28 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 26/03104
PCP JCP ACR référé
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [M] [S] ; PREFET DE [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Nicolas BERTHIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 26/03104 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIYX
N° MINUTE :
6/2026
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 septembre 2026
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 septembre 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier
Décision du 28 septembre 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03104 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIYX
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2024, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [M] [S] un logement situé [Adresse 3] et une cave pour un loyer mensuel de 339,07 euros.
A raison d'impayés locatifs, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2379,07 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 décembre 2025.
Par notification électronique du 20 décembre 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2026 par signification à étude, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de M. [M] [S], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2268,84 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 25 février 2026 ;
- le condamner à lui payer jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
- le condamner au paiement d'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée le 18 mars 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
A l'audience du 23 juin 2026 à laquelle l'affaire a été appelée, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de2382,75 euros.
Bien que régulièrement assigné par dépôt à étude, M. [M] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 septembre 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).
En l'espèce, le bail conclu le 18 septembre 2024 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH et M. [M] [S] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 2379,07 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié au locataire le 18 décembre 2025.
Il sera donc fait application du délai de six semaines prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.
Or, il ressort du décompte produit par la société bailleresse que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti. De sorte qu'elle est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2026.
Il convient, par conséquent, d'ordonner au locataire, ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, M. [M] [S] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 29 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.
Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d'occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu'à la date du 19 juin 2026. M. [M] [S] sera, par ailleurs, condamné à verser une provision au titre de l'indemnité d'occupation à compter de l'échéance de juin 2026 et jusqu'à complète libération des lieux.
Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société bailleresse que M. [M] [S] est redevable de la somme de 2382,75 euros au 19 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
M. [M] [S], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Par conséquent il sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisoire.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code en son dernier alinéa, dispose, quant à lui, que le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
En l'espèce, M. [M] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Il sera condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé que l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision ne peut être écartée.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
DÉCLARONS recevable l'action de l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 septembre 2024 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH et M. [M] [S] concernant le logement situé [Adresse 4] (13ème étage, [Adresse 5] et une cave sont réunies à la date du 29 janvier 2026 ;
ORDONNONS en conséquence à M. [M] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;
DISONS qu'à défaut pour M. [M] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [M] [S] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 2382,75 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-deux euros et soixante-quinze centimes), selon décompte arrêté au 19 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ;
CONDAMNONS M. [M] [S] à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l'échéance de juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS M. [M] [S] aux dépens ;
CONDAMNONS M. [M] [S] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière La juge des contentieux de la protection