16 septembre 2026
Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
RG n° 25/01429
Chambre commerciale
Texte de la décision
Arrêt N°26/
CB
N° RG 25/01429 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GMPM
S.A. SOCIETE NOUVELLE DE TRANSPORT (SNT)
C/
S.C.O.P. S.A. COOPERATIVE OUVRIERE REUNIONNAISE (COR)
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS (LA REUNION) en date du 27 OCTOBRE 2025 suivant déclaration d'appel en date du 05 NOVEMBRE 2025 rg n° 23/01253
APPELANTE :
S.A. SOCIETE NOUVELLE DE TRANSPORT (SNT)
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
S.C.O.P. S.A. COOPERATIVE OUVRIERE REUNIONNAISE (COR)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Pauline BARANDE de la SELARL PB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 18/05/2026
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, la conseillère de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale avant le 01 juillet 2026.
Par ordonnance du 18/05/2026, la conseillère de la mise en état a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la Cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
qui en ont délibéré,
et que l'arrêt serait rendu le 16 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2012, la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise (COR) a donné à bail à la SAS Nouvelle de Transport (SNT) un entrepôt d'une superficie de 702 m² sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 7 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, la SAS SNT a fait assigner la SA COR devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir annuler le commandement de payer et subsidiairement, de réduire le montant de la créance au titre de la consommation d'eau, de lui accorder des délais de paiement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 27 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 9 mars 2023 ;
- condamné la SAS Société Nouvelle de Transport (SNT) à payer à la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise (COR), la somme de 1 488,18 euros qui produira intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;
- rejeté toutes les autres demandes des parties ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- condamné la SAS Société nouvelle de transport (SNT) à payer à la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise (COR), la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné la SAS Société Nouvelle de Transport (SNT) aux dépens.
Le juge a considéré que :
- la mauvaise foi de la bailleresse n'était pas établie, cette dernière ayant seulement usé d'une procédure lui permettant de réclamer les loyers dus ; le seul fait qu'une charge visée au commandement pourrait être injustifiée n'étant pas de nature à affecter la validité de ce commandement ;
- les charges liées à la consommation d'eau incombant normalement au rpeneur au regard de la relation contractuelle, la bailleresse était ainsi fondée à réclamer le paiement d'une facture d'eau à hauteur de 1 488,18 euros, après déduction du paiement partiel de la preneuse à bail.
Par déclaration du 5 novembre 2025, la SAS SNT a interjeté appel de cette décision en intimant la SA COR.
L'affaire a été orientée à la mise en état par avis du greffe notifié aux parties le 1er décembre 2025.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 15 décembre 2025.
L'appelante a notifié ses premières conclusions par voie électronique le 5 février 2026 et l'intimée le 30 avril 2026.
Par ordonnance du 18 mai 2026, la procédure a été clôturée et les parties ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la cour avant le 1er juillet 2026 en vue d'un examen de l'affaire sans audience avec une mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 5 février 2026, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
A titre principal,
- la déclarer recevable et bien fondée en son opposition au commandement visant la clause résolutoire du 9 mars 2023 ;
- prononcer la nullité du commandement de payer lui ayant été signifié le 9 mars 2023 à la requête de la société COR ;
- condamner la société COR à lui verser la somme de 606,67 euros correspondant au montant indu perçu au cours des 5 années précédentes ;
A titre subsidiaire,
- dire que le coût lié à la surconsommation d'eau ne peut lui être imputé et, subsidiairement, réduire le montant qui serait à hauteur de 480,04 euros ;
- suspendre concomitamment les effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause,
- condamner la société SCOP LA COR au paiement de la somme de 3 000 euros à son profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- le bailleur a été de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer puisqu'il a réclamé des loyers sans avoir émis de factures concernant ces échéances et qu'il ne justifiait pas de la consommation excessive d'eau dont il réclamait paiement ;
- le bail ne stipule pas que la consommation d'eau constitue une charge recouvrable, la seule mention des charges de ville, de police et de voirie ne comprenant pas ce type de consommation;
- les sommes payées par elle au titre de la consommation d'eau sont indues et doivent faire l'objet d'une restitution ;
- subsidiairement, la fuite d'eau n'étant pas de son fait, le montant dû au titre de la consommation doit être réduit eu égard à la faute de la bailleresse, cette dernière étant la seule à avoir accès au compteur.
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, l'intimée demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sous le numéro RG 23/01253 ;
- débouter la SAS SNT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- condamner la SAS SNT à lui verser la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
- condamner la SAS SNT aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL PB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Elle argue que :
- le commandement de payer a été valablement délivré et a permis la régularisation des loyers impayés permettant ainsi d'écarter toute mauvaise foi de sa part puisqu'elle s'est contentée de solliciter des sommes dues ;
- la créance née des charges de consommation d'eau est certaine, liquide et exigible, établie par des factures, cette consommation dépendant d'un compteur individualisé, sans que la société SNT n'apporte un commencement de preuve de l'existence de fuites et alors même qu'elle a reconnu devoir une somme significative au titre de cette surconsommation ;
- la pratique constante de la refacturation des factures d'eau à la société SNT permet d'établir une volonté des parties de rendre imputable à cette dernière les charges de consommation d'eau, les paiements nés de ces refacturations étant effectivement dus, tout comme la somme née au titre de la surconsommation facturée le 1er juillet 2021.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du commandement de payer :
En droit, l'article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En application de l'article 1104 du code civil, les juges doivent rechercher, lorsque la demande leur en est faite, si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi par le bailleur.
Le commandement de payer a été délivré alors que des impayés de loyer et de charges, hors factures d'eau, s'étaient accumulés pour un montant de 23 689,17 euros. La somme réclamée au titre de la consommation d'eau s'élevait, quant à elle, à la somme de 1 968,22 euros.
La clause contenue à l'article 10 du bail prévoyait bien la résolution du contrat en raison du défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier demeurée infructueuse.
Ainsi, si le montant des factures d'eau était contesté, celui de l'arriéré de loyer ne l'était pas. Il a d'ailleurs été régularisé a posteriori. Le bail ne prévoyait pas l'obligation pour le bailleur de procéder à une mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement de payer. L'obligation de la locataire de payer le loyer ainsi que les charges résultait de l'application de l'article 5 du contrat ce que, louant le bien et honorant le paiement du loyer depuis plus de dix ans, elle ne pouvait ignorer.
Il ne saurait, dès lors, être reproché à la bailleresse d'avoir fait preuve de mauvaise foi en ne délivrant pas de factures ni en ayant procédé à une mise en demeure préalable ou à des relances amiables, un commandement de payer ayant été signifié par acte de commissaire de justice, comme cela était prévu par le contrat.
Le montant de l'arriéré de loyers et charges était significatif par rapport à celui des factures d'eau contestées et constituait une dette qui augmentait. Ce manquement par la locataire à ses obligations justifiait, à lui seul, que la résiliation du contrat puisse être envisagée. Le commandement a donc été délivré de bonne foi par la bailleresse et n'encourt pas la nullité.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Sur la demande en paiement des factures d'eau :
Les parties s'accordent sur le fait que le bail qu'elles ont conclu en 2012 pour une durée de 22 ans n'est pas soumis à la loi Pinel et que les charges dues au titre de la location sont imputables à la locataire lorsqu'elles sont prévues par stipulation expresse.
L'article 7 du contrat stipule qu'indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus. Les premières concernent les taxes ou contributions locales liées à l'occupation ou l'exploitation des locaux, les deuxièmes aux obligations liées au respect des réglementations locales notamment en matière de sécurité, salubrité ou conformité aux normes d'exploitation et les troisièmes aux contributions pour l'entretien des espaces publics adjacents tels que les trottoirs ou l'éclairage public. Les charges de consommation d'eau n'y sont donc pas comprises et n'ont fait l'objet d'aucune stipulation expresse.
L'intimée soutient néanmoins qu'en application de l'article 1188 du code civil, l'interprétation donnée à la commune intention des parties et à l'exécution loyale du contrat justifie qu'il soit considéré que les factures litigieuses constituent une charge due par le locataire.
S'il est établi que l'appelante a payé les factures d'eau qui lui était présentées par la bailleresse depuis le début de l'exécution du contrat, aucune stipulation de cet acte ne permet de considérer que la commune intention des parties était d'imputer cette charge à la locataire. En l'absence de disposition contractuelle précise, le paiement des factures d'eau ne saurait être mis à la charge de l'appelante.
Par conséquent le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à payer à l'intimée la somme de 1 488,18 euros outre intérêts au taux légal.
Sur la demande au titre de la répétition de l'indu :
En application de l'article 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
La locataire n'étant pas tenue au paiement des charges d'eau, les sommes versées à ce titre doivent être restituées en application des textes susvisés.
L'appelante produit les factures émises entre 2018 et 2020 ainsi que l'ordre de virement de la somme de 480,40 euros versé le 3 avril 2023, ces pièces justifiant la somme de 606,67 euros dont elle demande le paiement.
Au terme de ses conclusions, l'intimée confirme que l'appelante a réglé les factures qui lui ont été présentées au titre de la consommation d'eau calculée par le compteur affecté exclusivement au bien loué et que la somme de 480,40 euros que l'appelante estimait lui devoir a bien été versée également à ce titre. Elle ne conteste de surcroît pas le montant dont la restitution est réclamée.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante au titre de la répétition de l'indu et l'intimée sera condamnée à verser à cette dernière la somme de 606,67 euros.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, l'intimée sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa prétention au titre des frais irrépétibles.
L'équité commande par ailleurs de la condamner à payer à l'appelante la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société SNT prononcée par le premier juge à hauteur de 2 000 euros étant infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré en l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 9 mars 2023 ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise à verser à la SAS Nouvelle de Transport la somme de 606,67 euros au titre de la restitution des sommes indûment versées au titre des charges d'eau ;
Condamne la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise à payer la somme de 2 500 euros à la SAS Nouvelle de Transport au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SA Coopérative Ouvrière Réunionnaise de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE