15 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Pontoise
RG n° 25/00237
CHBRE PROX PONTOISE
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
5AA
N° RG 25/00237 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OQE6
MINUTE N° :
S.A. [Adresse 1], [K] [Z]
c/
[K] [Z], S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1]
Copie certifiée conforme le :
à :
Me Célestin FOUMDJEM
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Samira BERRAH-GUYARD
COUR D’APPEL DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 3]
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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 15 Septembre 2026 ;
Sous la Présidence de Laurence GREIG, Juge des contentieux de la protection, assistée de Noé BOULOGNE, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;
Après débats à l’audience publique du 28 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;
ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :
S.A. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du VAL D'OISE,
Madame [K] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Célestin FOUMDJEM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :
Madame [K] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Célestin FOUMDJEM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D'OISE,
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Le tribunal a été saisi le 28 Mai 2025, par Assignation - procédure au fond du 15 Mai 2025 ; L'affaire a été plaidée le 28 Mai 2026, et jugée le 15 SEPTEMBRE 2026.
Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2019, la société [Adresse 1] a donné à bail à Madame [K] [Z] un logement n°30 situé [Adresse 6] , pour un loyer mensuel de 480,27 euros et 55,54 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2019, les parties ont conclu un bail supplémentaire relatif à l’emplacement de stationnement n°292ZPSB002 sis [Adresse 7] pour un montant mensuel de 26,56 euros comprenant loyer et provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2378,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
En date du 12 février 2025, la société [Adresse 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- autoriser l’évacuation et la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressée, à ses risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du logement,
- condamner Madame [K] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- 2262,81 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 15 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,
- une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer courant majoré des charges, à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à libération des lieux et remise des clés,
- 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation en préfecture de l’assignation,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 20 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, Madame [K] [Z] a fait assigner la société [Adresse 1] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :
- à titre principal, condamner la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] à lui payer la somme de 727,06 euros au titre du solde locatif
- à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour régler sa dette locative fixée à la somme de 2263,07 euros,
- en tout état de cause, condamner la société [Adresse 1] :
- à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de réparation de son préjudice moral,
- à lui rembourser la somme de 532,61 euros, au titre des charges indument perçues,
- à lui communiquer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document à compter de la notification du présent jugement : l’attestation de loyer avec le justificatif de communication à la CAF ainsi que les quittances depuis janvier 2011 pour clarifier la ventilation des régularisations intervenues et des allocations versées
Après renvoi aux fins de tenir compte des demandes croisées des parties, les deux affaires ont été appelées à la même audience le 28 mai 2026.
La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3332,74 euros (échéance d’avril 2026 incluse). Elle indique que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant de manière régulière bien qu’incomplète. Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. Sur les demandes reconventionnelles formulées par la partie adverse, elle fait valoir que le préjudice allégué n’est plus d’actualité, la perception des allocations CAF étant régularisée. Elle ajoute que la nouvelle dénomination sociale de la SA IMMOBILIERE du MOULIN [Localité 1] est COSIVIA.
Madame [K] [Z], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Elle précise occuper un emploi à mi-temps.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2026 que la société [Adresse 8] [Localité 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 291,52 euros imputée pour des frais.
S’agissant de la somme litigieuse reversé par la CAF au bailleur au titre des APL pour la période de mars 2021 à décembre 2021, il convient de préciser qu’il ressort du décompte locatif versé aux débats que ladite somme a été ajoutée au crédit de la locataire le 31 mars 2023, et ce à la date prévue, tel que cela ressort du courrier adressé par la CAF à Madame [K] [Z] en date du 28 mars 2023.
Dès lors, la demande à titre principal de Madame [K] [Z] contestant le montant de la dette locative est rejetée.
En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [Z] à payer à la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA la somme de 3132,74 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 janvier 2025.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2378,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2019 à compter du 24 mars 2025.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord du bailleur sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Madame [K] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pendant une période de 36 mois, en plus du loyer courant. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.
En outre, la société [Adresse 8] [Localité 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [K] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [K] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal révisable tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [K] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu'à libération effective des lieux.
Sur la demande au titre des charges :
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
L’article L.442-3 du code de la construction et de l’habitat définit les charges récupérables en HLM.
En l’espèce, Madame [K] [Z] conteste le montant des charges rappelées dans le décompte général de régularisation des charges 2022 suivantes et en demande le remboursement à hauteur de 532,61 euros :
sur les charges au titre de la « Désinsectisation 40% »Il sera rappelé que la jurisprudence distingue à ce titre les frais de produits de désinsectisation qui sont récupérables des frais de main d’œuvre ou de déplacement non récupérables. Il est constaté que la locataire ne démontre aucun élément à la lumière de cette distinction.
sur les charges au titre de « ENT. ESPACE [Localité 1] » et « NETTOYAGE LC »
La jurisprudence admet communément que le bailleur puisse imputer les frais relatifs à l’entretien des espaces verts dans les logements HLM comme des charges récupérables, sauf preuve d’un usage quasi exclusif par des personnes étrangères à la résidence ou d’une impossibilité pour le locataire de jour normalement de ces espaces verts. Il est constaté que la locataire ne produit aucun élément à ce titre.
sur les charges au titre du « NETTOTAGE PARKING » et « CONTRAT PORTE PARKING »
Les frais imputés à ce titre peuvent, sauf démonstration contraire faisant défaut en l’espèce, être admises au titre des charges récupérables, conformément à l’annexe du décret précité (article V relatif notamment à l’entretien courant des aires de stationnement).
En conséquence, la demande de la locataire en contestation des charges récupérables sera rejetée.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer. Le préjudice doit être né et actuel.
En l’espèce, Madame [K] [Z] sollicite la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 2500 euros en répration du préjudice moral allégué, fondé que l’indication inexacte de la nature non conventionné du logement et les difficultés engendrées quant aux versements de la caisse aux allocaitons familiales.
La situation auprès de la CAF ayant été régularisée, il ne saurait être considéré que le préjudice est certain et actuel. En outre, la locataire ne justifie pas de l’impact psuchologique de la situation invoqué.
En conséquence, la demande en réparation de Madame [K] [Z]sera rejetée.
Sur la demande au titre de communication de documents sous astreinte :
L’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix dispose que tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui.
Il convient donc d’ordonner à la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA à communiquer à Madame [K] [Z] les quittances des loyers à compter du mois de janvier 2021 et jusqu’au jour de la présente décision.
La situation auprès de la CAF ayant été régularisée, la demande de communication de l’attestation de loyer avec le justificatif de communication avec la CAF sera rejetée.
Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la communication de documents d'une astreinte.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2019 entre la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA d'une part, et Madame [K] [Z] d'autre part, concernant le logement n°30 situé [Adresse 6] , ainsi que l’emplacement de stationnement n°292ZPSB002 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 23 mars 2025,
CONSTATE la résiliation du bail à compter du 24 mars 2025,
CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA la somme de 3132,74 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
3150,63 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Madame [K] [Z] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [K] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [Z] du logement n°30 situé [Adresse 6], ainsi que l’emplacement de stationnement n°292ZPSB002 sis [Adresse 9] [Localité 7] [Adresse 10], ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
DEBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande en réparation au titre du préjudice moral,
DEBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande au tire des charges,
ORDONNE à la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA de communiquer à Madame [K] [Z] les quittances des loyers à compter du mois de janvier 2021 et jusqu’au jour de la présente décision,
CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l'instance,
REJETTE la demande de la société [Adresse 1] aux droits de laquelle vient la SA COSIVIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé le 15 septembre 2026
LE GREFFIER LE JUGE