17 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Montauban
RG n° 26/00105
Chambre des Référés
Texte de la décision
ORDONNANCE DU : 17 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00105 - N° Portalis DB3C-W-B7K-EQWF
AFFAIRE : Société S&DIMMO, Société CASTELLOC C/ Société ST BTP, Société INC, Société IMMO 3, Société AXA FRANCE IARD
NAC : 54G
Copies le 17 septembre 2026 à :
Me Marie-Charlotte RIVET
Me Laurent BOGUET
Me Michaël GLARIA
Régie
Service expertises
Dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN
ORDONNANCE DE REFERE
LE JUGE DES REFERES : Monsieur FOUQUET, Président
GREFFIER : Madame FORNILI, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSES
Société S&DIMMO
immatriculée au RCS de ANGERS sous le n°900 393 067
dont le siège social est sis 7 Allée des Hauts du Verdon - 49280 LA TESSOUALLE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Marie-Charlotte RIVET, avocat au barreau de TOULOUSE
Société CASTELLOC
dont le siège social est sis 20 Impasse Sainte Ursule - 33000 BORDEAUX
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Marie-Charlotte RIVET, avocat au barreau de TOULOUSE
DEFENDERESSES
Société ST BTP
immatriculée au RCS de CASTRES sous le n° 750 497 935
dont le siège social est sis 39 Rue de l’industrie - 81100 CASTRES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
Société INC
immatriculée au RCS de CASTRES sous le n° 834 345 795
dont le siège social est sis 1 Place d’en Toulze - 81580 CAMBOUNET SUR LE SOR
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
Société IMMO 3
immatriculée au RCS de CASTRES sous le n° 834 539 645
dont le siège social est sis 1 Place d’en Toulze - 81580 CAMBOUNET SUR LE SOR
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
Société AXA FRANCE IARD
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460
dont le siège social est sis 313 Terrasse de l’Arche - 92000 NANTERRE
prise en son établissement sis 39 Boulevard Lazare Carnot - 31000 TOULOUSE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
Débats tenus à l'audience publique du 27 Août 2026
Délibéré au 17 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe
FAITS ET PROCÉDURE :
Les sociétés IMMO 3, INC et ST BTP sont détenues par MM. [O], [A] et [F] [J]. La société IMMO 3 a une activité de marchands de biens immobiliers, la société INC, une activité de conseil pour les affaires et autres conseils de gestion et la société ST BTP une activité de rénovation de biens immobiliers. La société ST BTP est assurée par la société AXA France IARD.
Par exploits des 15 et 16 avril, puis 13 et 18 mai 2026, les sociétés S&Dimmo et Castelloc dont respectivement M. [X] [D] et M. [G] [L] sont les gérants, ont fait assigner les société ST BTP et INC puis les sociétés IMMO 3 et AXA France IARD devant le juge des référés.
A l’audience du 27 août 2026, les sociétés S&Dimmo et Castelloc demandent au juge des référés :
- de condamner par provision la société ST BTP au paiement de la somme de 2 400 € à la société S&Dimmo au titre des pénalités de retard contractuelles,
- de condamner par provision la société ST BTP au paiement de la somme de 20 400 €
à la société Castelloc au titre des pénalités de retard contractuelles,
- de condamner par provision la société ST BTP au paiement de la somme de 5 724,70 € à la société Castelloc au titre de la suppression de l’installation gaz, et la pose des volets manquants,
- de condamner la société ST BTP d’avoir à communiquer le BSDA (Bordereau de suivi de déchets amiantés) dans les 5 semaines qui suivent la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard,
- d’ordonner la désignation d’un expert, avec pour mission d’examiner les désordres affectant les travaux réalisés par la société ST BTP dans l’immeuble appartenant à la sociétés S&Dimmo et l’immeuble appartenant à la société Castelloc,
- de condamner la société ST BTP à régler à la SCI S&Dimmo la somme de 2 000 € au
titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner la société ST BTP à régler à la SCI Castelloc la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner la société ST BTP aux entiers dépens de l’instance.
À l’appui de leurs prétentions elles font valoir que les délais contractuels prévus pour la réalisation des travaux n’ont pas été respectés et soutiennent que cela entraîne l’exigibilité des indemnités de retard dont elles réclament le paiement par provision. Elles font par ailleurs valoir que les travaux réalisées présentent des non-conformités.
Les société ST BTP, INC, IMMO 3 demandent au juge des référés de :
- débouter les SCI S&Dimmo et Castelloc de l'ensemble de leurs demandes de condamnation par provision,
- débouter les demanderesses de leurs demandes d'obligation de faire sous astreinte, comme prématurées et injustifiées,
- de mettre hors de cause la société IMMO 3,
- de donner acte aux sociétés ST BTP, INC et subsidiairement à IMMO 3, de leurs plus expresses protestations et réserves d'usage,
- de préciser la mission de l’expert,
À titre subsidiaire et reconventionnellement,
- de condamner par provision la société Castelloc à payer à la société ST BTP la somme de 8 675 € au titre du solde du marché,
- d’ordonner la compensation des créances réciproques,
À titre infiniment subsidiaire,
- réduire le montant des provisions sollicitées au titre des pénalités de retard,
- débouter la société Castelloc de sa demande au titre de la dépose de gaz,
- débouter la société Castelloc de sa demande au titre de la pose de volets manquants,
- débouter les sociétés S&Dimmo et Castelloc de leur appel en cause dirigé contre la société IMMO 3,
- de dire que la mesure d'expertise éventuellement ordonnée ne sera déclarée ni commune ni opposable à la société IMMO 3.
A l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent que les demandes de paiement se heurtent à des contestations sérieuses et que la société IMMO 3 vendeuse de l’immeuble de Montauban n’a aucun lien avec la conception et l’exécution des travaux litigieux.
La société AXA France IARD s’en remet sous réserve de toutes protestations.
La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.
MOTIFS :
1. Sur les demandes de provision
L'article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les sociétés S&Dimmo et Castelloc produisent un document intitulé conditions générale de vente et d’intervention signée le 24 novembre 2021 qui prévoit dans le paragraphe consacré aux conditions d’exécution des travaux un délai d’exécution de 12 mois sauf accord entre les parties convenu aux conditions particulières. Ce paragraphe précise que le délai d’exécution commencera à courir « à compter de la réception par l’entreprise de l’acompte à la commande/de l’obtention des autorisations d’urbanisme/de l’acceptation du crédit ». L’article prévoit ensuite les conditions de prorogation du délai. Les sociétés S&Dimmo et Castelloc produisent des devis acceptés édités le 6 octobre 2021 pour l’immeuble d’habitation située 2, Rue Hoche à Montauban et le 2 mai 2022 pour l’immeuble situé 18, Avenue général De Gaulle à Castelsarrasin. Il n’est pas contesté que les conditions générales signées le 24 novembre s’appliquent à ces deux marchés.
Pour autant, les éléments produits ne permettent pas de fixer sans contestation, le point de départ du délai convenu.
Par ailleurs les sociétés ST BTP, INC et IMMO 3 produisent un courrier de M. [G] [L] daté du 19 septembre 2024 qui fait état d’une modification du permis de construire de nature à influencer les conditions d’application des clauses ci-dessus reproduites.
Les demandes relatives aux retards de livraison permettent donc des discussions qui ne relèvent pas de la juridiction des référés.
Réciproquement, les courriers invoquant l’inachèvement de certains travaux rendent discutables la créance qui résulterait du règlement du solde des marchés.
S’agissant des demandes relatives à la facture de GRDF du 6 novembre 2023 de 2 688,91 € il n’est pas expliqué par les sociétés S&Dimmo et Castelloc les raisons non sérieusement contestables qui imposeraient de mettre cette somme à la charge de la société ST BTP.
S’agissant des sommes réclamées au titre des huisseries manquantes, les sociétés S&Dimmo et Castelloc produisent un devis pour un montant TTC de 3 035,79 € correspondant à l’acquisition et la pose de deux volet de 2,25 mètres et de 1,35 mètre alors qu’elles invoquent l’absence de pose d’un volet bois de 105 centimètres de hauteur et d’une porte d’entrée de 2,05 mètres de hauteur.
Il n’est pas sérieusement incontestable que ces prestations correspondent.
Enfin, les sociétés S&Dimmo et Castelloc n’indiquent pas le fondement juridique de leur demande de communication sous astreinte du bordereau de suivi des déchets amiantés dont il n’est pas démontré que l’émission incombe à l’entreprise de travaux.
Il n’y a donc pas lieu à référé pour l’ensemble des demandes fondées sur l’article 835 du code de procédure civile.
2. Sur la demande d’expertise
L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Le litige sur la conformité des travaux justifie les expertises sollicitées. Il n'est pas à ce stade exclu que les contrats conclus pour l'immeuble de Montauban forment un tout indivisible. La société IMMO 3, sera donc maintenue dans la cause s'agissant de l'expertise des travaux réalisés sur cet immeuble.
Il n'est pas justifié d'une urgence qui justifierait la priorisation du litige parmi ceux traités par les experts judiciaires susceptibles d'être désignés.
3. Sur les demandes accessoires
La demande étant principalement pré-contentieuse les dépens seront réservés et les sociétés S&Dimmo et Castelloc feront l'avance des frais d'expertise.
L'équité ne justifie pas l'allocation d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes de paiement et de communication,
ORDONNONS deux expertises,
DESIGNONS pour y procéder
M. [W] [I]
3 bis avenue des hirondelles
81990 PUYGOUZON
arnaud.gourc.expertise@gmail.com
Tél. portable : 0684337025
Avec pour mission de :
Expertise 1
Au contradictoire de la société S&Dimmo, des sociétés ST BTP, INC et IMMO3 et de la société AXA France IARD,
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux : 2, rue Hoche à Montauban (82000) ;
- Se faire remettre toute pièce et document utile à l’accomplissement de sa mission ;
- Entendre les parties et tout sachant en leur dires et observations ;
- Prendre connaissance de tous documents utiles et notamment du rapport de M. [S] du 21 février 2026 ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;
- Visiter l'immeuble ;
- Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;
- Dire si les désordres visés dans l'assignation et les pièces jointes existent ;
- Préciser l'importance des désordres ; indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- A défaut de production d'un procès verbal de réception, dire si l'immeuble est en état d'être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l'éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;
- Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;
- Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l'objet de réserves, s'il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;
- Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l'ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s'ils affectent actuellement la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- Dans l'hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s'ils compromettront la solidité de l'ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s'ils affecteront la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l'art, et aux DTU applicables ;
- Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l'art, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien, ou toute autre cause ;
- Déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;
- Proposer les remèdes nécessaires et chiffrer précisément leur coût ;
- Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s'ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
- Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission;
- Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Expertise 2
Au contradictoire de la société Castelloc, des sociétés ST BTP et INC et de la société AXA France IARD,
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux : 18, Avenue du Générale de Gaulle à Castelsarrasin (82100) ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire remettre toute pièce et document utile à l’accomplissement de sa mission, et notamment les rapports de M. [K] des 17, 20 et 22 juillet 2026 et ce, pour tous les appartements ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;
- Visiter l'immeuble ;
- Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;
- Dire si les désordres visés dans l'assignation et les pièces jointes existent ;
- Préciser l'importance des désordres ; indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- A défaut de production d'un procès verbal de réception, dire si l'immeuble est en état d'être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l'éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;
- Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;
- Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l'objet de réserves, s'il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;
- Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l'ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s'ils affectent actuellement la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- Dans l'hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s'ils compromettront la solidité de l'ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s'ils affecteront la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l'art, et aux DTU applicables ;
- Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l'art, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien, ou toute autre cause ;
- Déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;
- Proposer les remèdes nécessaires et chiffrer précisément leur coût ;
- Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s'ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
- Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
- Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS que :
- l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,
- en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,
- l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,
- l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,
- l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,
- l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,
- l’expert devra déposer ses rapports définitifs et ses demandes de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de CINQ MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties,
DISONS que les sociétés S&Dimmo et Castelloc devront consigner chacune la somme 3 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montauban, par virement bancaire sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Montauban
TRESOR PUBLIC - IBAN : FR76 1007 1820 0000 0010 0010 510 - BIC : TRPUFRP1
en précisant le numéro RG, leur identité et la date de la présente ordonnance, dans les deux mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner,
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus,
DISONS que l'expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE,
RÉSERVONS les dépens,
REJETONS les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
Le Greffier Le Président