, dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er août 2026 et jusqu'à la date de la libération effective définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que le si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [I] [N] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTONS Madame [I] [N] de toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La Greffière, La Premiere Vice-Présidente,