24 août 2026
Tribunal judiciaire de Soissons
RG n° 26/00152
JCP
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
Références : N° RG 26/00152 -
N° Portalis DBWK-W-B7K-CVMU
N° minute :
JUGEMENT
DU : 24 Août 2026
Copie exécutoire délivrée
à :
le :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Bruno TADEUSZ
Greffier : Marie DUFOUR
dans l’affaire entre :
DEMANDEUR :
M. [K] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant
ET :
DÉFENDERESSES :
Mme [C] [F] [S] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON substitué par Me Virginie TETARD, avocat au barreau de SOISSONS
Mme [N] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON substitué par Me Virginie TETARD, avocat au barreau de SOISSONS
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [O] [E] était propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]. Par acte notarié du 3 août 1995, Monsieur [E] faisait don de la nue-propriété du bien à sa fille, Madame [N] [E].
Par acte sous seings privés du 6 décembre 2000, Madame et Monsieur [O] [E] ont consenti à Madame et Monsieur [K] [A] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4]. Un nouveau contrat de location a été établi entre Monsieur [O] [E] et Monsieur [K] [A] le 4 février 2004, portant modification du loyer et application rétroactive au 1er janvier 2004.
Par suite du décès d’[O] [E], son épouse Madame [C] [F] [S] est devenue usufruitière du bien en cause.
Par un courrier électronique du 18 janvier 2022, le locataire a alerté Madame [N] [E] de l’apparition de fissures sur l’immeuble.
Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2024, Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] ont fait délivrer un congé pour vente à Madame [D] [A] et Monsieur [K] [A].
Par requête reçue au greffe du tribunal judiciaire le 13 août 2024, Monsieur [K] [A] a sollicité la condamnation de Madame [C] [F] [S] veuve [E] à la payer : la somme de 2500 € au titre de frais de déménagement ; la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance ; la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [N] [E] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 26 novembre 2024 reçues au greffe le 28 novembre 2024.
Par acte extrajudiciaire du 25 août 2025, une offre de vente a été notifiée à Monsieur [A].
Par jugement du 11 février 2026, le juge du tribunal judiciaire de SOISSONS s’est déclaré incompétent, au profit du juge des contentieux de la protection près le même tribunal, pour connaître des demandes de Monsieur [A], en ce que les demandes étaient relatives ou découlaient de l’exécution d’un bail d’habitation au sens de l’article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juillet 2026 à laquelle elle avait été successivement renvoyée à la demande des parties.
À l’audience et par conclusions du 18 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [K] [A], comparant en personne, demande au juge des contentieux de la protection :
de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des bailleresses ;de déclarer son activité de vente à distance conforme aux stipulations du bail ;de déclarer nul le congé pour vente qui lui a été délivré ;subsidiairement, de déclarer que ce congé lui est inopposable ;la condamnation solidaire des bailleresses au paiement d’une indemnité :de 4 500 € pour réparation de son préjudice de jouissance ;de 500 € pour réparation de son préjudice moral ;la condamnation solidaire des bailleresses à lui restituer le montant du dépôt de garantie, outre une majoration de 10 % par mois de retard à compter du 1er janvier 2025 ;de débouter les défenderesses de leurs demandes ;la condamnation in solidum des bailleresses au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] explique d’abord qu’il n’a reçu les dernières conclusions des défenderesses que la veille des débats et sollicite que ces conclusions soient écartées des débats, en ce qu’elles portent de nouvelles demandes reconventionnelles.
Sur l’irrecevabilité des demandes des bailleresses, il expose que celles-ci font état de manquements aux stipulations du bail antérieurs de plus de trois ans à leurs demandes. Il en déduit que ces demandes sont prescrites par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Au fond, sur ces demandes, il fait valoir que le logement a toujours été assuré et que le préjudice qui découlerait du défaut d’assurance n’est pas démontré.
Relativement au congé qui lui a été délivré, Monsieur [A] soutient que ce dernier ne lui a pas été délivré à l’une des échéances triennales du bail du 5 janvier 2001, prévues par la loi du 6 juillet 1989, et que le congé doit être annulé de ce chef. Il ajoute que les informations qui lui ont été délivrées relativement à l’état du bien n’étaient pas complètes et sincères et ne lui ont pas permis de faire valoir son droit de préemption de manière sereine et éclairée. Il en déduit que le congé encourt la nullité pour défaut de loyauté contractuelle. Il ajoute que les actes de gestion réalisées par la nue propriétaire sans démonstration de l’existence d’un mandat son nuls.
Sur l’obligation de délivrance, il explique qu’il s’est écoulé dix-huit mois entre le signalement des défauts affectant la structure de l’immeuble et les premières actions de la bailleresse. Il souligne que ces défauts ont engendré des problèmes d’infiltrations et l’ont empêché de jouir de certaines parties du logis, outre qu’il a dû subir des travaux importants.
Sur la restitution du dépôt de garantie, il fait valoir qu’il a restitué les clefs du logement le 1er décembre 2024, sans qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’ait été établi. Il en déduit, en l’absence de démonstration de l’existence de dégradations locatives, que le dépôt de garantie doit lui être restitué, outre les pénalités dues eu égard au retard de restitution.
À l’audience du 3 juillet 2026, Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E], représentées par leur conseil, demande au juge des contentieux de la protection :
de déclarer le congé pour vendre régulier ;de débouter Monsieur [A] de ses demandes indemnitaires ;de condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de :4 500 € à titre de dommages et intérêts au titre d’une sous-location non autorisée ;2 000 € au titre du défaut d’assurance ;1 500 € au titre du défaut d’entretien ;de condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 1 853,74 € au titre de dette locative ;de condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 3 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses font valoir que le sinistre évoqué par Monsieur [A] a été déclaré à leur assureur dès le 11 février 2023 et que le rapport de l’expert ne leur a été transmis que le 24 octobre 2023 ; qu’un second expert est intervenu le 11 juillet 2023 relativement aux réseaux d’eaux pluviale. Elles précisent qu’une société est intervenue le 7 novembre 2023 pour combler les fissures puis pour réfection de l’ensemble des canalisations de la propriété et que Monsieur [A] a été dédommagé de 500 € pour la gêne. Elles exposent encore qu’une nouvelle expertise a été réalisée, Monsieur [A] ayant sollicité la commune, arguant du caractère dangereux de l’immeuble.
Relativement à la délivrance du congé, elles expliquent que le bail en cours venait en à échéance le 31 décembre 2024 et que le congé a été délivré le 20 juin 2024, soit plus de six mois avant la fin du bail. Elles ajoutent que la baisse du prix a également été notifiée au locataire. Elles soulignent que le bail du 4 février 2004 a été régulièrement signé par les parties et que le demandeur n’évoque aucun motif de nullité.
Sur le défaut d’information du locataire relativement à l’état du bien, elles exposent que Monsieur [A] réside dans le bien depuis plus de vingt-cinq ans et connaissait son état. Elles affirment que les diagnostics nécessaires à la vente de l’immeuble avaient été réalisés et que le locataire ne démontre pas le dol allégué.
Relativement à l’immixtion de la nue-propriétaire, elles expliquent que Madame [E] assiste sa mère dans les démarches.
Elles font valoir, relativement au préjudice de jouissance, que l’expert désigné par le tribunal administratif n’a pas relevé de danger imminent ou manifeste, mais simplement qu’il faut surveiller l’état des fissures. Elles ajoutent qu’elles avaient fait procéder à des travaux par un professionnel et que Monsieur [A] ne démontre pas l’insalubrité ou l’indécence du logement, ni a fortiori les préjudices qu’il a subis.
Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, elles soutiennent que le locataire n’a pas respecté les prescriptions du bail interdisant toute activité commerciale, en y tenant commerce entre le 19 octobre 2010 et le 2 mai 2018. Elles font valoir que l’assurance de l’immeuble ne couvrait pas cette activité, mais simplement l’usage d’habitation. Elles arguent encore de la preuve de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Elles affirment enfin que l’entretien n’a pas été réalisé par le locataire, notamment pour ce qui concerne la chaudière.
Sur la prescription de leurs demandes, elles opposent que leurs prétentions avaient été formées par conclusions du 26 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire, expliquant qu’elles n’avaient eu connaissance de l’activité commerciale de leur locataire qu’à cette date.
Sur la dette locative, elles expliquent que le locataire n’a jamais procédé à la révision du loyer et que leur décompte est établi en déduisant des sommes dues le montant du dépôt de garantie.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur le respect du contradictoire
L’article 15 du code de procédure civile impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L’article 16 du même code impose au juge de faire observer le principe de contradiction, son second alinéa rappelant qu’il ne peut retenir dans sa décision que les explications qu’il a recueillies contradictoirement.
L’article 817 du code de procédure civile dispose que lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées. Il s’en déduit que les demandes, additionnelles ou reconventionnelles, peuvent être formées oralement et à l’audience et que les parties peuvent se faire connaître leurs moyens, sous réserve du respect des articles 15 et 16 cités supra.
En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] ont fait connaître leurs derniers développements, voire ont modifié leurs demandes initiales, par des conclusions transmises au demandeur le 2 juillet 2026. Ces demandes et moyens, repris oralement à l’audience du 3 juillet 2026, ne sont pas irrecevables de ce seul fait. En outre et surtout, il a été proposé à Monsieur [A] un renvoi pour pouvoir organiser sa défense, mesure que le demandeur a refusé. Il n’y a ainsi pas lieu d’écarter les conclusions des défenderesses visées à l’audience du 3 juillet 2026.
Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles des défenderesses
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Son second alinéa précise toutefois que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
Concernant la demande indemnitaire relative à l’utilisation du bien pour un usage proscrit, il faut d’abord constater que cette demande a été formée pour la première fois par conclusions développées le 17 juin 2026, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses : les conclusions du 28 novembre 2024 ne forment aucune demande de condamnation dans leur dispositif et n’ont pu interrompre la prescription. Les défenderesses précisent que l’activité commerciale prohibée aurait eu lieu entre le 19 octobre 2010 et le 2 mai 2018, sans préciser la date à laquelle elles ont connu ce fait, si ce n’est au plus tard le 28 novembre 2024, date de leurs conclusions qui évoquent ce fait. Monsieur [A] ne démontre pas qu’elles en auraient eu connaissance avant le 17 juin 2023. Il n’y a pas lieu de déclarer cette demande irrecevable.
Concernant la demande indemnitaire fondée sur le défaut d’assurance, il faut d’abord constater que cette demande a été formée pour la première fois par conclusions développées le 17 juin 2026. Il doit être relevé que les défenderesses n’ont jamais sollicité la preuve de souscription du dit contrat, alors même que l’article 7 g) de la loi n°89-462 précitée impose au locataire une justification annuelle. Aussi, elles auraient dû connaître ce défaut au terme de chaque année écoulée depuis la souscription du contrat (soit le 1er janvier 2023 pour l’année 2022, le 1er janvier 2024 pour l’année 2023…) et ce n’est que du fait de leur carence qu’elles n’ont pas connu les faits susceptibles d’exercer leurs droits passé ce terme. Aussi, leurs conclusions ayant été déposées le 17 juin 2026, il faut considérer que les demandes sont prescrites pour toutes les années terminées avant le 17 juin 2023, trois années avant leurs conclusions, soit pour les années antérieures à l’année 2023. Dit autrement, le délai triennal de prescription des demandes relatives au défaut d’assurance pour l’année 2022 a commencé à courir le 1er janvier 2023 et se trouvait donc écoulé au 17 juin 2026 ; en revanche, le délai triennal de prescription des demandes relatives au défaut d’assurance pour l’année 2023 a commencé à courir le 1er janvier 2024 et ne se trouvait pas écoulé au 17 juin 2026. Les demandes indemnitaires fondées sur le défaut d’assurance seront donc déclarées prescrites pour les années antérieures à l’année 2023.
Concernant le défaut d’entretien, le seul fait évoqué au soutien de cette prétention indemnitaire est le défaut d’entretien de la chaudière. Il est établi que les défenderesses en avaient connaissance dès le 14 octobre 2025, date du courriel du cabinet de gérance immobilière. Mais il est également établi par ce courriel que les attestations d’entretien étaient sollicitées annuellement. Ainsi, de la même façon que pour le défaut d’assurance, Madame [F] [S] et Madame [E] aurait dû connaître le 1er janvier de chaque année qu’il existait un défaut d’entretien pour l’année précédente. Aussi, reprenant le raisonnement développé supra, les demandes indemnitaires fondées sur le défaut d’entretien seront donc déclarées prescrites pour les années antérieures à l’année 2023.
Concernant la révision des loyers, il faut rappeler qu’en la matière la prescription est annuelle, et non triennale. Si les défenderesses ont bien sollicité du locataire l’application d’un loyer révisé dès le 1er janvier 2023, la demande en justice, seule à même d’interrompre la prescription, n’est intervenue que par conclusions du 17 juin 2026. Aussi, il convient de déclarer prescrites les demandes tendant à l’application d’un loyer révisé avant le 17 juin 2025. La dernière demande relative au paiement du loyer étant datée du 21 février 2025, l’ensemble des demandes relatives à l’application d’un loyer révisé est donc prescrit. Il n’apparaît pas en revanche de demande en paiement antérieure de trois années aux conclusions du 17 juin 2026, aucun défaut de paiement n’étant allégué à ces dates sauf l’absence de révision des loyers.
Quant aux demandes du locataire
Sur la nullité du congé pour vente
Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de reprendre ou de vendre le logement et qu’un délai de préavis de six mois est alors applicable. Cet article précise qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée
Il faut d’abord rappeler que si le congé est un acte juridique, qui emporte des effets de droit, il est un acte unilatéral et n’est ainsi pas soumis au droit des contrats, notamment aux règles relatives à la bonne foi exigé des cocontractants à l’occasion de la conclusion d’une convention. Aussi, les arguments relatifs à l’absence d’informations relatives au bien vendu, qui concerne la vente elle-même, sont sans portée pour ce qui concerne la délivrance du congé. En d’autres termes, Monsieur [A] pourrait évoquer ces arguments au soutien de la nullité de la vente à son profit, ils n’ont pas d’intérêt pour contester le congé. S’il fallait comprendre cet argument comme empêchant l’exercice du droit de préemption de Monsieur [A], il faut relever d’une part que les éléments descriptifs obligatoires avant toute vente d’immeuble à usage d’habitation n’ont pas à être communiqués spontanément avec le congé, mais doivent être présentés être à l’acquéreur potentiel sur sa demande. Monsieur [A] ne démontre pas qu’il a été empêché de s’informer, rappelant qu’il a occupé le bien près de vingt ans et ne peut arguer d’une méconnaissance absolue de l’état de l’immeuble.
Le congé ne sera ainsi pas annulé du chef d’un défaut d’information du locataire sur le bien vendu, en ce que cette information n’est pas exigée par les textes régissant le congé et, de manière surérogatoire, en ce qu’il était loisible et facile à l’intéressé de s’informer.
Sur la présence de la nue-propriétaire à l’acte, il se déduit de l’article 15 précité que le bailleur doit délivrer le congé. Il n’est pas contesté en l’espèce que Madame [F] [S] a cette qualité et qu’elle est visée au congé comme la personne sur ordre duquel il est délivré. La présence d’un tiers au congé ne le vicie pas pour autant, dès lors qu’au moins un des déclarants a qualité pour faire délivrer l’acte, quand cette présence n’a pas induit Monsieur [A] en erreur sur la nature même de l’acte ou ses effets.
Sur la date de délivrance du congé, il faut d’abord rappeler que le début du bail doit être fixé à sa prise d’effet effective, qui correspond par défaut à celle fixée au bail, et qui peut être différence de la date de signature de la convention, qu’elle lui soit antérieure ou postérieure. En l’espèce, deux baux ont été signés par les parties, avec prise d’effet le 5 janvier 2001 selon les termes du premier et le 1er janvier 2004 selon les termes du second. La durée de ces baux est de trois années à compter de ces dates, par application des dispositions d’ordre public de la loi de 1989 susvisée. Aussi, même s’il fallait considérer que le bail de 2001 est applicable, le point de départ pour le calcul de la date d’échéance du bail est bien le 5 janvier 2001, et non le 6 décembre 2000. Il faut constater qu’ils se seraient renouvelés en janvier 2007, janvier 2010, janvier 2013, janvier 2016, janvier 2019, janvier 2022 et pour la dernière échéance en janvier 2025, le 1er du mois ou le 5 du mois.
Aussi, le congé délivré le 20 juin 2024 l’a été plus de six mois avant la date d’échéance du bail renouvelé, sans qu’il soit nécessaire de pour la cause déterminer lequel de ces baux est applicable, en ce qu’il devait être délivré au plus tard le 30 juin ou le 4 juillet 2024. En conséquence de quoi, le congé ne sera pas annulé de ce chef.
Sur l’irrespect de l’obligation de délivrance par le bailleur et le préjudice d’inquiétude
Aux termes de l’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations.
En l’espèce, il est démontré par les pièces produites que l’habitation a souffert de fissures apparues à la fin de l’année 2021, selon les déclarations de Monsieur [A] reprises par l’expert mandaté par Madame [F] [S] ; que ces fissures ont été portées à la connaissance de la bailleresse le 18 janvier 2022 ; qu’une déclaration de sinistre a été faite le 11 février 2023. L’existence des fissures et d’un potentiel risque lors de l’accès au balcon est démontré par les photographies établies par le locataire.
Selon les termes du rapport d’expertise du 27 avril 2023, les figures sont réputées apparues le 1er octobre 2021 et aggravées le 1er octobre 2022. L’expert voit leur cause, pour les fissures extérieures, dans des discontinuités structurales (deux bâtis séparés dont la liaison n’est pas faite par joint de fractionnement) ; pour les fissures intérieures, par la fatigue normale des matériaux. L’expert préconise, à titre conservatoire, l’étaiement du palier escaliers de manière urgente et des analyses complémentaires, en ce que la sécheresse ne paraît pas la cause primaire et qu’il suppute des infiltrations liées à un défaut du réseau d’eau, voire un tassement du terrain.
Un rapport du 11 juillet 2023 de recherche de fuites et infiltrations relève des déboîtements ou fissures d’un certain nombre de conduites enterrées.
Des travaux de comblement des fissures ont été réalisés selon devis du 25 octobre 2023. Une réfection totale des canalisations a été réalisée selon facture du 5 avril 2024.
Une expertise du 8 juillet 2024, ordonnée par décision du tribunal administratif d’AMIENS saisi par le maire de SOISSONS, a constaté que la cage d’escalier avait été étayée du sous-sol aux combles ; que des massifs en béton ont été coulés aux quatre coins de la maison ; que de fines fissures réapparaissent au niveau des fissures colmatées.
L’expert conclut que les désordres sont liés au sol argileux et à son humidification, par pluie et/ou fuite des canalisations. Il précise qu’il n’y a pas de danger ou de risque manifeste ou imminent, notamment d’effondrement, et que les désordres restent limités en termes de structure et d’équilibre de la construction. Il questionne l’intérêt de l’étayage réalisé. Il préconise d’étayer le linteau d’une baie de la salle à manger et d’interdire l’accès au balcon d’une chambre, et surtout de prendre des mesures de contrôle.
Monsieur [A] sollicite d’abord l’octroi d’une indemnité à hauteur de 4 500 € au titre de son préjudice de jouissance sur trente mois, soit la somme forfaitaire de 150 € par mois. Il faut rappeler que, si le préjudice lié à une perte de jouissance est indemnisable, l’obligation de délivrance est avant tout une mise à la charge du propriétaire de la responsabilité de faire cesser le trouble.
Il faut d’abord remarquer que si Monsieur [A] évoque des infiltrations, il ne démontre pas avoir subi de désagrément de fait – aucune preuve d’une humidité persistante ou de moisissures n’est apportée, et les seuls désordres constatés sont liés à l’écoulement des eaux en sous-sol, qui pourrait avoir aggravé les problématiques de mouvement de terrain, mais n’ont pas causé de préjudice distinct au locataire.
Concernant les fissures, les seuls préjudices démontrés sont ceux d’avoir à subir les travaux, la perte d’usage d’un balcon et le préjudice d’inquiétude.
Relativement aux travaux de réparation, Monsieur [A] ne s’explique ni sur la durée des travaux, ni sur le trouble précis qu’il a subi, par exemple pour perte d’usage de tout ou partie de la maison à la suite de ceux-ci. À défaut de précision, il doit être considéré que la remise de loyer octroyée par la bailleresse a été satisfactoire, et que le préjudice a déjà été réparé.
Relativement à la perte de jouissance du balcon, il doit être considéré que le point de départ de la privation de jouissance date du 18 janvier 2022, seule date certaine du moment où Monsieur [A] a considéré le trouble suffisamment sérieux pour en alerter fermement Madame [F] [S]. Cette perte a cessé quand le locataire a quitté les lieux, soit le 1er décembre 2024. Le préjudice est ainsi établi sur trente-cinq mois. Pour l’évaluation du préjudice, il doit être tenu compte à la fois de la surface dont Monsieur [A] a été privé, mais aussi de l’utilité du lieu auquel il n’avait plus accès. En l’espèce, la superficie du balcon, d’après les photographies, doit être estimée à 2 m². Cette superficie représente 1/71e de la surface habitable totale louée, ainsi qu’il résulte du diagnostic technique fourni par Monsieur [A] (pièce 13 demandeur). Compte tenu d’un loyer mensuel de 1 031,33 € versé au cours des années 2022, 2023 et 2024, cela équivaudrait à un préjudice de 14,53 € par mois. Au regard de l’intérêt limité de ce balcon, notamment eu égard à la météo axonaise, il convient de ramener ce préjudice au montant de 5 € par mois, soit la somme totale de 175 €. Monsieur [A] ne démontre pas avoir subi une perte de jouissance des lieux loués au-delà du seul balcon.
Relativement au préjudice d’inquiétude, il est établi que Monsieur [A] s’est inquiété de la dégradation de l’état de la maison dès le 18 janvier 2022 ; que les photographies, notamment du balcon et de l’escalier, pouvait lui faire craindre qu’il était dans une situation de danger important ; que cette sensation pouvait être accentuée par la présence de fissures dans presque toute la maison. Il faut toutefois limiter ce préjudice dans sa durée, en ce qu’un premier rapport d’expert du 27 avril 2023 ne prévoit pas d’autres travaux en urgence que l’étayage de l’escalier ; que l’absence de risque imminent est confirmé dans des rapports du 11 juillet et du 25 octobre 2023, relevant l’absence de danger d’effondrement. Aussi, il sera considéré que le trouble a définitivement cessé le 25 octobre 2023, soit vingt-et-un mois après son début. Il convient encore de relativiser le trouble d’inquiétude, Monsieur [A] n’ayant manifestement pas recherché de solution de relogement avant que d’avoir reçu le congé pour vendre et des travaux de consolidation ayant été entrepris par la bailleresse. Ce préjudice sera ainsi justement indemnisé par l’octroi de la somme de 200 €.
Il faut néanmoins constater que seul le bailleur est tenu de l’obligation de délivrance. Ainsi, les demandes d’indemnisation seront rejetées en ce qu’elles sont dirigées contre Madame [N] [E], qui n’a pas la qualité de bailleresse et n’est pas tenue par les obligations découlant du contrat de bail.
Sur la restitution du dépôt de garantie
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 1er mars 2025, dispose qu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Cette garantie doit être restituée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [A] a versé la somme de 1 433,02 € à son entrée dans les lieux à titre de dépôt de garantie. Toutefois, compte tenu de l’allégation par la bailleresse de l’existence d’un reliquat de loyer, la question de la restitution sera examinée en même temps que la demande en paiement de Madame [F] [S].
Quant aux demandes de Mesdames [F] [S] et [E]
Sur les demandes indemnitaires
L’article 1217 du code civil, comme l’ancien article 1147 du même code, oblige à indemniser son cocontractant des inexécutions ou mauvaises exécutions du contrat. Un préjudice ne peut toutefois être indemnisé que s’il est certain.
Relative à l’utilisation du bien pour un usage proscrit
L’article 7 b) de la loi n’°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l’espèce, s’il est avéré que Monsieur [A] a usé des locaux dans le cadre d’une activité commerciale qui pouvait lui valoir résiliation du bail, il n’est pas démontré que cet usage a causé un trouble indemnisable pour le bailleur. Ainsi la demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.
Relative à l’absence d’assurance
L’article 7 g) de la loi n’°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé d’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
En l’espèce, si Monsieur [A] ne démontre pas avoir assuré le bien contre les risques locatifs, ce manquement est punissable par la résiliation du bail au premier chef, par application des dispositions de l’article 7 de la loi susvisée. En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice particulier lié à l’absence d’assurance, rappelant qu’elle n’a pas sollicité la résiliation du bail de ce chef au cours des vingt dernières années. Ainsi la demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.
Relative au défaut d’entretien
L’article 7 d) de la loi n’°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure
En l’espèce, Madame [F] [S] reproche à Monsieur [A] le défaut d’entretien de la chaudière. Là encore, si ce manquement peut justifier la résiliation du bail, il n’est pas démontré de préjudice lié à ce défaut d’entretien, les défenderesses se contentant de mentionner une somme apparemment forfaitaire. Elles n’expliquent pas, par exemple, que des dysfonctionnements justifiant des réparations ont été constatées ou qu’elles ont procédé elles-mêmes à cet entretien.
Sur le décompte et la révision des loyers
Il faut rappeler que l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Il a été jugé supra que les demandes au titre d’indexation des loyers sont prescrites, sauf celles qui ont été manifestement acceptées par Monsieur [A]. À ce titre, l’analyse du décompte produit démontre que, depuis le 1er octobre 2022, Monsieur [A] a procédé à vingt-trois versements de 1 031,33 € et un de 2 436,44 €, soit une somme totale de 26 157,03 €. Monsieur [A], sur qui pèse la charge de la preuve de l’exécution de son obligation de paiement, n’apporte aucun élément pour remettre en cause le décompte produit.
Il apparaît au décompte une ligne « Remboursement loyer dû à annulation augmentation » (sic), pour un montant de 1 470,24 €. Cette ligne semble correspondre à l’annulation de l’indexation des loyers (établies selon les propres calculs du juge à 1 314,36 €). Il n’en sera pas tenu compte.
Pendant la même période, Monsieur [A] était redevable de vingt-sept mensualités de 1 031,33 € et une de 299,42 € au titre du loyer de janvier 2025, soit un total de 28 145,33 €.
Monsieur [A] reste donc devoir la somme de 1 988,30 € au titre des loyers. Toutefois, la bailleresse entend limiter sa demande au montant de 1 853,74 €. Il convient en outre d’ordonner immédiatement la compensation avec la somme de 1 433,02 € versée à titre de dépôt de garantie. Aussi, Monsieur [A] sera condamné au paiement de la somme de 420,72 €. Ce solde en faveur de la partie bailleresse existe depuis le départ du locataire et il sera par conséquent débouté de sa demande tendant à l’application d’une majoration.
Il faut en revanche débouter Madame [E] de cette demande, en ce qu’elle ne démontre pas avoir qualité de bailleresse.
Quant aux dépens et frais irrépétibles
La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande en l’espèce de laisser à chacune des parties la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elles ont exposés au cours de la présente instance.
Quant à l’exécution provisoire
Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :
REJETTE la demande de Monsieur [K] [A] tendant à voir écartées des débats les dernières conclusions de Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] ;
DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires de Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] fondées sur le défaut d’assurance pour les années antérieures à l’année 2023 ;
DÉCLARE irrecevables les demandes de Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] tendant à l’application d’un loyer révisé aux loyers antérieurs au 17 juin 2025 ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande tendant à voir annuler le congé qui lui a été délivré par Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] le 20 juin 2024 ;
CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [K] [A] la somme de 175 € au titre de son préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance en ce qu’elle est dirigée contre Madame [N] [E] ;
CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [K] [A] la somme de 200 € au titre de son préjudice moral d’inquiétude ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande formée au titre de son préjudice moral d’inquiétude en ce qu’elle est dirigée contre Madame [N] [E] ;
DÉBOUTE Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] des demandes en paiement formée au titre du défaut d’entretien ;
DÉBOUTE Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] des demandes en paiement formée au titre de l’usage du bien à des fins non prévues au bail ;
DÉBOUTE Madame [C] [F] [S] et Madame [N] [E] des demandes en paiement formée au titre du défaut d’assurance ;
ORDONNE la compensation des sommes dues par Monsieur [K] [A] au titre de l’arriéré locatif avec les sommes dues par Madame [C] [F] [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande de majoration liée au retard de restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Monsieur [K] [A] à payer en deniers ou quittances à Madame [C] [F] [S] la somme de 420,72 € au titre de l’arriéré locatif ;
LAISSE à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont exposés au cours de l’instance ;
LAISSE à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés au cours de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LE JUGE
Marie DUFOUR Bruno TADEUSZ