10 septembre 2026
Cour d'appel de Caen
RG n° 23/01034
1ère Chambre civile
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/01034 - N° Portalis DBVC-V-B7H-HGK7
ARRÊT N°
O.D
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 07 Février 2023 RG n° 21/04261
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026
APPELANTE :
Le S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS M & JM THOMAS
pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉE :
la S.C.I. LA PERIGOURDINE
prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 379 230 782
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Dorian SAINT-LÉGER, avocat au barreau de CAEN
DÉBATS : A l'audience publique du 15 janvier 2026, sans opposition de la part des avocats, M. REVELLES, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIERE : Mme FLEURY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,
M. REVELLES, Président de chambre,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
ARRÊT : contradictoire
rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 10 Septembre 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 26 Mars 2026 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI La Périgourdine est propriétaire des lots 9, 12, 13 et 16 (local commercial au rez-de-chaussée) au sein de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 5] à Caen. L'immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Déplorant des charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a, par acte du 6 décembre 2021, fait assigner la SCI La Périgourdine devant le tribunal judiciaire de Caen afin d'obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme totale de 8 209,10 euros, se décomposant en 6 709,10 euros au titre des charges de copropriété et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer valant mise en demeure du 15 septembre 2021, ainsi que la somme de 1 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement du 7 février 2023, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande de paiement ;
- Débouté la SCI La Périgourdine de sa demande tendant à l'installation par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sous astreinte, de compteurs individuels ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à verser à la SCI La Périgourdine la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 2 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande à la cour de :
- Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Caen en date du 7 février 2023 en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement qu'il a présentées et l'a condamné au règlement d'une indemnité au titre de l'article 700 au profit de la SCI La Périgourdine ainsi qu'aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
- Débouter purement et simplement la SCI La Périgourdine de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI La Périgourdine au paiement de la somme de 4 245,50 euros au titre des sommes dues au 1er décembre 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2021 ;
- Condamner la SCI La Périgourdine au paiement d'une indemnité d'un montant de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer délivrée le 15 septembre 2021 ;
- Confirmer ledit jugement du 7 février 2023 pour le surplus, notamment en ce qu'il a débouté la SCI La Périgourdine de ses demandes et prétentions.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 octobre 2023, la SCI La Périgourdine demande à la cour de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de son appel formé à l'encontre du jugement en date du 7 février 2023 ;
Et en conséquence,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;
- La recevant en son appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il :
* L'a déboutée de sa demande tendant à l'installation par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sous astreinte, de compteurs individuels ;
Statuant à nouveau,
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de mettre en 'uvre des compteurs individuels d'énergie thermique au plus tard dans les deux mois du jugement à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 euros par mois courant à l'issue de ce délai ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour l'exposé complet des moyens et arguments des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Sur ce point, la Cour de cassation juge que le critère déterminant est l'utilité objective du service collectif pour le lot concerné : lorsque le chauffage collectif n'est pas installé dans des locaux commerciaux et ne présente aucune utilité pour ces lots, leur propriétaire n'a pas à supporter les charges correspondantes (Cass. 3e civ., 1er mars 1983, n° 81-14.074, Bull. civ. III). De même, des lots non raccordés à l'installation de chauffage central n'ont pas à participer aux charges de chauffage lorsque ce service ne présente aucune utilité pour eux (Cass. 3e civ., 27 septembre 2005, n° 04-11.735).
Il résulte toutefois d'une jurisprudence distincte, relative à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, que les clauses d'un règlement de copropriété, notamment celles relatives à la répartition des charges, doivent être appliquées tant qu'elles n'ont pas été réputées non écrites par le juge. La Cour de cassation censure ainsi la décision qui écarte une clause de répartition des charges de chauffage sans avoir préalablement déclaré cette clause non écrite (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-12.599, inédit).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété publié ainsi que l'état de répartition des charges de chauffage, dont il ressort que les lots 13 et 16 supportent respectivement 1464/10000 et 853/10000 des charges de chauffage (ses pièces n° 14 et 21). Il produit également les procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets (ses pièces n° 7 à 10, 35 à 37 et 43), les appels de fonds et décomptes successifs, actualisés jusqu'au 1er décembre 2025 (ses pièces n° 3, 4, 12, 13, 15 à 20, 22 à 30, 32, 33, 40 et 42), les contrats de syndic (ses pièces n° 11, 38 et 39), les relances et mises en demeure (ses pièces n° 5, 6 et 31).
La SCI La Périgourdine oppose que les lots donnés à bail à la société Ollyben ne bénéficieraient pas du chauffage collectif ni de l'eau chaude collective et soutient que les stipulations du règlement de copropriété seraient réputées non écrites en ce qu'elles méconnaîtraient l'utilité objective exigée par l'article 10 précité. Elle produit notamment les lettres de la société Ollyben des 4 juillet 2018 et 1er mars 2019, ainsi que les lettres échangées avec le syndic au sujet de la modification de la répartition des charges (ses pièces n° 1 à 6).
Toutefois, il résulte de la lettre de la société Ollyben du 1er mars 2019 que les réseaux de chauffage et d'eau chaude collectifs passent dans les doublages des murs et les plénums du local (pièce n° 4 de la SCI La Périgourdine, également visée par le syndicat des copropriétaires comme pièce adverse n° 4). Cette pièce ne démontre donc pas une absence objective de desserte des lots par l'installation commune, mais seulement une absence d'usage effectif ou une inaccessibilité tenant à l'aménagement intérieur des lieux.
Or, la jurisprudence précitée impose d'apprécier l'utilité au regard des conditions matérielles et techniques du service collectif pour le lot concerné. Elle ne permet d'écarter les charges de chauffage que lorsque le service n'est pas installé ou ne présente aucune utilité objective pour le lot.
Il s'ensuit que le service collectif de chauffage présente une utilité objective à l'égard des lots 13 et 16, au moins pour les frais communs de chauffage, dès lors que les réseaux collectifs desservent matériellement les locaux, même si la SCI La Périgourdine ou son locataire n'en font pas usage effectif. La SCI La Périgourdine ne peut donc se prévaloir de la seule absence de consommation effective pour refuser le paiement des charges prévues par le règlement de copropriété. En outre, si elle invoque le caractère non écrit de la clause de répartition au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au juge de statuer expressément sur ce point ; à défaut de clause réputée non écrite, et tant qu'aucune modification régulière du règlement de copropriété n'est intervenue, la clause de répartition demeure applicable. La demande d'inscription à l'ordre du jour d'une résolution tendant à la modification de la répartition des charges (sa pièce n° 5) ne suffit donc pas à dispenser la SCI La Périgourdine du paiement des charges exigibles.
Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au motif que le tableau de répartition produit ne permettait pas d'établir son rattachement à la copropriété. En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires verse l'intégralité du règlement de copropriété publié, en ce compris la clé de répartition des charges communes incluant le chauffage (sa pièce n° 21), ainsi que l'état de répartition concernant les charges de chauffage (sa pièce n° 14), les appels de fonds et les décomptes afférents aux lots de la SCI La Périgourdine (notamment les pièces n° 4, 18, 20, 24, 29, 30, 32, 33, 40 et 42 du syndicat des copropriétaires), ce qui établit suffisamment l'opposabilité et l'application de la clé de répartition litigieuse.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
Au vu du décompte actualisé au 1er décembre 2025, tenant compte du paiement de 6 500 euros intervenu le 19 septembre 2025, il reste dû au titre du principal la somme de 1 245,50 euros (pièce n° 42 du syndicat des copropriétaires). La SCI La Périgourdine, qui ne produit pas de décompte contraire de nature à remettre utilement en cause ce solde actualisé, sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2021 sur les sommes alors exigibles, puis, pour le surplus, à compter de chaque exigibilité successive telle qu'elle résulte des appels de fonds et décomptes produits (pièces n° 6, 12, 13, 15 à 20, 22 à 30, 32, 33, 40 et 42 du syndicat des copropriétaires).
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI La Périgourdine au paiement de la somme totale de 4 245,50 euros au titre des sommes dues au 1er décembre 2025. Il résulte de ses écritures que cette somme se décompose en 1 245,50 euros correspondant au solde principal de charges actualisé après le règlement de 6 500 euros intervenu le 19 septembre 2025, et 3 000 euros sollicités à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il impute à la résistance de la SCI La Périgourdine, aux difficultés de trésorerie engendrées par les impayés et aux démarches de recouvrement rendues nécessaires. La SCI La Périgourdine conteste toute résistance abusive et fait état de plusieurs règlements intervenus en cours de procédure.
En l'espèce, le défaut persistant de paiement de charges de copropriété régulièrement appelées a nécessairement contraint le syndicat des copropriétaires à engager et poursuivre des démarches amiables puis judiciaires (ses pièces n° 5, 6, 31 et 41). Toutefois, la contestation élevée par la SCI La Périgourdine portait sur une difficulté réelle tenant à l'imputation des charges de chauffage à des lots commerciaux dont l'occupant déclarait ne pas utiliser le chauffage collectif (pièces n° 1 et 4 de la SCI La Périgourdine), difficulté qui renvoie précisément au critère d'utilité objective consacré par la Cour de cassation tel qu'il a été rappelé ci-dessus.
En outre, plusieurs paiements partiels sont intervenus en cours d'instance, dont un règlement de 6 500 euros le 19 septembre 2025 (pièce n° 42 du syndicat des copropriétaires ; pièces n° 7 à 13 de la SCI La Périgourdine pour les acomptes antérieurs invoqués). Ces éléments ne permettent pas de caractériser, au-delà du retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires et les frais susceptibles d'être compris dans les dépens ou les frais irrépétibles, une faute distincte causant un préjudice indemnisable à hauteur de la somme réclamée.
La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.
Sur la demande d'installation de compteurs individuels d'énergie thermique
La SCI La Périgourdine demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires d'installer des compteurs individuels d'énergie thermique, sous astreinte. Elle invoque les articles R. 174-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en soutenant que l'absence d'individualisation de la consommation serait à l'origine du litige.
Le syndicat des copropriétaires justifie cependant, par l'état des dépenses globales de la copropriété et par les décomptes produits, de l'existence de compteurs ou répartiteurs ISTA permettant de répartir une part des frais de combustible en fonction des consommations relevées (ses pièces n° 23, 24 et 34). Il expose que 70 % des frais de combustible sont répartis selon la consommation et que 30 % demeurent des frais communs répartis aux millièmes de chauffage, conformément aux règles applicables à l'individualisation des frais de chauffage (ses pièces n° 23, 24 et 34). La SCI La Périgourdine ne produit aucun élément technique de nature à établir l'absence des dispositifs invoqués par le syndicat des copropriétaires ni leur insuffisance au regard des textes qu'elle cite.
Dès lors, la demande d'injonction sous astreinte tendant à la mise en 'uvre de compteurs individuels, dont l'existence est suffisamment établie, n'est pas fondée. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Cette solution n'est pas contraire aux arrêts relatifs aux lots non raccordés, dès lors que ces décisions écartent la participation aux charges seulement lorsque le service collectif de chauffage n'est pas installé dans les lots ou ne leur présente aucune utilité objective, ce qui n'est pas le cas ici au regard des pièces produites (pièces n° 4 de la SCI La Périgourdine et n° 23, 24, 34 du syndicat des copropriétaires).
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que le syndicat des copropriétaires obtient partiellement gain de cause en appel sur sa demande principale de paiement.
La SCI La Périgourdine, partie principalement succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de la sommation de payer du 15 septembre 2021.
L'équité commande en outre de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande formée sur le même fondement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour
Infirme le jugement rendu le 7 février 2023 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a :
* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande en paiement ;
* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens ;
*condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à verser à la SCI La Périgourdine la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SCI La Périgourdine à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4] la somme de 1 245,50 euros au titre du solde de charges de copropriété arrêté au 1er décembre 2025 ;
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2021 sur les sommes alors exigibles, puis, pour le surplus, à compter de chaque exigibilité successive résultant des appels de fonds et décomptes produits ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute la SCI La Périgourdine de son appel incident et de ses demandes contraires ou plus amples ;
Condamne la SCI La Périgourdine aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer délivrée le 15 septembre 2021 ;
Condamne la SCI La Périgourdine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI La Périgourdine de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE