15 septembre 2026
Cour d'appel d'Orléans
RG n° 25/03209
Pôle Civil-1ère Ch Civile
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/09/2026
Me Violette MONCHAUX
ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2026
N° : - 26
N° RG 25/03209 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HJWV
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire de BLOIS en date du 29 Janvier 2025
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, Immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro 307 213 249 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 3]
[Localité 1],
ayant pour avocat postulant Me Violette MONCHAUX, avocat au barreau d'ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,
D'UNE PART
INTIMÉE :
Madame [V] [K]
née le 01 Mars 1948 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Non représentée, n'ayant pas constitué avocat,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 17 Septembre 2025.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 16 Juin 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller,en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :
Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 15 SEPTEMBRE 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [V] [K] est propriétaire des lots n°2, 11, 12 et 902 d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (41).
Les 26 octobre 2022 puis 14 novembre 2022 et 7 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] lui a adressé par lettres recommandées avec avis de réception des mises en demeure de régler les somme de 3 481,54 euros puis 3 515,14 euros et enfin 1 995,14 euros au titre de ses charges de copropriété et des frais de procédure.
Puis, le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic la société Citya Blois a fait assigner Mme [V] [K] devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de paiement de la somme de 4 543,14 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre 1 500 euros de dommages et intérêts.
Par jugement du 29 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Blois a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire':
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande au titre des charges de copropriété imputées à Mme [V] [K] et arrêtées au 18 septembre 2024 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance.
Le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de':
- Le recevoir en son action et l'en déclarer bien fondé ;
- Infirmer le jugement du 29 janvier 2025 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 8] de sa demande au titre des charges de copropriété imputées à Mme [V] [K] et arrêtées au 18 septembre 2024, de sa demande au titre des frais de recouvrement, de sa demande au titre des dommages et intérêts, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 7][Adresse 9] aux entiers dépens de l'instance ;
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Loire, la somme totale de 4 113,80 euros, correspondant à :
- 3 494,60 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 décembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
- 619,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
- Condamner Mme [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 10] [Localité 8][Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Loire, la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Mme [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Loire, la somme totale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
- Condamner Mme [V] [K] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Mme [V] [K] la déclaration d'appel et ses conclusions le 16 décembre 2025 à étude. Mme [V] [K] n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions de l'appelant.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2026.
MOTIFS
Bien que régulièrement assignée, la déclaration d'appel ayant été signifiée à l'étude, Mme [V] [K] n'a pas constitué avocat et il sera statué par arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés (1ère Civ., 20 septembre 2006, pourvoi n° 05-20.001).
En outre, aux termes de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile applicable au litige, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs. La partie qui n'a pas constitué avocat est ainsi réputée s'être approprié les motifs du jugement (2e Civ., 2 février 2023, pourvoi n° 20-15.046).
I. Sur les charges de copropriété :
Moyens des parties :
Pour rejeter la demande de paiement présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, le premier juge constate que le syndicat des copropriétaires ne donne aucune indication quant au point de départ de la période d'impayés, de sorte qu'il n'est pas possible d'établir l'assiette exacte de ses prétentions et d'opérer une corrélation entre les demandes et les dépenses visées dans les procès-verbaux des assemblées générales ; que l'attestation de non recours relative à l'assemblée générale du 28 juin 2024 n'est pas produite si bien qu'il n'est pas établi que les sommes réclamées ne correspondent pas à des charges ayant fait l'objet d'une contestation ; et que seul est produit un décompte de charges définitives concernant l'année 2023, alors que des sommes sont sollicitées pour la période antérieure.
Pour demander l'infirmation de la décision, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les sommes dues sont valablement justifiées par les avis trimestriels de charges impayées, le décompte général et le procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ; que l'obligation de paiement existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes et que sa décision n'a pas été annulée ; que l'attestation de non-recours mentionnée comme manquante est produite à hauteur d'appel et ne correspond qu'à une partie restreinte de la dette ; que les appels de fonds depuis l'origine de la dette, soit depuis le 18 mai 2022, sont produits ; que les versements réalisés s'imputent sur le solde antérieur et le plus ancien ; et que la jurisprudence retient que la créance d'un syndicat des copropriétaires est justifiée dès lors que sont produits les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquelles les charges sont réclamées, les décomptes et situations de comptes individuels des charges et les décomptes définitifs.
Réponse de la cour :
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (3e Civ., 24 octobre 2019, n°18-19.172).
En l'espèce, pour justifier sa demande de paiement de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le relevé de propriété de Mme [V] [K], ainsi que le contrat de syndic relatif à la période correspondant à l'instance d'appel.
Il verse également aux débats :
- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 20 mai 2021, contenant approbation des comptes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, ainsi que l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 18 mai 2022, contenant approbation des comptes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 6 avril 2023, contenant approbation des comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 28 juin 2024, contenant approbation des comptes du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 26 mai 2025, contenant approbation des comptes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, ainsi que la l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.
Sont également remises les attestations de non recours relatives aux assemblées générales des années 2021 à 2025, ainsi que les appels de fonds pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2025 reprenant les tantièmes, les décomptes de charges des années 2021 à 2023, des régularisations de budgets et appels travaux.
Enfin, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte du 19 septembre 2024, ainsi qu'un extrait du grand livre couvrant la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et une situation de compte au 15 décembre 2025.
Quand bien même la règle d'imputation d'un paiement sur la dette la plus ancienne, telle que fixée à l'article 1342-10 du code civil, a vocation à s'appliquer, il est nécessaire de pouvoir vérifier les éléments constitutifs de la dette dont le paiement est demandé et d'avoir pour cela un décompte détaillé, débutant à la dernière date à laquelle le solde du compte était créditeur ou nul, ou de pouvoir reconstituer le contenu de la dette antérieure à travers les pièces produites.
S'agissant du relevé de compte détaillé du 19 septembre 2024, produit par le créancier, celui-ci débute le 18 mai 2022 avec un solde débiteur de 2 417,84 euros. Sa lecture permet de constater que la dette la plus faible qui y est portée est de 1 515,14 euros, le 25 novembre 2022.
Le grand livre du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 permet de constater qu'au 13 janvier 2023 le solde débiteur du compte de Mme [K] était de 1 948,78 euros, en raison d'un règlement de 500 euros imputable pour partie sur le solde au 1er janvier 2023, qui était alors de 1 995,14 euros.
Ces deux documents sont donc insuffisants pour, avec les appels de fonds produits, vérifier en soi tous les éléments constitutifs de la dette de Mme [K], puisqu'aucun ne contient un solde créditeur ou nul et que les appels de fonds débutent uniquement le 1er avril 2022, date à laquelle le solde débiteur était de 1 968,03 euros.
Antérieurement à ces éléments, Mme [V] [K] a signé le 22 février 2021 une proposition de protocole d'accord, mentionnant qu'à cette date son compte était débiteur de 4 278,18 euros, la copropriétaire s'engageant au remboursement de la dette via des règlements mensuels de 250 euros. L'accord permet de retenir que la dette antérieure de 4 278,18 euros a été totalement reconnue par la débitrice.
A la suite de ce protocole d'accord, Mme [K] a procédé à un règlement de 3 000 euros le 18 février 2022, réduisant alors sa dette à la somme de 1 968,03 euros, puis, le 25 novembre 2022, une somme de 2 000 euros a été payée, réduisant alors le solde débiteur à la somme de 1 515,14 euros.
Ce solde débiteur représente donc bien la somme dont les éléments constitutifs doivent pouvoir être vérifiés, quels que soient les règlements effectués.
Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les décomptes de charges de l'intégralité des années 2021 et 2022, contenant les différents postes à répartir, les tantièmes et la quote-part appliquée à Mme [K].
Au regard des appels de fonds versés aux débats, du quantum de la dette antérieurement reconnu dans un protocole d'accord par Mme [K], des décomptes de charges des années 2021 et 2022, des décomptes de charges, du relevé de compte détaillé, du grand livre produits et de la situation de compte au 15 décembre 2025, il apparaît donc possible de vérifier les éléments constitutifs de la dette n'ayant pas été réglée par Mme [K] et dont le paiement est demandé, y compris en ce qui concerne la période postérieure au protocole d'accord et antérieure au relevé de compte détaillé.
Il en résulte, après décompte des frais de relance et d'avocat, que les charges de copropriété dues au 15 décembre 2025 représentent un total de 3 308,60 euros.
Cette somme représente la dette pour la période de laquelle les procès-verbaux d'assemblées générales ont approuvé les comptes, dont le budget prévisionnel s'agissant de l'année 2025, étant précisé que le syndicat des copropriétaires produit les attestations de non recours faisant suite à ces assemblées générales.
Par infirmation du jugement, Mme [V] [K] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 308,60 euros au titre des charges de copropropriété non réglées et échues au 15 décembre 2025, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 1 515,14 euros (somme contenue dans la mise en demeure de laquelle sont décomptés les frais antérieurs de 480 euros ne relevant pas des charges de copropriété) à compter du 10 décembre 2022, date de présentation de la mise en demeure, et à compter de la présente décision pour le surplus.
II. Sur les frais de recouvrement :
Moyens des parties :
Pour justifier sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que les frais qu'il a exposés à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, sont imputables à Mme [K] ; et qu'ils représentent en l'espèce la somme de 619,20 euros.
Réponse de la cour :
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
Selon l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Enfin, l'article 9 de l'annexe du décret du 26 mars 2015 liste les prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement, telles que les mises en demeure, les relances, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, le suivi du dossier transmis à l'avocat et cela, s'agissant de ces deux dernières prestations, uniquement en cas de diligences exceptionnelles.
En l'espèce, s'agissant des frais de recouvrement et relatifs aux diligences du syndic, sont versées aux débats les deux lettres de mise en demeure envoyées par le syndicat des copropriétaires, la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, ainsi qu'une facturation liée à un 'commandement de payer' dont le montant de 480 euros ressort également du relevé de compte du 19 septembre 2024.
Ce commandement de payer, dénommé 'lettre comminatoire' dans le relevé de compte, n'est pas produit, la facture établie par le syndic lui-même ne pouvant constituer un justificatif suffisant. Il en est de même de deux autres lettres de relance, non versées aux débats.
Il en résulte une somme totale due de 79,20 euros au paiement de laquelle Mme [K] sera condamnée, par infirmation du jugement.
III. Sur la demande de dommages et intérêts :
Moyens des parties :
Le syndicat des copropriétaires souligne que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, puisqu'il fragilise l'équilibre financier du syndicat ; qu'il a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété ; que ce préjudice est distinct des intérêts moratoires ; et que Mme [K] est en outre une débitrice chronique, ayant déjà bénéficé de délais de paiement dans le cadre d'un protocole d'accord transactionnel en février 2021.
Réponse de la cour :
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
En l'espèce, il est établi par les pièces précitées que Mme [K] est débitrice à l'égard de la copropriété depuis a minima l'année 2021 et qu'elle a fait l'objet, le 22 février 2021, d'un protocole d'accord afin de régler une dette antérieure de 4 278,18 euros, par des règlements mensuels.
Les relevés de compte et appels de fonds produits démontrent les difficultés de paiement rencontrées et la persistance de la dette.
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2024 contient l'indication que la situation de Mme [K] a été abordée à titre informatif lors de cette assemblées générale.
La répétition des manquements de Mme [K] à ses obligations est constitutive d'une faute distincte des intérêts moratoires et il en résulte un préjudice pour la copropriété, au regard des démarches accomplies depuis 2021 et de la nécessité de prévoir des fonds suffisants pour la gestion et l'entretien de la copropriété.
Elle justifie sa condamnation au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts s'agissant des sommes au paiement desquelles Mme [K] est condamnée, en application de l'article 1343-2 du code civil.
IV. Sur les frais de procédure :
Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.
Mme [V] [K] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 2'500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 29 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] situé à [Localité 4] (41), pris en la personne de son syndic, la somme de 3 308,60 euros au titre des charges de copropropriété non réglées et échues au 15 décembre 2025, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 1 515,14 euros à compter du 10 décembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] situé à [Localité 4] (41), pris en la personne de son syndic, la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] situé à [Localité 4] (41), pris en la personne de son syndic, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Mme [V] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel';
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] situé à [Localité 4] (41), pris en la personne de son syndic, la somme de 2'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT