15 septembre 2026
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n° 22/01293
Chambre 1-1
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 15 SEPTEMBRE 2026
N° 2026/342
N° RG 22/01293 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYKZ
[M] [E]
C/
[N] [Y]
[F] [T]
[G] [D]
S.A. GAN ASSURANCES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Pascal AUBRY
- Me Maxime ROUILLOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 02 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03410.
APPELANT
Monsieur [M] [E]
né le 11 Août 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉS
Madame [N] [Y]
née le 08 Mai 1942 à [Localité 3]
demeurant [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 6]
Monsieur [F] [T]
né le 16 Mai 1960 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]
Tous deux représentés par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTERVENANTS FORCES
Monsieur [G] [D], Intervenant forcé
né en à , demeurant [Adresse 5]
défaillant
S.A. GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
demeurant [Adresse 6]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2026.
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2026
Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Faits et Procédure :
Le 16 juin 2014, M. [M] [E] a acquis de Mme [N] [Y] et de MM. [Z] et [X] [T] des lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 8]. Dans l'acte figurait une garantie de superficie.
Par actes du 15 juin 2015, M. [M] [E] a assigné les consorts [Y] - [T] devant le tribunal de grande instance de Grasse, en diminution du prix de vente, motif pris d'une superficie du lot 2 inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l'acte.
Par acte du 16 octobre 2015, les consorts [Y] - [T] ont appelé en garantie M. [G] [H], qui avait établi le certificat de mesurage loi Carrez pour les besoins de la vente.
Selon jugement du 14 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise. L'expert a déposé son rapport le 28 février 2018.
Par acte des 20 et 24 juillet 2018, les consorts [Y] - [T] ont appelé en garantie, la Sa Hiscox, en sa qualité d'assureur responsabilité professionnelle de M. [G] [H].
Les instances ont été jointes.
Par acte du 22 juillet 2019, les consorts [Y] - [T] ont appelé en garantie la Sa Gan Assurances, assureur responsabilité professionnelle de M. [G] [H], pour la période postérieure au 1er octobre 2014
M. [Z] [T] est décédé le 23 juillet 2020, laissant pour lui succéder son fils, M. [X] [T].
Par jugement réputé contradictoire en date du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
reçu la SA Hiscox en son intervention volontaire,
mis hors de cause la SA Hiscox,
constaté qu'il n'y pas eu de désistement à l'égard de la SA Hiscox,
condamné solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à payer à M. [M] [E] la somme de 11 396,41 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente,
débouté M. [M] [E] de sa demande en paiement de la somme totale de 5 780 euros à titre de dommages et intérêts, formée solidairement à l'encontre de Mme [N] [Y] et de M. [X] [T],
dit que M. [G] [H] a commis une faute engageant sa responsabilité civile,
dit que les frais générés par l'action engagée contre Mme [N] [Y] et M. [X] [T] par M. [M] [E], à savoir les dépens, les frais irrépétibles et les frais d'expertise, sont en lien de causalité directe avec l'erreur de mesurage,
dit que M. [G] [H] doit garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] des condamnations prononcées à leur encontre à ce titre,
débouté Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de leurs autres demandes en garantie,
dit que la Sa Gan Assurances, en tant qu'assureur responsabilité professionnelle de M. [G] [H], doit garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens, des frais irrépétibles et des frais d'expertise,
débouté la Sa Gan Assurances de ses demandes au titre de la franchise,
condamné solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à payer à M. [M] [E] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de cette condamnation,
condamné solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à payer à la Sa Hiscox une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de cette condamnation,
condamné solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction,
condamné solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de cette condamnation,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal a écarté l'action en réduction fondée sur la garantie de contenance de droit commun, au visa de l'article 1617 du code civil, dans la mesure où la vente n'a pas été faite à 'tant la mesure' mais à un prix global, sans indication du prix au m².
En revanche, au titre de l'action en réduction du prix de vente fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et se fondant sur l'expertise diligentée, le tribunal a retenu un écart de 3,79 m² avec le certificat annexé à la vente, représentant plus de 5 % de la surface vendue. Il a ainsi retenu la responsabilité solidaire des vendeurs et les a condamnés à payer à l'acquéreur la somme de 11 396,41 euros.
Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des vendeurs, le tribunal a estimé qu'aucune faute n'était caractérisée de leur part, ces derniers s'étant fiés au mesurage réalisé par un professionnel qui a fait une erreur.
Sur l'appel en garantie du mesureur, le tribunal a jugé que la diminution du prix prévue par l'article 46 de la loi de 1965 n'était pas un préjudice indemnisable, et, a estimé que les vendeurs ne chiffraient pas leur préjudice issu d'une perte de chance de vendre leur bien à un prix plus élevé. Il a ainsi écarté tout appel en garantie contre M. [G] [H].
Sur la garantie des assureurs, en application des articles L 113-5 et L 124-5 du code des assurances, le tribunal a noté qu'aucune demande n'était formée contre la Sa Hiscox, alors que la Sa Gan Assurances, assureur professionnel de M. [G] [H] depuis le 1er octobre 2014 sur la base de la réclamation, devait garantir les consorts [Y] - [T] pour les condamnations prononcées au titre des dépens, des frais irrépétibles et des frais d'expertise.
Selon déclaration reçue au greffe le27 janvier 2022, M. [M] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant uniquement sur le rejet de sa demande en paiement de la somme totale de 5 780 euros à titre de dommages et intérêts, formée solidairement à l'encontre de Mme [N] [Y] et M. [X] [T].
M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances, respectivement régulièrement assignés en tant qu'intervenants forcés par les intimés, à étude et à personne habilitée le 20 mai 2022, n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 12 mai 2026.
Prétentions des parties :
Par dernières conclusions transmises le 9 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [E] sollicite de la cour qu'elle :
infirme le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement de la somme totale de 5 780 euros à titre de dommages et intérêts, formée solidairement à l'encontre de Mme [N] [Y] et M. [X] [T],
confirme le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à lui payer la somme de 11 396,41 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
condamne solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à lui rembourser les frais de diagnostic de 70 euros,
condamne solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] au paiement de la somme de 710 euros au titre des frais de publicité foncière indus,
condamne solidairement Mme [N] [Y] et M. [X] [T] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
condamne in solidum Mme [N] [Y] et M. [X] [T] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
Par dernières conclusions transmises le 3 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [N] [Y] et M. [X] [T] sollicitent de la cour qu'elle :
infirme la décision entreprise en ce qu'elle les a condamnés solidairement à payer à M. [M] [E] la somme de 11 396,41 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente, une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens, ainsi qu'en ce qu'elle les a déboutés de leurs autres demandes en garantie,
confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau :
À titre principal :
déboute M. [M] [E] de toutes ses demandes,
À titre subsidiaire :
juge que le résultat du calcul de réduction du prix de vente aboutit à la somme de 10 795,01 euros,
déboute M. [M] [E] de ses autres demandes,
En tout état de cause :
condamne solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances, son assureur, au paiement de sommes d'un montant équivalent aux condamnations qui seront prononcées en faveur de M. [M] [E], en ce compris les restitutions du prix, les dommages et intérêts, les frais irrépétibles, les frais d'expertise, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à titre de dommages et intérêts,
condamne le ou les succombants à leur payer à chacun la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande de M. [M] [E] en réduction du prix de vente
1.1. Moyens des parties
Sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. [M] [E] entend obtenir une somme au titre de la réduction du prix compte tenu de l'écart de superficie objectivement démontrée tant par les deux diagnostiqueurs qu'il a consulté que par l'expert judiciairement désigné, dépassant le vingtième de celle mentionnée dans l'acte authentique. Il assure que la surface relative à la cave sous escalier, sans fenêtre, ne pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface Loi Carrez. Il assure que la surface des cloisons par lui abattues a été prise en compte. Il demande la diminution du prix proportionnelle à la différence de superficie constatée.
Sur la réduction du prix sollicitée par M. [M] [E] sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, les intimés soutiennent, de leur côté, qu'aucune différence de superficie supérieure ou égale au vingtième de la surface mentionnée dans l'acte n'est acquise. Ils assurent qu'il convient de réintégrer dans les calculs de l'expert le dressing dénommé 'cave' par l'expert et dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. Ils admettent uniquement un écart de 0,95 m², donc de moins du vingtième.
A titre subsidiaire, si un écart de superficie suffisant était retenu, il conteste le calcul de l'appelant.
1.2. Réponse de la cour
Aux termes de l'article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (...). Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 (...). Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Par application de l'article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié, la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L'article 4-2 du même décret précise que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.
En vertu de l'acte de vente du 16 juin 2014, Mme [N] [Y] et M. [X] [T] ont vendu à M. [M] [E] notamment le lot 2 de l'ensemble immobilier situé dans un immeuble en copropriété, [Adresse 8] à [Localité 8], constitué d'un logement d'habitation comprenant, en rez-de-chaussée, un dégagement, un séjour, une salle de bains avec Wc, une cuisine, une chambre, une terrasse, une cave sous escalier et un jardin en jouissance privative, représentant une superficie de 54,54 m², selon mesurage réalisé par le cabinet [C] [J] selon certificat du 17 janvier 2013 annexé à l'acte.
Aux termes de l'attestation de superficie établie par Allo Diagnostic le 1er juin 2015 à la demande de M. [M] [E], la superficie privative relevée du bien représente 51,73 m². Un certificat de superficie du 25 février 2015 mentionne une superficie du même lot de 50,83 m².
Le rapport d'expertise judiciaire confiée à Mme [W], en date du 27 février 2018, fait état d'une superficie de ce lot de 50,95 m² loi Carrez. Il en ressort un écart de 3,79 m² en moins, en tenant compte de l'ajout d'un cumulus par M. [M] [E] réduisant la surface de 0,20 m², ainsi que des cloisons enlevées par lui, l'augmentant de 0,40 m². Dans son mesurage, l'expert a justement déduit, par rapport à la superficie prise en compte lors de la vente, la surface du porche d'entrée extérieur de l'appartement, non fermé, et donc n'entrant pas dans la surface à prendre en compte au vu des textes sus-visés. De même, le plan de l'appartement mentionne un cave sous escalier, située au même niveau, à l'extérieur de l'appartement, avec lequel elle ne communique pas directement, cette pièce, non destinée à un usage d'habitation, étant sans fenêtre et mesurant moins de 8 m². Dès lors, la surface de cette cave ne doit pas être prise en compte dans le mesurage du lot 2 à destination d'habitation, sa hauteur sous plafond, pour partie supérieure à 1,80 m étant indifférente, puisque cette pièce n'est pas à usage d'habitation. A la lecture du certificat établi par M. [C] [J], il n'est pas possible de savoir s'il l'a prise en compte au titre d'un 'dressing', sa dénomination des pièces entre son relevé et son plan ne correspondant pas. Les intimés affirment sans le démontrer que cette pièce serait utilisée en tant que dressing, alors que l'expert judiciaire en a relevé l'usage de cave, conformément à l'état descriptif de division de propriété de l'immeuble. En tout état de cause, cette pièce ne peut être intégrée dans la surface loi Carrez du lot 2 vendu à M. [M] [E].
Ainsi, il est établi une différence de 3,79 m² entre la surface réelle du bien devant être retenue au sens de la loi Carrez et la surface mentionnée dans l'acte de vente, ce qui représente plus du vingtième de la superficie totale, et ouvre droit à restitution pour M. [M] [E], indépendamment de toute faute du vendeur ou de tout préjudice à démontrer, à hauteur de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Le bien ayant été vendu à M. [M] [E] au prix de 164 000 euros (s'agissant du bien immobilier, hors meubles) pour 54,54 m², soit 3 006,97 euros/m². Aussi, la diminution de surface relevée de 3,79 m² justifie que soit accordée à M. [M] [E] la somme de 11 396,41 euros (3 006,97 x 3,79). La décision entreprise sera donc confirmée, le calcul retenu par le premier juge étant correct.
2. Sur la demande de M. [M] [E] en paiement de dommages et intérêts par Mme [N] [Y] et M. [X] [T]
2.1. Moyens des parties
M. [M] [E] entend engager la responsabilité contractuelle des consorts [Y] - [T]. Il soutient avoir subi un préjudice du fait de la différence de contenance entre la superficie délivrée et la superficie désignée à l'acte, reprochant au tribunal d'avoir violé les articles 1603 et 1616 du code civil, au titre de l'obligation de délivrance conforme imposée aux vendeurs, caractérisant ainsi un manquement de leur part. Il invoque un préjudice lié aux frais de notaire, à la taxe de publicité foncière, aux frais de diagnostics et un préjudice moral. Il fait valoir que ces actions et ces fondements sont cumulables avec l'action en réduction du prix.
Pour leur part, les consorts [Y] - [T] dénient tout engagement de leur responsabilité, en l'absence de faute de leur part, s'étant uniquement fier à l'erreur commise par le diagnostiqueur. Les intimés contestent le fait que M. [M] [E] subisse un préjudice quelconque et font valoir que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'envisage que la réduction du prix, à l'exclusion de tout autre préjudice. En tout état de cause, ils concluent à l'absence de préjudice démontré par M. [M] [E].
2.2. Réponse de la cour
Par application de l'article 1147 du code civil, dans sa version ici applicable, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors, les demandes présentées par un acquéreur de lots de copropriété sur le fondement de l'article 1604 du code civil, en indemnisation au titre d'une surface de son appartement inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente, sont irrecevables.
Ainsi, le droit à diminution du prix est la seule prétention qui peut être invoquée légitimement par l'acquéreur contre le vendeur en vertu de l'article 46 de la loi de 1965.
Néanmoins, l'acquéreur peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle du vendeur pour obtenir réparation des préjudices qui lui ont été causés par l'erreur de mesurage, tels que, par exemple, le préjudice attaché aux frais afférents au surplus indu du prix de la vente et acquittés par lui. Dans ce cas, les règles de la responsabilité de droit commun s'appliquent, à savoir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre eux.
Or, l'erreur de superficie n'est pas à elle seule une faute contractuelle autonome. Ainsi, M. [M] [E] est malfondé à invoquer un défaut de délivrance conforme à raison du déficit de mesurage pour caractériser un manquement contractuel de la part de Mme [N] [Y] et M. [X] [T], ce manquement étant déjà sanctionné par l'action spéciale et exclusive de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'occurrence, M. [M] [E] n'invoque que la différence de contenance au titre de la faute reprochée aux vendeurs, et non une autre faute. En conséquence, indépendamment des préjudices dont il se réclame, notamment en termes de frais de diagnostic ou de frais de publicité foncière indus, sa demande d'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne peut prospérer en l'absence de faute prouvée autonome des vendeurs.
La décision entreprise, rejetant ses demandes à ce titre, sera donc confirmée.
3. Sur les demandes de Mme [N] [Y] et M. [X] [T] à l'endroit de M. [G] [H] et de son assureur
3.1. Moyens des parties
En tout état de cause, les consorts [Y] - [T] entendent agir contre M. [G] [H] au titre de leur perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre. Ils requalifient leur appel en garantie en demande de dommages et intérêts à hauteur des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de M. [M] [E].
Ils entendent également être relevés et garantis de toutes les condamnations par la Sa Gan Assurances, assureur du mesureur.
M. [G] [H] et son assureur, la Sa Gan Assurances, n'ont pas conclu.
3.2. Réponse de la cour
3.2.1. A l'endroit de M. [G] [H]
Par application de l'article 1147 du code civil, dans sa version ici applicable, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
La responsabilité du professionnel du mesurage peut être engagée si le vendeur établit que l'erreur commise par celui-ci lui a fait perdre une chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
Mme [N] [Y] et M. [X] [T] précisent leurs prétentions en appel, non plus au titre d'un appel en garantie qui ne peut prospérer puisque la différence de prix issue de l'erreur de mesurage correspond à une restitution, non à un préjudice indemnisable, qui ne peut être mise à la charge du mesureur, mais au titre de dommages et intérêts à raison d'un préjudice de perte de chance.
La perte de chance est caractérisée par la probabilité que l'événement allégué par la victime, se réalise s'il est positif et ne se réalise pas s'il est négatif.
En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu'être partielle et doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et l'office du juge consiste à apprécier le bien fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d'éviter ce préjudice.
En l'espèce, Mme [N] [Y] et M. [X] [T] justifient avoir vendu le 16 juin 2014 à M. [M] [E] le lot 2 de l'immeuble en copropriété tel que décrit ci-dessus au prix de 164 000 euros diminués des 11 396,41 euros dont ils sont redevables envers M. [M] [E], le bien représentant une surface effective loi Carrez de 50,95 m².
Ils produisent l'acte de vente du lot 3 au sein du même immeuble, en date du 4 décision 2013, soit six mois avant la vente au profit de l'appelant, à un tiers, au prix de 127 000 euros pour 28,33 m², garage non inclus mais pour lequel il était prévu qu'il devienne à usage d'habitation au jour du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
Au vu de cette vente comparative, de l'emplacement du bien, de ses caractéristiques, mais également de l'aléa lié à toute vente immobilière, Mme [N] [Y] et M. [X] [T] démontrent qu'ils pouvaient espérer vendre le lot 2 à un prix supérieur à celui laissé à l'issue de sa diminution strictement proportionnelle, cette perte de chance pouvant être estimée à près de 50 % de la baisse de prix subie. Celle-ci est directement induite par le manquement manifeste du mesureur dans l'établissement de son certificat qui s'est avéré être imprécis et inexact.
Il convient donc de condamner M. [G] [H] à payer à Mme [N] [Y] et M. [X] [T] la somme de 6 000 euros à titre d'indemnisation de leur perte de chance d'avoir pu vendre leur lot à un prix supérieur, la décision entreprise devant être infirmée de ce chef.
3.2.2. A l'endroit de la Sa Gan Assurances
Par application de l'article L113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.
L'article L124-5 du même code dispose que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d'Etat peut également imposer l'un de ces modes de déclenchement pour d'autres garanties.
Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.
Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.
Lorsqu'un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d'effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu'il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 121-4.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps.
En l'espèce, il résulte de l'attestation d'assurance produite au dossier en pièce 9 que la Sa Gan Assurances était l'assureur de M. [G] [H] depuis le 1er octobre 2014, sur la base de la réclamation, et non du fait dommageable. Ainsi, la réclamation étant nécessairement postérieure à la vente du 16 juin 2014, la Sa Gan Assurances est tenue de garantir M. [G] [H] au titre des condamnations prononcées du fait d'un manquement de ce dernier dans le cadre de son activité professionnelle.
C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que les condamnations prononcées contre Mme [N] [Y] et M. [X] [T], que devaient garantir M. [G] [H] au titre des dépens, des frais irrépétibles et des frais d'expertise, devaient l'être solidairement par la Sa Gan Assurances. La décision sera cependant infirmée en ce qu'il convient de condamner également cet assureur, solidairement avec M. [G] [H], au titre de l'indemnisation de la perte de chance de Mme [N] [Y] et M. [X] [T] d'avoir pu vendre leur lot à un prix supérieur.
4. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La décision entreprise confirmée en sa grande majorité au principal le sera également au titre des dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Mme [N] [Y] et M. [X] [T] qui échouent en leur appel incident, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l'instance d'appel, dont ils seront relevés et garantis solidairement par M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances.
En revanche, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, en appel, au bénéfice de M. [M] [E] qui échoue en son appel principal. M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances seront pour leur part condamnés solidairement à payer à Mme [N] [Y] et M. [X] [T], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de leurs autres demandes en garantie,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à payer à Mme [N] [Y] et M. [X] [T], ensemble, la somme de 6 000 euros à titre d'indemnisation de leur perte de chance d'avoir pu vendre leur lot à un prix supérieur,
Condamne in solidum Mme [N] [Y] et M. [X] [T] au paiement des dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à relever et garantir Mme [N] [Y] et M. [X] [T] de cette condamnation,
Condamne solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à payer à Mme [N] [Y] et M. [X] [T], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Déboute M. [M] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
La Greffière La Présidente