22 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Strasbourg
RG n° 26/02244
11ème civ. S4
Texte de la décision
N° RG 26/02244 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OHKL
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
11ème civ. S4
N° RG 26/02244 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OHKL
Minute n°
☐ Copie exec. à :
Me Maïa ZIBOLT
☐ Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
Me Marion LACOME D’ESTALENX
Me Maïa ZIBOLT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
22 SEPTEMBRE 2026
DEMANDERESSES :
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 404 362 576
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 3]
représentée par Me Maïa ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, substituant Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A. SEYNA
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 843 974 635
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 4],
[Localité 5]
représentée par Me Maïa ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, substituant Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEUR :
Monsieur [V] [M]
demeurant [Adresse 5], [Localité 6]
non comparant, non représenté
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.
JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé électroniquement le 5 mars 2024, prenant effet le 8 avril 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti à Monsieur [V] [M] un bail d'habitation sur un logement meublé avec services para-hôteliers situé dans la résidence [Localité 1] [Adresse 6], [Adresse 7] [Localité 1] (appartement SBG03B0607), pour une redevance mensuelle de 544,55 € HT majorée d'une TVA de 10% (54.45 € au moment du contrat) en raison des services para-hôteliers, soit une somme mensuelle totale de 599 €.
Par acte sous-seing privé du 8 avril 2024, annexé au contrat de bail, la SA SEYNA s'est portée caution solidaire des engagements de [V] [M] à compter du 8 avril 2024, pour une durée de 12 mois (tacitement reconductible dans la limite de 108 mois).
Se prévalant de loyers impayés, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [V] [M], le 3 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme en principal de 1.607,94 € arrêtée au 18 août 2025 (loyer du mois d'août 2025 inclus).
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire à compte du 3 novembre 2025 et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail ;
- la condamnation de Monsieur [V] [M] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et remettre à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les clés du logement à compter de la date du jugement ;
- l'expulsion de Monsieur [V] [M] , à défaut pour celui-ci d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
- qu'il soit dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
- la condamnation de Monsieur [V] [M] à payer la somme de 2.837,67 € au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à comptyer de la délivrance de l'assignation selon la répartition suivante :
* la somme de 2.227,76 € à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ;
* la somme de 609,91 € à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de ce montant ;
- la condamnation de Monsieur [V] [M] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;
- la condamnation de Monsieur [V] [M] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation de Monsieur [V] [M] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025.
L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 28 novembre 2025.
Lors de l'audience du 1er juin 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont repris les prétentions et moyens de leur assignation.
Elles réactualisent la dette au mois de mai 2026 à la somme de 4.937,22 €.
Bien que régulièrement assigné le 18 novembre 2025, par dépôt à l'étude de Me [P] [Q], Commissaire de Justice à [Localité 1], Monsieur [V] [M] ne s'est ni présenté ni fait représenter.
Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 27 mai 2026. Il en résulte que Monsieur [V] [M] a expliqué que les impayés financiers étaient liés à une situation difficile en Iran ; qu'il a dû quitter la France en janvier pour être auprès de sa famille ; qu'il devrait revenir vers le service social pour mettre en place un plan d'apurement et trouver des solutions pour apurer sa dette mais que le service a perdu le contact avec lui depuis le mois de mars 2026.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA n'ont pas formé d'observations suite à cette lecture et l'affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026, les parties demanderesses ayant été autorisées à produire en délibéré une réactualisation de la dette et d'indiquer selon quelle répartition la dette devait être opérée.
La note en délibéré ainsi que le décompte actualisés ont été déposés au greffe le 4 juin 2026. Il en résulte que la somme due au 1er mai 2026 est de 4.937,32 € et que cette créance se répartit ainsi : 609,91 € au profit de la caution, la SA SEYNA, et 4.327,31 € au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, bailleresse.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA étant régulièrement représentées et Monsieur [V] [M] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il sera relevé que le contrat de bail porte sur un meublé. Conformément aux dispositions de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d'un logement meublé est soumis à plusieurs dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment les articles 7, 24 et 24-1.
Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail
La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 septembre 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'assignation a été notifiée le 28 novembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 1er juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.
Le contrat de bail du 5 mars 2024 unissant la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [V] [M] et portant sur le logement stipule dans ses conditions générales signées électroniquement par le locataire précité en son article 7 qu'en cas de non-paiement de la redevance et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Les dispositions contractuelles étant plus favorables à celles de la loi, il y a lieu de les appliquer.
Il est prévu, selon le contrat de bail du 5 mars 2024, à l'article 4 des conditions générales que la redevance et des charges sont payables mensuellement et en totalité le 1er jour de chaque mois.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 3 septembre 2025 pour une somme en principal de 1.607,94 €, arrêtée le 18 août 2025 (loyer d'août 2025 inclus).
Il ressort du décompte arrêté au 1er mai 2026 que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 3 septembre 2025 au 3 novembre 2025.
En effet, seules les sommes suivantes ont été réglées :
- 250 € versés par le locataire le 22 août 2025 ;
- 150 € versés par le locataire le 2 septembre 2025 ;
- 200 € versés par le locataire le 20 octobre 2025.
Il sera également soulevé que même avec le paiement de la caution au titre de la redevance du mois d'octobre 2025 pour un montant de 609,91 €, le total visé par la clause résolutoire n'est pas réglé dans les délais.
Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 3 novembre 2025 à 24 heures.
L'expulsion peut ainsi être ordonnée.
Sur le montant de l'arriéré locatif
En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [V] [M] daté du 5 mars 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2026 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés au 1er mai 2026 est de 4.937,22 €.
Monsieur [V] [M] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ne sollicite que le paiement de la somme de 4.327,31 € puisqu'ayant perçu un paiement de 609,91 € correspondant à la redevance et des charges du mois d'octobre 2025 de la part de la caution, la SA SEYNA.
En conséquence, Monsieur [V] [M] sera condamné à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4.327,31 € au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.
Sur le recours de la caution
La SA SEYNA entend exercer son recours contre Monsieur [V] [M] après avoir dû, en sa qualité de caution, verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la redevance et des charges dues pour le mois d'octobre 2025.
Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.
L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Afin de justifier de ses demandes, la SA SEYNA produit :
- le contrat de bail du 5 mars 2024 liant la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [V] [M] ;
- l'acte de cautionnement en date du 8 avril 2024 par lequel elle s'engage, en qualité de caution solidaire de Monsieur [V] [M] , de régler les loyers et charges dues par le locataire ainsi que le coût des frais, honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés dans la limite d'une durée de 12 mois (tacitement reconductible dans la limite de 108 mois) ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 septembre 2025 ;
- une quittance subrogative délivrée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en date du 23 octobre 2025 au profit de la SA SEYNA de laquelle il ressort que cette dernière lui a versé la somme de 609,91 € au titre des dettes locatives de Monsieur [V] [M] pour le logement [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 9].
En vertu de la quittance subrogative, la SA SEYNA s'est trouvée subrogée dans tous les droits et actions de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION contre Monsieur [V] [M], débiteur principal.
Par conséquent, la SA SEYNA est bien fondée à demander la condamnation Monsieur [V] [M] à lui payer la somme de 609,91 € correspondant à la somme versée au titre de la quittance subrogative du 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur l'expulsion
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [V] [M] à compter du 4 novembre 2025.
Monsieur [V] [M] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.
Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION sollicite une expulsion immédiate et sans délais. Cependant, elle ne motive pas sa demande en suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l'article précité.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
L'obligation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n'est pas contestable.
Il convient de fixer celle-ci, à compter du 4 novembre 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues aux contrats liant les parties.
Par conséquent, Monsieur [V] [M] sera condamné au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 2 mai 2026 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [M], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 septembre 2025.
Au regard des éléments du diagnostic social et financier, l'équité justifie le débouté des demandes de la SA SEYNA au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DÉCLARE l'action de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA à l'encontre de Monsieur [V] [M] recevable ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 5 mars 2024, conclu entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [V] [M] , concernant les locaux situés [Adresse 10] [Localité 7] [Adresse 9] (appartement SBG03B0607), sont réunies à la date du 4 novembre 2025 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 12] [Localité 7] [Adresse 9] (appartement SBG03B0607), l'expulsion de Monsieur [V] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ;
DIT n'y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4.327,31 € au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SA SEYNA la somme de 609,91 € au titre de la quittance subrogative du 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [M] à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à compter du 4 novembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des redevances du logement indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;
CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 2 mai 2026, et jusqu'à complète libération des lieux ou reprise du logement ;
DÉBOUTE la SA SEYNA de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 septembre 2025 ;
DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS