6 octobre 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 25/10796
PCP JCP ACR référé
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marilina DE ARAUJO
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 25/10796 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM6T
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 octobre 2026
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0963 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026004869 du 23/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 octobre 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 06 octobre 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10796 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM6T
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2438,71 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [H] le 1er septembre 2025.
Par assignation du 18 novembre 2025, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3079,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 7 juillet 2026, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes. Il déclare, par ailleurs, accepter la proposition d'apurement de la dette du défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [Q] [H] sollicite que la dette soit fixée à la somme de 3944,99 euros, demande des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Autorisé à s'expliquer en cours de délibéré pour le 23 juillet 2026 au plus tard sur la somme de 240,07 euros facturée au défendeur le 31 mai 2025, et contestée par ce dernier, le bailleur n'avait adressé aucune note au juge ni à la date limite impartie ni lors de la rédaction du jugement et de sa remise au greffe par le juge.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2438,71 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2025.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 juin 2026, M. [Q] [H] lui devait la somme de 4385,06 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il n'y a pas lieu de déduire d'ores et déjà de ce montant le paiement de 200 euros du 2 juillet 2026 faute de preuve d'encaissement de ce paiement à la date de l'audience. Par ailleurs, le débit contesté de 240,07 euros figurant au 31 mai 2025 sur le décompte locatif (Sld régul 01/24 12/24) ne correspond pas à un surloyer mais à la régularisation annuelle des charges 2024. Cette somme ne sera donc pas déduite de la dette dès lors que M. [Q] [H] n'indique pas contester les régularisations annuelles de charges.
M. [Q] [H] sera donc condamné à payer la somme de 4385,06 euros au bailleur, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail
Il y a lieu d'allouer au bailleur, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [Q] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2020 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, d'une part, et M. [Q] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 30 octobre 2025,
CONDAMNE M. [Q] [H] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4385,06 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-cinq euros et six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2026, terme de juin inclus,
AUTORISE, conformément à l'accord entre les parties, M. [Q] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que les règlements devront intervenir le 15ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [H],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2025,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- M. [Q] [H] sera condamné à verser à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE M. [Q] [H] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Q] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2025 et celui de l'assignation du 18 novembre 2025.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge