29 septembre 2026
Tribunal judiciaire d'Orléans
RG n° 25/00726
JCP-Baux d'habitation
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 SEPTEMBRE 2026
Minute n° :
N° RG 25/00726 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLRQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Madame [A] [N]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
A l'audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 3], a donné à bail à Monsieur [D] [L] et Madame [A] [N] un bien à usage d’habitation et une annexe située [Adresse 4], par contrat du 12 août 2011, pour un loyer mensuel de 547,77 euros, provisions sur charges comprises, payable à terme échu.
Le couple a par la suite divorcé, laissant Madame [A] [N] seule titulaire du contrat de bail.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier, le 18 juin 2025, à Madame [A] [N] une mise en demeure de justifier de l’occupation de logement ainsi qu’un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.988,26 euros et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.
La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner en référé le 17 septembre 2025 Madame [A] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
Constater l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail (logement et annexe) et d’ordonner que la location consentie à Madame [A] [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [A] [N] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 2] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [A] [N] au titre des loyers et charges à la somme de 2.812,72 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [A] [N] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner à titre provisionnel Madame [A] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [A] [N] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Madame [A] [N], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 12 mai 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée avec pouvoir par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.891,23 euros au 30 avril 2026 et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Aussi, elle a précisé qu’il y a toujours un défaut d’assurance.
La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d'office dans les débats.
Citée à étude, Madame [A] [N] a comparu. Elle a indiqué être divorcée depuis 6 ans et l’avoir signalé au bailleur. Elle a précisé qu’elle travaille à l’armée à [Localité 3] et qu’elle perçoit 1.800 euros net par mois. Elle a indiqué avoir un crédit en cours et avoir eu une baisse de revenu et une dépression qui lui ont valu un arrêt de six mois. Elle a indiqué avoir fait un virement de 700 euros la veille de l’audience et avoir repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. Elle a précisé avoir deux enfants à charges et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 700 euros en tout. Elle a fourni une attestation d’assurance à l’audience.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 29 septembre 2026.
Le juge a autorisé une note en délibéré dans un délai d’une semaine, afin de fournir l’attestation d’assurance permettant de justifier que le logement était bien assuré au moment de la délivrance du commandement de payer.
Madame [A] [N] a déposé au cours de l’audience une attestation d’assurance. Toutefois celle-ci indique « valable jusqu’au 2 septembre 2026 » sans toutefois préciser depuis quand elle est valable. En conséquence, cette note en délibéré sera rejetée.
Madame [A] [N] a par la suite adressé une nouvelle attestation d’assurance, cette fois au Greffe du Tribunal Judiciaire suivant note en délibéré en date du 15 mai 2026. Toutefois, il apparaît que la défenderesse n’a pas respecté le principe du contradictoire puisque la partie adverse n’a pas été mise en copie de cet envoi. En conséquence, il conviendra de rejeter cette pièce des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.
La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie d’une saisine de la caisse d'allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 avril 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 17 septembre 2025 est donc respecté.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le bail conclu le 12 août 2011 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance.
Le 18 juin 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [A] [N], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.
Madame [A] [N] avait jusqu'au 19 juillet 2025 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.
A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes.
Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 19 juillet 2025.
L'expulsion de Madame [A] [N] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [A] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 18 juillet 2025 et, à compter du 19 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2025, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.
La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [A] [N] reste devoir la somme de 1.891,23 euros, terme du mois d’avril 2026 inclus.
De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure, relevant éventuellement des dépens.
En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.708,68 euros.
Présente à l'audience, Madame [A] [N] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
En conséquence, Madame [A] [N] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 1.708,68 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.
Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [A] [N] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.
III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [N] sollicite des délais de paiement.
En outre, il ne pourra par ailleurs pas être accordé de délais de paiement à Madame [N], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement intégral du loyer au moment de l’audience, le dernier versement ayant eu lieu le 21 avril 2026.
En conséquence, il ne pourra pas être fait droit à sa demande de délais de paiement.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [A] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner Madame [A] [N] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 12 août 2011 entre La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droit de la SA NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN et Madame [A] [N], concernant le bien à usage d’habitation et l’annexe situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 juillet 2025 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
ORDONNE en conséquence à Madame [A] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Madame [A] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, La SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [A] [N] à verser à La SA CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 1.708,68 euros (selon décompte en date du 4 mai 2026, incluant la mensualité d’avril 2026, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [A] [N] à verser à La SA CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE Madame [A] [N] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Madame [A] [N] aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE La SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 29 septembre 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
Le greffier, Le juge,