6 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Rennes
RG n° 25/00011
TPBR
Texte de la décision
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 06 Octobre 2026
N° RG 25/00011 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LWD2
JUGEMENT DU :
06 Octobre 2026
[S] [Z]
C/
Commune DE [Localité 3]
Copie au dossier
Notification en LRAR aux parties le :
copie exécutoire à
le :
Au nom du peuple français,
Rendu par mise à disposition le 06 Octobre 2026,
Sous la présidence de Claire SOURDIN, Première vice-présidente du Tribunal paritaire des baux ruraux ;
Assesseurs bailleurs:
Monsieur [I] [P]
Madame [T] [V] épouse [O]
Assesseurs preneurs:
monsieur [H] [Q]
Monsieur [F] [L]
assistés de Anaïs SCHOEPFER, greffier
La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article L492-6 du code rural)
Audience des débats : 12 Mai 2026
Le Président, à l'issue des débats en audience publique, a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l'article 453 du Code de Procédure Civile, prorogée au 06 Octobre 2026.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;
ENTRE :
DEMANDERESSE
Madame [S] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
assistée de Me Myriam GOBBÉ, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
d'une part,
ET :
DEFENDERESSE
[Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Fabien BARTHE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
d'autre part,
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [S] [Z] est cheffe d’une exploitation agricole située sur la commune de [Localité 6], sur une surface totale de 42 ha 39 a et 43 ca.
Elle est locataire d’un ensemble de parcelles dont l’origine découle des actes et événements successifs suivants :
¤ par acte notarié du 31 mars 1961, les consorts [R] ont donné à bail à Monsieur [A] [Z] et Madame [D] [G] diverses parcelles de terre, des bâtiments d’habitation et d’exploitation, pour une superficie totale de 32 ha 97 a 19 ca. Ce bail s’est trouvé renouvelé par tacite reconduction.
¤ par acte notarié du 3 novembre 1981, Monsieur [A] [Z] et Madame [D] [G] ont cédé et transporté à Monsieur et Madame [E] [Z] tous leurs droits aux bail sus-rappelés, pour le temps qui en restait à courir à compter du 29 septembre 1982.
¤ par acte notarié du 24 février 2004, [Localité 1] Métropole a acquis des consorts [R] une partie de la ferme de la [Adresse 8] sise à [Localité 6], soit des terrains, bâtiments d’habitation et d’exploitation pour une superficie de 29 ha 90 a 37 ca. Une convention dite de « mise en réserve » a préalablement été conclue entre [Localité 1] Métropole et la commune de [Localité 6] le 3 novembre 2003 au sujet de ces terres, la commune de [Localité 6] s’engageant au terme de la mise en réserve (d’une durée de 15 ans pour les terrains en 2NA ; et d’une durée de 20 ans pour les terrains en NC et ND), à les racheter ou les faire racheter au prix d’acquisition.
¤ le 24 août 2005, le bail portant sur la surface de 29 ha 90 a 37 ca a été renouvelé entre [Localité 1] Métropole et Monsieur et Madame [E] [Z].
¤ à compter du 29 septembre 2013, une résiliation partielle du bail est intervenue portant la superficie à 29 ha 74 a 15 ca, le fermage étant révisé en proportion.
¤ Monsieur [E] [Z] a informé [Localité 1] Métropole par courrier du 1er mai 2014 qu’il entendait faire valoir ses droits à la retraite, Madame [S] [Z] restant seule titulaire du bail.
¤ le 15 décembre 2014, selon acte sous seing privé, la communauté d’agglomération [Localité 1] Métropole a donné à bail à Madame [S] [Z] au [Adresse 9] [Adresse 10], commune de [Localité 6] :
un bâtiment d’habitation, une étable avec grenier, une grange et un cellier, une stabulation, hangar, salle de traite, laiterie, nursery, hangar à génisses, hangar à matériel, fosse fumière, garage, ces bâtiments ayant été construits par Monsieur et Madame [E] [Z], preneurs,cour et jardinle tout cadastré : commune de [Localité 6], section AY n°[Cadastre 1], AY n°[Cadastre 2], AY n°[Cadastre 3], AY n°[Cadastre 4], AY n°[Cadastre 5], AY n°[Cadastre 6], AY n°[Cadastre 7], AY n°[Cadastre 8], AY n°[Cadastre 9], AY n°[Cadastre 10], section AZ n°[Cadastre 11], AZ n°[Cadastre 12], AZ n°[Cadastre 13], AZ n°[Cadastre 14], AZ n°[Cadastre 15], section BA n°[Cadastre 16] et BA n°[Cadastre 17], pour une superficie totale de 29 ha 74 a 15 ca
Le bail était consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant le 29 septembre 2014.
¤ le 16 novembre 2021, selon acte notarié, la commune de [Localité 6] a acquis de [Localité 1] Métropole diverses parcelles sises sur la commune de [Localité 6] [Adresse 11] cadastrées section AY n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 19], n°[Cadastre 20], n°[Cadastre 21], n°[Cadastre 22], n°[Cadastre 23], n°[Cadastre 24], étant précisé que la parcelle originairement cadastrée section AY n°[Cadastre 25] a fait l’objet d’une division en plusieurs parcelles dont le parcelle AY n°[Cadastre 18], [Localité 1] Métropole restant propriétaire de la parcelle issue de la division cadastrée AY n°[Cadastre 26].
Le 13 avril 2022, le chef du pôle foncier agricole et territoires de la Préfecture d’Ille-et-Vilaine a informé Madame [S] [Z] de l’autorisation sollicitée par la commune de [Localité 6] auprès de la Préfecture pour procéder à la résiliation partielle du bail rural du 15 décembre 2014 concernant les parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 4], AY n°[Cadastre 5], AY n°[Cadastre 6], AY n°[Cadastre 7], AY n°[Cadastre 8], AY n°[Cadastre 9], AY n°[Cadastre 10], section AZ n°[Cadastre 11], AZ n°[Cadastre 12], AZ n°[Cadastre 13] situées au lieudit [Localité 7] et représentant une superficie totale de 22 ha 77 a. Aux termes de ce courrier, le rédacteur indiquait « il m’appartient toutefois de m’assurer que la résiliation du bail envisagée par la commune ne porte pas une atteinte excessive à votre situation de preneur en place… Aussi je vous invite à me communiquer…le détail de vos moyens de production… ».
Par courrier du 13 juin 2022, le Préfet d’Ille-et-Vilaine indiquait à Madame [S] [Z] « je vous informe que j’ai décidé, après avoir consulté la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, de réserver une suite défavorable à la demande de résiliation partielle dudit bail. Toutefois, sur proposition de la commission précitée, et compte tenu de votre non-opposition à la résiliation totale du bail sous réserve de compensation financière, j’ai exprimé mon accord à la résiliation totale du bail, ce droit vous étant par ailleurs garanti par l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime. J’ai rappelé à M. le Maire qu’il lui appartenait de vous proposer une compensation financière à hauteur du préjudice subi, lequel sera à déterminer dans le cadre d’une indemnisation spécifique ».
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 août 2022, la commune de [Localité 6] donnait congé à Madame [S] [Z] et indiquait qu’elle entendait résilier le bail sous seing privé du 15 décembre 2014, visant l’ensemble des parcelles objets du bail, à sa date d’expiration soit au 29 septembre 2023.
Madame [S] [Z] expose qu’elle a alors sollicité un rendez-vous avec la commune de [Localité 6] afin d’évoquer l’indemnisation consécutive à la résiliation du bail, et que lors de cette échange, elle a appris qu’une partie des parcelles appartenait toujours à [Localité 8], et que de ce fait, la commune de [Localité 6] ne pouvait pas procéder à la résiliation du bail portant sur ces terres, contrairement à ce qui était indiqué dans l’acte de commissaire de justice délivré le 18 août 2022.
Madame [Z] soutient que malgré ses demandes réitérées, elle n’a été conviée à aucune réunion avec la commune ni aucune réunion tripartite avec [Localité 1] Métropole, mais qu’au contraire, la commune de [Localité 6] lui a demandé de libérer les terres.
C’est dans ces conditions que Madame [S] [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes par requête enregistrée le 4 décembre 2023 (procédure RG n°24/0001). Elle demande :
¤ que la commune de [Localité 6] soit condamnée à lui régler la somme de 230.081,15 euros à titre d’indemnité du fait du préjudice subi,
¤ que soient rejetées toutes les demandes présentées par la commune de [Localité 6],
¤ que la commune de [Localité 6] soit condamnée à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience de conciliation du 25 juin 2024, les parties ne sont pas parvenues à un accord et un procès-verbal de non-conciliation a été signé.
A l’audience du 24 septembre 2024, les parties ont fait part de leur accord pour le principe d’une mesure de médiation.
Par jugement du 1er octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes a ordonnée une mesure de médiation et désigné Monsieur [Y] [X] pour y procéder.
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la commune de [Localité 6] a fait délivrer à Madame [S] [Z] un congé des parcelles objets du bail du 15 décembre 2014 et exploitées par Madame [Z] au motif que Madame [Z] aura atteint l’âge légal de départ à la retraite à taux plein le 9 juillet 2025, le congé étant donné pour le 28 septembre 2026, date de fin de la période triennale, et ce à titre conservatoire dans l’hypothèse où le congé délivré par la commune de [Localité 6] le 18 août 2022 devait être privé d’effet.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la communauté d’agglomération [Localité 1] Métropole a fait délivrer à Madame [S] [Z] un congé des parcelles lui appartenant, objets du bail du 15 décembre 2014, et exploitées par Madame [Z] au motif que Madame [Z] aura atteint l’âge légal de départ à la retraite à taux plein le 9 juillet 2025 et qu’elle ne dispose pas de repreneurs, le congé étant donné pour le 28 septembre 2026, date de fin de la période triennale.
Madame [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes le 26 juin 2025 :
¤ d’une demande visant à ce que le congé du 27 février 2025 soit annulé (procédure RG n°25/00011).
¤ d’une demande visant à ce que le congé du 19 août 2025 soit annulé et que des dommages et intérêts lui soient versés par la commune de [Localité 6] (procédure RG n°25/00012).
Les parties ont sollicité la jonction des procédures RG n°24/0001 et RG n°25/00012.
Dans un rapport daté du 29 mai 2025, reçu au greffe le 2 juin 2025, Monsieur [X], médiateur, a indiqué que les parties n’étaient pas parvenues à un accord, et que la mission était achevée.
Suite à la saisine par Madame [S] [Z] du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes le 26 juin 2025 visant à ce que le congé du 27 février 2025 soit annulé (procédure RG n°25/00011), l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026 et a fait l’objet d’un renvoi au 12 mai 2026 pour être plaidée.
A l’audience du 12 mai 2026, Madame [S] [Z], assistée de Maître [B], a maintenu les termes de ses dernières écritures et a notamment soutenu que le congé délivré le 27 février 2025 par la commune de [Localité 6] comportait une irrégularité de fond en ce que la commune de [Localité 6] n’est pas propriétaire de l’intégralité des terres objets du bail, qu’elle n’en est devenue propriétaire que le 5 mars 2026 et qu’elle ne pouvait délivrer de congé faute d’être propriétaire de l’ensemble des parcelles concernées par le congé. Madame [Z] précise que cette irrégularité ne peut être rattrapée ultérieurement, le congé du 27 février 2025 devant être également délivré par [Localité 1] Métropole.
La commune de [Localité 6], représentée par Maître [N], a repris ses dernières conclusions et a indiqué que les irrégularités soulevées doivent l’être in limine litis et doivent être écartées. Elle considère qu’elle est propriétaire de l’ensemble des parcelles concernées par le congé à la date d’effet du congé pour avoir acquis les terres objets du bail auprès de [Localité 1] Métropole le 5 mars 2026. Au surplus, la commune de [Localité 6] indique que le bailleur est en droit de réduire la superficie des terres objets du congé dont il est propriétaire. La commune de [Localité 6] a maintenu les termes de son congé délivré à Madame [Z] le 27 février 2025.
MOTIFS :
Sur la validité du congé délivré le 27 février 2025 par la commune de [Localité 6] Madame [Z] considère que le congé qui lui a été délivré le 27 février 2025 par la commune de [Localité 6], sur le fondement de l’article L411-64 du code rural et de la pêche maritime, est irrégulier en ce que la commune n’est pas propriétaire de l’ensemble des parcelles visées dans le bail du 15 décembre 2014.
Si la commune de [Localité 6] a acquis en cours de bail, soit le 16 novembre 2021, la propriété d’une partie des parcelles objets du bail du 15 décembre 2014, elle n’est devenue propriétaire des autres parcelles objets du bail que le 5 mars 2026.
Dès lors, au moment de la délivrance du congé le 27 février 2025 la commune de [Localité 6] n’était propriétaire que d’une partie des terres exploitées dans le cadre du bail du 15 décembre 2014, [Localité 1] Métropole étant restée propriétaire des autres parcelles.
Cependant, il convient de constater que par un acte de commissaire de justice délivré à Madame [S] [Z] le 27 mars 2025, la communauté d’agglomération [Localité 1] Métropole a donné congé à Madame [Z] concernant le bail rural du 15 décembre 2014 au visa de l’article L411-64 du code rural et de la pêche maritime.
Les deux congés délivrés à Madame [S] [Z] par les deux co-bailleurs l’ont été dans le délai de 18 mois avant la fin de la période triennale du bail suivant les 67 ans de Madame [S] [Z], qui a atteint l’âge de 67 ans le 9 juillet 2025, la fin de la période triennale étant fixée au 28 septembre 2026.
Madame [S] [Z] n’a pas contesté le congé délivré le 27 mars 2025 par la communauté d’agglomération [Localité 1] Métropole.
Ces deux congés successifs se réfèrent au même bail, et les co-bailleurs ont émis la même volonté de ne pas renouveler le bail à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur a atteint l’âge de la retraite.
Par suite, il convient de considérer que le congé délivré à Madame [S] [Z] le 27 février 2025 par la commune de [Localité 6] est parfaitement valable en ce qu’il est rendu régulier par le congé du 27 mars 2025 délivré par [Localité 1] Métropole, co-bailleur.
Sur le congé délivré au preneur ayant atteint l’âge de départ à la retraiteL’article L411-64 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime dispose que :
« Le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L411-58 à L411-63, L411-66 et L411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application du V de l’article L732-39. Si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L411-5 et L411-46 :
¤ soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ;
¤ soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ».
Madame [Z] invoque que le congé délivré par la commune de [Localité 6] le 27 février 2025 est nul en ce que les mentions visées aux articles L411-47 et L411-54 du code rural et de la pêche maritime n’apparaissent pas dans le congé.
Or, aux termes de l’article L411-64 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, la loi écarte le droit au renouvellement lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite et qu’il met en valeur une exploitation supérieure à la superficie qu’il peut exploiter en percevant sa pension de retraite du régime obligatoire. Toutefois, le preneur garde le droit de céder son bail à son conjoint ou à son partenaire de PACS participant à l’exploitation ou à un descendant majeur.
En l’espèce, il ne s’agit pas d’un congé pour reprise mais d’un congé pour non-renouvellement du bail en raison de l’âge atteint par Madame [S] [Z] le 9 juillet 2025. En effet, Madame [Z] bénéficiera du régime à taux plein automatique à 67 ans soit à compter du 9 juillet 2025.
Par suite, le bailleur peut « limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ». Le bail s’étant trouvé renouvelé à compter du 29 septembre 2023, la période triennale expire le 28 septembre 2026.
En outre, Madame [Z] ne sollicite pas le transfert du bail au profit de son conjoint ou de son partenaire de PACS participant à l’exploitation ou d’un descendant majeur comme le précise l’alinéa 5 de l’article L411-64 sus-rappelé.
Dans ces conditions, les co-bailleurs pouvaient donner congé à Madame [Z] pour non-renouvellement du bail en raison de l’âge atteint par cette dernière le 9 juillet 2025, en respectant le délai de 18 mois précédant la fin de cette période triennale, soit en délivrant congé au plus tard le 28 mars 2025.
Les co-bailleurs ont, l’un et l’autre, respecté ces modalités.
S’agissant des mentions visées à l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime relatives à la reprise, elles n’apparaissent pas dans le congé puisqu’il ne s’agit pas d’un congé pour reprise mais bien d’un congé pour non-renouvellement du fait de l’âge de la retraite à taux plein atteint par Madame [Z] au cours de la période triennale.
Par suite le congé délivré par la commune de [Localité 6] est parfaitement valable. Le congé délivré par [Localité 1] Métropole le 27 mars 2025, exactement sur le même fondement, vient valider le congé du 27 février 2025 en ce qu’ils portent sur l’ensemble des parcelles objets du bail du 15 décembre 2014.
Il convient d’en déduire que le bail en date du 15 décembre 2014 a pris fin le 28 septembre 2026.
Il convient de rappeler, à toute fin, qu’au visa de l'article L411-69 du code rural et de la pêche maritime le preneur ayant apporté des améliorations au fonds loué a droit à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Sur les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :[Localité 9] égard à la solution du litige et à l’existence d’une autre procédure parallèle au titre d’un précédent congé, il apparaît équitable en l’espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles et non couverts par les dépens.
Ainsi, Madame [S] [Z] d’une part, et la commune de [Localité 6] d’autre part, seront déboutés de leur demande respective fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
DIT que le congé délivré par la commune de [Localité 6] à Madame [S] [Z] le 27 février 2025, pour non-renouvellement du bail en date du 15 décembre 2014 en raison de l’âge atteint par Madame [S] [Z] le 9 juillet 2025 et de la fin de la période triennale le 28 septembre 2026, est parfaitement valable en ce qu’il est rendu régulier par le congé du 27 mars 2025 délivré sur le même fondement par [Localité 1] Métropole, co-bailleur ;
DIT qu’en conséquence le bail conclu le 15 décembre 2014 entre Madame [S] [Z] et la communauté d’agglomération [Localité 1] Métropole portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 6] cadastrées section AY n°[Cadastre 1], AY n°[Cadastre 2], AY n°[Cadastre 27], AY n°[Cadastre 4] (divisée depuis), AY n°[Cadastre 5], AY n°[Cadastre 6], AY n°[Cadastre 7], AY n°[Cadastre 8], AY n°[Cadastre 9], AY n°[Cadastre 10], section AZ n°[Cadastre 11], AZ n°[Cadastre 12], AZ n°[Cadastre 13], AZ n°[Cadastre 14], AZ n°[Cadastre 15], section BA n°[Cadastre 16] et BA n°[Cadastre 17] a pris fin le 28 septembre 2026 ;
DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;
DEBOUTE Madame [S] [Z] et la commune de [Localité 6] de leur demande respective d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens ;
La Greffière La Première vice-présidente