24 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Lyon
RG n° 25/01309
TPROX - Service civil
Texte de la décision
Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
3 Rue du Docteur Papillon
69100 VILLEURBANNE
EC
N° RG 25/01309 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2SBI
Minute : 26/
du : 24/09/2026
JUGEMENT
[T] [Q] épouse [K]
[J] [K]
C/
[X] [F]
[R] [B]
PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 24 Septembre 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de CHARTON Cécile, Greffier,
Après débats à l'audience du 1er juin 2026, le jugement suivant a été rendu :
ENTRE :
DEMANDEURS
Madame [T] [Q] épouse [K],
33 rue Jules Ferry - 69200 VENISSIEUX
représentée par Me Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2450
Monsieur [J] [K],
33 rue Jules Ferry - 69200 VENISSIEUX
représenté par Me Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2450
D’UNE PART,
ET :
DEFENDEURS
Monsieur [X] [F],
61 rue des marthyrs - Appartement 4ème étage - 69200 VENISSIEUX
non comparant, ni représenté
Madame [R] [B],
61 rue des Marthyrs - Appartement 4ème étage - 69200 VENISSIEUX
représentée par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485
D’AUTRE PART.
RG 25/1309 FITOURI-SOUID / [F] - HAKEM
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] ont fait assigner Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins qu’il :
Déclare recevables et bien fondées les demandes qu’ils ont formées ; A titre principal : Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal ayant pris effet le 1er novembre 2023 entre Monsieur et Madame [K], d’une part, et Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B], d’autre part ; Déclare Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] occupants sans droit ni titre du bien immobilier sis 61 rue des Martyrs de la Résistance 69200 VENISSIEUX ; Ordonne l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] dudit bien immobilier, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Autorise Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux appartenant à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] dans tout garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ; Fixe à 1.200,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de la résiliation du bail ; Condamne in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la libération effective et totale des lieux avec intérêts au taux légal à compter du jour où chaque échéance mensuelle sera due ; A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée :Ordonne la conclusion entre les parties d’un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989 et notamment aux conditions suivantes : A titre principal : Loyer : 400,00 euros mensuels charges comprises pour la location privative d’une seule chambre meublée avec accès pour les locataires aux parties communes que sont la cuisine, la salle de bain et le WC, le couloir et le balcon ; Obligation faite à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de remettre les clés de la porte d’entrée de l’appartement aux bailleurs ; En cas de location des deux autres chambres et du salon à d’autres locataires, obligation faite à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de ne pas compromettre la jouissance paisible des autres locataires ; A titre subsidiaire :Loyer : 1.200 euros, charges comprises, pour la location privative de l’intégralité de l’appartement ; En tout état de cause ; Durée du bail : 1 an, tacitement reconductible ; Date d’effet du bail : 1er novembre 2023 ; Juger qu’à défaut de signature du contrat de bail dans les deux mois suivant la signification du jugement à intervenir le présent jugement vaudra bail à usage d’habitation au profit de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] aux conditions susvisées ; En tout état de cause : Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 14.400,00 euros correspondant : Pour 4.800 euros aux loyers de la chambre initialement louée pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, laquelle somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 9.600 euros au titre des indemnités d’occupation des autres pièces dont ils se sont illégalement approprié la jouissance pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, laquelle somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] les intérêts au taux légal calculés selon les modalités suivantes : A compter de la mise en demeure du 14 juin 2024 pour les loyers et indemnités d’occupation exigibles à cette date ; A compter de l’assignation pour les loyers ou indemnités d’occupation échus mais non encore exigibles au jour de la mise en demeure ; A compter de l’exigibilité de chaque loyer mensuel ou indemnité d’occupation pour les sommes dues postérieurement à l’assignation, jusqu’au parfait règlement ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à remettre en état les deux serrures des chambres qu’ils ont endommagées ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Après plusieurs renvois, à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 29 janvier 2026.
Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K], représentés par leur conseil et reprenant oralement le contenu de leurs conclusions écrites, ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
Déclare recevables et bien fondées les demandes qu’ils ont formées ; A titre principal : Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal ayant pris effet le 1er novembre 2023 entre Monsieur et Madame [K], d’une part, et Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B], d’autre part ; Déclare Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] occupants sans droit ni titre du bien immobilier sis 61 rue des Martyrs de la Résistance 69200 VENISSIEUX ; Ordonne l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] dudit bien immobilier, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Autorise Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux appartenant à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] dans tout garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ; Fixe à 1.200,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de la résiliation du bail ; Condamne in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la libération effective et totale des lieux avec intérêts au taux légal à compter du jour où chaque échéance mensuelle sera due ; A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée :Ordonne la conclusion entre les parties d’un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989 et notamment aux conditions suivantes : A titre principal : Loyer : 400,00 euros mensuels charges comprises pour la location privative d’une seule chambre meublée avec accès pour les locataires aux parties communes que sont la cuisine, la salle de bain et le WC, le couloir et le balcon ;
RG 25/1309 FITOURI-SOUID / [F] - [B]
Obligation faite à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de remettre les clés de la porte d’entrée de l’appartement aux bailleurs ; En cas de location des deux autres chambres et du salon à d’autres locataires, obligation faite à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de ne pas compromettre la jouissance paisible des autres locataires ; A titre subsidiaire :Loyer : 1.200 euros, charges comprises, pour la location privative de l’intégralité de l’appartement ; En tout état de cause ; Durée du bail : 1 an, tacitement reconductible ; Date d’effet du bail : 1er novembre 2023 ; Juger qu’à défaut de signature du contrat de bail dans les deux mois suivant la signification du jugement à intervenir le présent jugement vaudra bail à usage d’habitation au profit de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] aux conditions susvisées ; En tout état de cause : Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 24.000,00 euros correspondant : Pour 8.000 euros aux loyers de la chambre initialement louée pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er décembre 2025, laquelle somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 16.000 euros au titre des indemnités d’occupation des autres pièces dont ils se sont illégalement approprié la jouissance pour la période du 1er avril 2024 au 1er décembre 2025, laquelle somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] les intérêts au taux légal calculés selon les modalités suivantes : A compter de la mise en demeure du 14 juin 2024 pour les loyers et indemnités d’occupation exigibles à cette date ; A compter de l’assignation pour les loyers ou indemnités d’occupation échus mais non encore exigibles au jour de la mise en demeure ; A compter de l’exigibilité de chaque loyer mensuel ou indemnité d’occupation pour les sommes dues postérieurement à l’assignation, jusqu’au parfait règlement ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à remettre en état les deux serrures des chambres qu’ils ont endommagées ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] à payer à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent qu’ils ont donné à bail à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] une seule chambre meublée moyennant le loyer de 400 euros par mois charges comprises, ceci de façon seulement temporaire, les locataires souhaitant trouver un autre logement où pérenniser leur situation.
Ils indiquent qu’au mois d’avril 2024, ils ont constaté que les serrures de la porte d’entrée de l’appartement avaient été changées, ne leur permettant plus ni d’entrer, ni de proposer les autres chambres du logement à la location courte durée via AIRBNB. C’est à cette même période que les locataires ont cessé tout règlement de leurs échéances. Ils ajoutent que malgré plusieurs tentatives de règlement amiable de la situation, les choses sont restées en l’état avec une occupation totale des lieux par Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] en l’absence du moindre règlement.
Au soutien de leur demande principale, ils analysent que malgré l’absence de bail écrit, il existe un faisceau d’indices permettant de constater l’existence d’un bail verbal entre les parties ne portant que sur une chambre du logement pour la somme mensuelle de 400 euros. Compte tenu de l’absence de paiement des loyers depuis de nombreux mois par les locataires, ils en déduisent un manquement grave à leurs obligations par Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de nature à entraîner le prononcé de la résiliation de leur bail.
Pour justifier du montant initialement prévu au loyer et du fait que le bail ne portait que sur une chambre du logement, ils expliquent avoir régulièrement loué les autres chambres via la plateforme AIRBNB ou via FACEBOOK en postant des annonces visant à des colocations. Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, les allégations de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] visant à démontrer l’inverse ne sont corroborées par aucun élément de preuve.
Sur leur demande subsidiaire, ils rappellent l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le contrat de location doit être établi par écrit et que chaque partie peut à tout moment exiger de l’autre l’établissement d’un contrat conforme à cet article. Ils sollicitent que les loyers soient fixés tels qu’ils l’ont toujours été dans le cadre du bail verbal, à savoir 400 euros pour l’occupation de la chambre et 1.200 euros pour l’occupation privative de la totalité de l’appartement.
Sur leur demande en paiement des loyers et charges, ils justifient des sommes sollicitées par l’absence de paiement par les locataires des loyers prévus au titre de la location de la chambre meublée mais également par l’occupation sans droit ni titre qu’ils ont faite de l’ensemble de l’appartement. Ils analysent que Monsieur [F] n’a jamais donné officiellement sa dédite et reste donc tenu, malgré son éventuel départ en mars 2025, au paiement des loyers.
S’agissant de leur demande de remise des lieux en l’état, ils indiquent que devant répondre des dégradations qu’ils ont causées aux lieux, il revient aux défendeurs de remettre en état les deux serrures des chambres qu’ils ont endommagées en les changeant pour se les approprier illicitement.
S’agissant de leur demande en dommages et intérêts, ils la fondent sur les tracas liés à la procédure judiciaire qu’ils ont été contraints d’initier en raison de la faute commise par leurs locataires.
Sur la demande reconventionnelle de Madame [B] en réparation de son préjudice moral, ils relèvent qu’elle ne démontre ni une faute de leur part, ni un lien de causalité entre son état psychique et la présente procédure, ayant en parallèle été victime de violences de la part de Monsieur [F].
S’agissant de la demande de délais, ils analysent qu’elle ne respecte pas les prescriptions légales pour permettre un maintien dans les lieux compte tenu de l’absence de reprise du payement des loyers courants.
*
Madame [R] [B], représentée par son conseil, a sollicité :
A titre principal : Le débouté de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] de l’intégralité de leurs demandes ; Dire que le jugement vaudra bail écrit entre les parties pour le logement dans son intégralité pour un montant de loyer de 800 euros par mois d’une durée d’un an renouvelable conformément aux dispositions applicables en matière de meublé prévues par la loi du 6 juillet 1989 ; Condamner Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de la violation de domicile et de la tentative d’escroquerie dont les occupants ont été victimes ; A titre subsidiaire : Le bénéfice d’un délai de 36 mois pour apurer la dette à hauteur de 100 euros par mois et avec suspension de la résiliation pendant le cours des délais ; La condamnation de Monsieur [X] [F] à relever et garantir à hauteur de 50% Madame [R] [B] de toutes les condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre ; A titre infiniment subsidiaire : Le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois sur 24 mois en apurement de la dette ; La condamnation de Monsieur [X] [F] à relever et garantir à hauteur de 50% Madame [R] [B] de toutes les condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre ; En tout état de cause : La condamnation de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] et Monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamnation de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] et Monsieur [X] [F] aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, reprenant oralement le contenu de ses conclusions écrites n°2, elle indique avoir vécu en concubinage avec Monsieur [X] [F] jusqu’en mars 2025 et que c’est dans ce cadre qu’ils ont pris à location l’appartement objet du litige dans sa totalité. Elle précise avoir régulièrement sollicité la rédaction d’un bail, sans que Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] ne l’acceptent.
Elle ajoute qu’à compter d’avril 2024, Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] ont tenté d’installer de nouveaux locataires au motif erroné que leur bail ne portait que sur une chambre et non sur la totalité des lieux. Les bailleurs ont, à la même époque, installé une caméra dans le hall de leur logement, obligeant Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à faire intervenir les services de police pour la retirer.
Sur sa demande principale, elle indique que Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] n’ont jamais souhaité régulariser la situation par mauvaise foi. Elle analyse qu’ils sont défaillants à démontrer que le bail verbal ne portait que sur une unique chambre en colocation et non sur la totalité du logement. Elle relève que les SMS produits pour les besoins de la cause par Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] sont des preuves constituées par soi-même qui n’ont de fait aucune valeur.
Elle ajoute que les bailleurs ont, pour les faire fuir, rapidement résilié les contrats d’électricité, retiré du mobilier (canapé, lit), installé des verrous sur deux chambres du logement et déposé les WC, le flexible de douche et enlevé les feux des plaques de cuisson. Ne parvenant à les faire fuir par ces stratagèmes, ils ont tenté de les escroquer en proposant la rédaction d’un bail écrit faisant passer le loyer initialement convenu de 800 euros à 1200 euros.
Concernant les captures d’écran AIRBNB produites aux débats par Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K], elle analyse qu’elles sont obscures, ne permettent pas de vérifier l’identité des personnes ayant réservé une chambre et qu’elles ne font référence qu’à des « revenus potentiels », laissant de fait un doute sur la réalité de ces occupations.
Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que les prétentions de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] doivent être intégralement rejetées.
Elle analyse, au surplus, que les comportements de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K], qui ont installé une caméra pour les surveiller, dépouillé l’appartement de ses meubles, résilié leur contrat d’électricité, déposé les WC, sont fautifs. Elle corrobore ces accusations par la production de deux attestations du voisinage.
Elle déduit également de l’ensemble de ces éléments que le bail judiciaire qui devra être établi doit porter sur le loyer réellement convenu de 800 euros.
Sur les sommes demandées au titre des loyers et charges, elle met en avant l’exception d’inexécution compte tenu des pressions infligées par les bailleurs, qui caractérisent également une faute à l’origine de son préjudice psychique pour lequel elle demande indemnisation.
Sur la demande de remise en état, elle indique que les lieux n’étant pas libérés, aucune dégradation ne peut être relevée. Elle relève également l’absence d’état des lieux d’entrée, volontairement omis par les bailleurs pour leur permettre de dégrader le logement en vue d’obtenir le départ forcé des locataires. Elle souligne enfin l’absence d’éléments de preuve au soutien de cette demande de remise en état.
Sur ses demandes à l’encontre de Monsieur [X] [F], elle indique qu’après l’avoir frappée il est parti occuper seul le logement social qu’ils avaient obtenu. Elle rappelle qu’il reste malgré tout tenu de régler la moitié des sommes dues, n’ayant jamais été libéré de ses engagements.
Enfin, s’agissant de sa demande de délais, elle explique sa situation de précarité et développe ses possibilités financières.
*
Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.
*
L’affaire, initialement mise en délibéré au 31 mars 2026, a été réouverte à la demande du juge des contentieux de la protection pour permettre :
A Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] de produire leurs avis d’imposition sur les revenus 2023, 2024 et 2025 pour permettre de vérifier les sommes déclarées au titre de leurs revenus locatifs dans le but de déterminer le montant total des loyers ainsi que de produire l’ensemble des réservations AIRBNB sur la période du bail ; A Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] de produire les relevés de compte bancaire permettant de justifier des sommes retirées en paiement des loyers. A l’audience de réouverture des débats du 1er juin 2026, les parties ont fourni les pièces demandées et s’en sont rapportées à leurs précédents développements oraux et écrits.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le bail
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il existe un bail verbal depuis le 1er novembre 2023 entre Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] et Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B].
La contestation porte sur l’assiette couverte par ce bail ainsi que sur le montant convenu au titre des loyers et charges.
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il revient au demandeur et donc à Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] de démontrer la réalité des sommes qu’ils prétendent dues par leurs locataires.
En l’espèce, Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] fournissent au soutien de leurs prétentions :
Leur avis d’imposition sur les revenus 2022 qui ne mentionne aucun revenu locatif ; Leur avis d’imposition sur les revenus 2023 qui mentionne 1.785 euros de revenus au titre des locations meublées ; Leur avis d’imposition sur les revenus 2024 qui ne mentionne aucun revenu locatif.Des captures d’écran (pièce 7) déclarées comme prises sur l’application AIRBNB au titre desquelles sont évoqués plusieurs détails de réservation en fin 2023 début 2024, dont les voyageurs ne sont pas toujours nommés et sans la moindre référence à l’adresse des lieux réservés ; Des échanges SMS avec des locataires mentionnant l’adresse du bien objet du litige et évoquant une occupation partagée (pièce 7-1) ; Des échanges SMS du 10 février avec [X] [F] évoquant notamment le paiement du loyer, sans précision du montant, ainsi qu’un rappel de l’utilisation des parties communes en date du 12 avril ; Une annonce FACEBOOK pour un « T2 en colocation dans un T4 sur Vénissieux soit pour 2 filles ou un couple sans enfants. A partir du 15 janvier 2024 » ; Un échange de courriels concernant l’appartement objet du litige et une fuite au niveau des WC fin avril 2024 ;
En défense, Madame [R] [B] produit :
Une attestation non signée et hors les formes des articles 200 et suivants du code de procédure civile du 17 juin 2024 par Mesdames [U] [S] et [N] [D] qui indiquent avoir visité l’appartement objet du litige le 23 avril 2024 qui était « ce soir-là » impropre à la location. Elles indiquent avoir été alertées par un dégât des eaux et avoir remarqué qu’il n’y avait aucun WC et pas de lumière, une absence de feux de gazinière, de lit et de meubles, ainsi que deux chambres fermées à clé ; Un courrier ayant pour objet une plainte auprès du doyen des juges d’instruction concernant les violences exercées par Monsieur [F] à son encontre, ainsi que les entrées des propriétaires dans le logement, l’installation de caméras de surveillance, les dégradations volontaires et une tentative d’expulsion illégale ; Plusieurs attestations de virement de son compte vers celui de Monsieur [F] ayant généralement pour objet « remboursement », « facture téléphone » ou « loyer » de montants divers (entre 50 et 700 euros) ; Plusieurs relevés de comptes mentionnant des virements instantanés de ou à destination de Monsieur [F] ;
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] n’apportent aucun élément de nature à démontrer de façon certaine que le bail était limité à l’utilisation d’une chambre dans le cadre d’une colocation, pas plus qu’ils n’apportent la preuve des sommes prévues au titre des loyers.
L’annonce relative à une colocation sur FACEBOOK n’évoque aucune adresse relative au bail et est postérieure à la prise de la location. Aucun élément antérieur à avril 2024, date du début du litige, ne vient attester l’existence d’une colocation au sein de ce logement.
Les bailleurs n’apportent aucun élément supplémentaire de nature à justifier de cette colocation ou de diverses locations antérieures comme postérieures, tant par le biais de leurs avis d’imposition que des annonces qu’ils auraient pu poster ou des contrats qu’ils auraient pu signer avec d’autres preneurs. Ils ne justifient d’aucun revenu locatif à l’exception de l’année 2023 pour une somme de 1785 euros qui ne correspond ni aux sommes versées dans le cadre des annonces AIRBNB produites aux débats, qui ne sont en toute hypothèse rattachées à aucun logement précis, ne permettant pas de démontrer qu’il s’agissait de locations temporaires de chambres au sein du T4 objet du litige, pas plus que ces sommes ne correspondent aux loyers des mois de novembre et décembre 2023 que Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] ont versés, tant selon la thèse des demandeurs qui évoquent un règlement de 400 euros par mois, soit 800 euros au total sur l’année 2023, que selon la thèse de la défenderesse qui évoque un règlement de 800 euros par mois, soit 1600 euros sur l’année 2023.
En outre, il convient de relever que si Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] évoquent un règlement locatif régulier sur 2024 jusqu’au mois d’avril, leur avis d’imposition ne renseigne aucun revenu à ce titre, tant au titre du logement objet du litige que des réservations AIRBNB.
Faute pour les demandeurs de justifier de la réalité d’une occupation partielle du logement, il sera retenu que le bail verbal, qui correspond à l’occupation réelle des lieux, porte sur la totalité du logement sis 61 rue des Martyrs de la Résistance, Apt 61, 4eme étage, 69200 VILLEURBANNE.
S’agissant du montant des loyers, compte tenu des développements précédents, ils doivent être arrêtés à la somme de 800,00 euros, faute pour les bailleurs de démontrer la réalité d’une location partielle des lieux et du montant qu’ils évoquent de 400 euros.
Sur l’expulsion, la dette locative et les indemnités d’occupation
En application des dispositions combinées des articles 1728 et 1741 du code civil, le défaut de paiement des loyers est un manquement grave du locataire susceptible de justifier le prononcé de résiliation du bail.
En l’espèce et bien qu’aucun décompte ne soit produit aux débats par les bailleurs, il est reconnu par Madame [R] [B] et non contesté par Monsieur [X] [F], absent, que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois d’avril 2024.
Madame [R] [B] invoque, pour justifier cette absence de paiement, d’une exception d’inexécution aux termes des articles 1353 et 1219 du code civil compte tenu des comportements fautifs de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K], qui ont installé une caméra pour les surveiller, dépouillé l’appartement de ses meubles, résilié leur contrat d’électricité, déposé les WC.
L’exception d’inexécution, pour être caractérisée en matière locative, doit survenir en raison d’une impossibilité totale d’utiliser le bien loué aux fins auxquelles il est destiné.
Ainsi, si l’installation d’une caméra n’est pas contestée par les bailleurs, bien qu’elle ne soit démontrée par aucune pièce de Madame [R] [B], force est de constater qu’il n’existe aucun élément de nature à démontrer la durée de cette installation, illicite au sein d’un logement occupé. Cette caméra a, des explications mêmes de Madame [R] [B], été retirée dès qu’elle a sollicité l’intervention des forces de l’ordre en ce temps. Cette caméra, dont aucun élément ne permet de déterminer la présence dans le temps, ne saurait justifier l’arrêt total du paiement de leurs loyers par les locataires.
S’agissant des meubles retirés, les bailleurs contestent toute intrusion à cette fin. Si l’attestation du 17 juin 2024 par Mesdames [U] [S] et [N] [D] qui indiquent avoir visité l’appartement objet du litige le 23 avril 2024 évoque le retrait de ces meubles, aucun élément ne permet de déterminer qu’ils ont été retirés par le bailleur. Ces éléments ne sauraient, là encore, fonder l’exception d’inexécution avancée par les locataires.
Concernant le retrait des WC, cet élément est corroboré par la photographie produite aux débats ainsi que par l’attestation du 17 juin 2024 par Mesdames [U] [S] et [N] [D] qui indiquent avoir visité l’appartement objet du litige le 23 avril 2024. Or, les bailleurs expliquent être intervenus sur les WC suite à un dégât des eaux ayant eu des conséquences pour le voisinage et notamment les deux appartements situés sous celui objet de la contestation. Cet élément est justifié par la production de courriels d’avril 2024 qui évoquent bien cette fuite et sa localisation dans les toilettes de l’appartement de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K]. A défaut de démontrer un retrait permanent des WC et compte tenu des explications produites à leur retrait temporaire par le bailleur, cet argument ne saurait non plus justifier l’exception d’inexécution soulevée.
Concernant le retrait du flexible de douche, si son absence est justifiée par la production d’une photographie, aucun élément ne permet de le relier à l’action de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K]. En toute hypothèse, ce simple retrait ne saurait, à lui seul, démontrer le bien fondé de l’exception d’inexécution soulevée.
Le même raisonnement s’applique aux bruleurs de la gazinière.
S’agissant de la résiliation du contrat d’électricité, si Madame [R] [B] justifie de la reprise à son nom et à celui de Monsieur [F] d’un nouveau contrat d’électricité, cela ne saurait suffire à démontrer un arrêt volontaire et mal intentionné du précédent contrat par les bailleurs. Ce dernier élément ne justifie dès lors aucunement l’arrêt du paiement total de leurs loyers par les locataires.
Il convient dès lors de condamner MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] à payer à MADAME [T] [K] NÉE [Q] ET MONSIEUR [J] [K] solidairement la somme de 23.200,00 euros (du 1er avril 2024 au 14 septembre 2026), au titre des loyers et charges arrêtés au 14 septembre 2026, échéance de septembre 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.
Monsieur [X] [F], qui n’a pas produit de dédite, reste solidairement lié au contrat de bail. Il y a lieu en conséquence de le condamner à relever et garantir à hauteur de 50% Madame [R] [B] de cette somme de 23.200,00 euros.
L’ancienneté et le montant de la dette suffisent à caractériser un manquement grave de MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] aux obligations contractuelles et légales. Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et d’autoriser MADAME [T] [K] NÉE [Q] ET MONSIEUR [J] [K] à faire procéder à l’expulsion de MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B].
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1184 alinéa 3 du Code Civil prévoit “qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances”.
En l’espèce, il est établi que les locataires n’ont réglé aucune échéance depuis plus de deux années. Madame [R] [B] expose une situation financière complexe qui ne lui permet pas de solder la dette dans les délais légaux. Sa proposition, à hauteur de 100,00 euros par mois, n’est en toute hypothèse pas de nature à régler la totalité de cette dette dans ces délais.
Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande de délais.
Sur l’indemnité d’occupation
MADAME [T] [K] NÉE [Q] ET MONSIEUR [J] [K] sont fondés, en outre, à réclamer, à compter du prononcé de la résiliation du bail, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.
La demande visant à faire courir les intérêts au taux légal des indemnités d’occupation à venir à compter de leur exigibilité sera rejetée, s’agissant d’une dette à venir.
Sur la demande de remise des lieux en l’état
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, aucune dégradation n’est démontrée. Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur la demande indemnitaire de Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K]
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il y a lieu de relever que Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] n’apportent aucun élément de nature à caractériser le préjudice qu’ils évoquent, à savoir des « tracas » sans autre précision. Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur la demande indemnitaire de Madame [R] [B]
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, il a été établi que faute pour Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] de démontrer le caractère partiel de l’assiette du bail, celui-ci porte sur la totalité du logement.
Or, il est établi et reconnu par Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] qu’ils ont installé dans l’entrée une caméra filmant la porte d’accès à l’appartement, bien qu’aucun élément ne permette d’établir la durée de cette installation. Il est en outre reconnu par Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] qu’ils ont conservé une clé d’accès et se sont rendus dans l’appartement, notamment au titre de la fuite du 23 avril 2024. Ils reconnaissent avoir installé des verrous sur deux des trois chambres du logement.
Ces éléments caractérisent une faute des bailleurs de nature à causer nécessairement un préjudice à Madame [R] [B], s’agissant d’une atteinte à sa vie privée et d’une amputation de ses droits d’aller et venir en qualité de locataire.
Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à payer à Madame [R] [B] la somme de 1.500,00 euros.
Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.
*
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
*
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne, par décision réputée contradictoire, assortie de plein droit de l'exécution provisoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties, à compter du prononcé du présent jugement,
AUTORISE MADAME [T] [K] NÉE [Q] ET MONSIEUR [J] [K] à faire procéder à l'expulsion de MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE solidairement MONSIEUR [X] [F] ET MADAME [R] [B] à payer à MADAME [T] [K] NÉE [Q] ET MONSIEUR [J] [K] :
- la somme de 23.200,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 septembre 2026, échéance de septembre 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,
- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, fixée à 800,00 euros par mois pour l’occupation totale du logement, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux loués,
CONDAMNE Monsieur [X] [F] à garantir Madame [R] [B] à hauteur de 50% de ces sommes ;
CONDAMNE Madame [T] [K] née [Q] et Monsieur [J] [K] à payer à Madame [R] [B] la somme de 1.500,00 euros en réparation de son préjudice moral ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [R] [B] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à la date indiquée au chapeau.
LE GREFFIER LE JUGE