3 septembre 2026
Tribunal judiciaire de Chambéry
RG n° 24/00392
C30-JCP CIVIL
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY
Juge des Contentieux de la Protection
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JUGEMENT rendu le 03 Septembre 2026
N° RG 24/00392 - N° Portalis DB2P-W-B7I-E2UO
DEMANDEURS :
Madame [P] [G] épouse [J] demeurant [Adresse 1],Monsieur [M] [J] demeurant [Adresse 2],Madame [R] [J] demeurant [Adresse 3],
INTERVENANTS VOLONTAIRES en qualité d’ayants droit de feu Monsieur [T] [J],
représentés par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocats au barreau de CHAMBERY ;
DEFENDEURS :
Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] demeurant [Adresse 4],
représentés par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY ;
Monsieur [E] [H] et Monsieur [V] [H] demeurant [Adresse 5],Monsieur [L] [I] et Monsieur [Z] [I] demeurant [Adresse 6], Monsieur [X] [F] et Monsieur [C] [F] demeurant [Adresse 7],
représentés par Maître Hélène DOYEN de la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocats au barreau de CHAMBERY ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Carine HOËNY
Greffier : Liliane BOURGEAT
DÉBATS :
Audience publique du : 19 mai 2026
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 31 août 2022, Monsieur [T] [J] a donné à bail à Monsieur [E] [H], Monsieur [M] [U], Monsieur [L] [I] et Monsieur [X] [F] un local à usage d'habitation en colocation situé [Adresse 8], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros.
Par actes sous seing privé du 31 août 2022, Monsieur [O] [U], Monsieur [V] [H], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [C] [F] se sont portés caution de l'intégralité des sommes dues par leurs fils respectifs, au titre du contrat de bail.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 août 2023, Monsieur [M] [U] a donné congé.
Par actes séparés de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Monsieur [T] [J] a fait assigner Monsieur [M] [U], Monsieur [O] [U], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [L] [I], Monsieur [Z] [I], Monsieur [X] [F] et Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la dette locative ainsi que les réparations locatives.
L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 19 novembre 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.
Monsieur [T] [J] est décédé le 17 avril 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025 puis renvoyée pour permettre aux héritiers de ce dernier d'intervenir volontairement à l'instance.
A l'audience du 19 mai 2026, Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J], les héritiers de Monsieur [T] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions par lesquelles ils demandent au tribunal de :
-condamner solidairement Messieurs [E] et [V] [H], Messieurs [M] et [O] [U], Messieurs [L] et [Z] [I] et Messieurs [X] et [C] [F] à leur payer solidairement la somme de 2 100 euros en règlement de l'arriéré de loyers dus, de septembre à mars 2024 inclus ainsi que 369 euros au titre des taxes d'ordures ménagères,
- condamner solidairement Messieurs [E] et [V] [H], Messieurs [L] et [Z] [I] et Messieurs [X] et [C] [F] à leur payer la somme de 1 200 euros en paiement de l'arriéré de loyers dus d'avril 2024 à juin 2024 inclus,
- les condamner solidairement également à leur payer la somme de 1 279,20 euros au titre des frais de nettoyage, de fioul et de réparation des chaudières, ensuite de l'état des lieux de sortie,
-juger que les sommes dues par les colocataires et leurs cautions solidaires se compenseront avec le montant du dépôt de garantie de 1 200 euros payé à l'entrée des lieux,
-condamner solidairement les mêmes parties à leur payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamnes les mêmes parties solidairement aux entiers dépens.
Ils indiquent que leur action est parfaitement recevable en ce qu'ils ont procédé à une tentative de règlement amiable du litige qui a donné lieu à un constat de non conciliation le 30 mai 2024. Ils soutiennent qu'en cas de départ d'un locataire, la solidarité s'applique. Ils indiquent avoir refusé de remplacer Monsieur [M] [U] par un candidat dont la caution résidait à l'étranger et ce, pour des raisons de facilité de recouvrement. Enfin, ils soutiennent que l'état des lieux de sortie n'était pas conforme à l'état des lieux d'entrée, de sorte qu'ils sont bien fondés à solliciter le paiement des dégradations locatives.
Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [L] [I], Monsieur [Z] [I], Monsieur [X] [F] et Monsieur [C] [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions, par lesquelles ils demandent au tribunal de :
A titre principal et liminaire,
-déclarer Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J], es qualité d'ayants droits de feu Monsieur [T] [J], irrecevables en leur action et leur assignation, faute de justifier d'une tentative préalable de résolution amiable du litige, sauf la faculté pour le demandeur de régulariser la situation,
A titre subsidiaire,
-rejeter l'intégralité des demandes des consorts [J] comme étant mal fondées,
-fixer le montant de la TEOM à la somme totale, pour 2022 et 2023, de 250,33 euros solidairement due entre les 4 colocataires,
-prononcer la nullité des engagements de cautions de Messieurs [C] [F], [V] [H] et [Z] [I],
A tout le moins,
-ordonner le bénéfice de division ente les cautions et répartir les sommes dues pour chaque caution en fonction du montant dû et de la personne cautionnée.
Ils font valoir qu'aucune tentative de résolution amiable du litige n'a été entrepris par les demandeurs à leur égard, de sorte que les demandes de ces derniers sont irrecevables au titre de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions, par lesquelles ils demandent au tribunal de :
A titre principal,
-déclarer les demandes des ayants droits de Monsieur [T] [J] irrecevables, faute de justifier d'une tentative préalable de résolution amiable du litige,
A titre subsidiaire,
-rejeter l'intégralité des demandes des ayants droits de Monsieur [T] [J],
-prononcer la nullité de l'acte de cautionnement de Monsieur [O] [U],
-condamner in solidum Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] es qualité d'ayants droits de Monsieur [T] [J] à leur régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] es qualité d'ayants droits de Monsieur [T] [J] aux entiers dépens.
Ils soutiennent que les demandes dirigées contre Monsieur [O] [U] sont irrecevables en ce qu'aucune tentative de règlement amiable du litige n'a été initiée à son égard. Sur le fond, ils font valoir que consécutivement au congé délivré, Monsieur [M] [U] a immédiatement trouvé un autre locataire, lui permettant ainsi de se dégager de sa solidarité prévue à l'article 8-1 de la loi de 1989. Ils expliquent toutefois que Monsieur [T] [J] a refusé la candidature de ce locataire sur des motifs discriminatoires. Ils contestent ainsi être redevables des six mois de loyers postérieurs au congé considérant que Monsieur [T] [J] a commis une faute contractuelle et arguant ainsi l'exception d'inexécution. Monsieur [O] [U] conteste, enfin, la validité de son acte de cautionnement.
La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.
MOTIF DE LA DÉCISION
I. Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de tentative préalable de règlement amiable du litige
Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l'espèce, la demande principale concerne des demandes en paiement d'une somme totale inférieure à 5 000 euros, de sorte que l'action en justice est soumise à la réalisation d'une tentative de résolution amiable du litige à peine d'irrecevabilité.
Les demandeurs produisent un constat de non-conciliation en date du 30 mai 2024 mentionnant le litige opposant Monsieur [T] [J] à Monsieur [M] [U] (pièce demandeur n°20).
Contrairement à ce que soutient Monsieur [O] [U], la tentative de conciliation initiée contre le débiteur principal de l'obligation de paiement est suffisante pour caractériser la tentative de règlement amiable du litige, la caution n'ayant vocation à intervenir qu'en cas de défaillance de celui-ci.
Dès lors, l'action des demandeurs dirigée à l'encontre de Monsieur [M] [U] et de Monsieur [O] [U] en sa qualité de caution est par conséquent recevable.
En revanche, les demandeurs ne justifient pas d'une quelconque tentative de résolution amiable du litige avec les autres défendeurs.
Leurs demandes dirigées à leur encontre seront par conséquent déclarées irrecevables, étant précisé que cette fin de non-recevoir n'est pas régularisable.
II. Sur les demandes en paiement au titre de la dette locative
a. Sur la validité du cautionnement de Monsieur [O] [U]
Aux termes de l'article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
De plus, selon l'article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment de la pièce n°2 des demandeurs que Monsieur [O] [U] a signé le 31 août 2022 un acte de cautionnement solidaire à durée déterminée de 9 ans. Cet acte contient la mention du montant du loyer, des conditions de sa révision ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En outre, par mention manuscrite Monsieur [O] [U] a déclaré s'engager en qualité de caution solidaire à payer les loyers, les charges récupérables, taxes, impôts, réparations locatives, frais de procédures, pénalités et tout dommages et intérêts en cas de défaillance dans le paiement par Monsieur [M] [U].
Ainsi, l'acte de cautionnement solidaire de Monsieur [O] [U] a été valablement conclu.
Par conséquent, il sera tenu solidairement au paiement de l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [M] [U].
b. Sur la durée de la solidarité de Monsieur [M] [U]
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
L'article 15, I de ladite loi précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est, en principe, de trois mois et que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l'espèce, le contrat de bail du 31 août 2022 comporte une clause de solidarité en son article 2 qui reprend les dispositions légales de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la durée de la solidarité.
Il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [M] [U] a donné congé par courrier recommandé du 31 août 2023. S'il n'est pas précisé à quelle date Monsieur [T] [J] a reçu ce courrier, l'accusé de réception n'étant pas produit, la date du 30 septembre 2023 n'a pas été contestée par les parties de sorte qu'elle sera retenue comme date effective du congé.
Il n'est par ailleurs pas contesté que consécutivement au départ de Monsieur [M] [U], aucun nouveau locataire est devenu titulaire du bail en remplacement, de sorte que la solidarité de ce dernier a perduré durant six mois après le congé délivré soit jusqu'au 30 mars 2024.
Monsieur [M] [U] conteste toutefois la durée de cette solidarité, arguant que l'absence d'un nouveau locataire après son départ est exclusivement imputable à Monsieur [T] [J]. Il soutient que le bailleur a manqué à ses obligations dans l'examen de la candidature d'un nouveau locataire, ce dernier ayant refusé la candidature d'un nouveau locataire pour des raisons discriminatoires, en raison de son origine.
Tout d'abord, il convient de rappeler, sur l'obligation du bailleur de relouer son bien au départ d'un locataire, les dispositions de l'article 544 du code civil qui prévoit que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".
Monsieur [T] [J], propriétaire, était donc libre de relouer ou non son bien au départ de Monsieur [M] [U] et n'était tenu à cet égard d'aucune obligation envers l'ancien locataire.
Ensuite, sur le caractère discriminatoire du refus de la candidature d'un nouveau locataire, il convient de se référer à l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu'aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal, ouvrant ainsi un droit à réparation à la personne lésée.
S'il ressort des pièces produites aux débats que les locataires et notamment Monsieur [M] [U] reprochent à Monsieur [T] [J] d'avoir refusé la candidature de M. [W] pour des raisons liées à ses origines, aucune pièce émanant du propriétaire ne fait toutefois état de ce refus et de ces motifs. Il ressort en revanche des conclusions des demandeurs que Monsieur [T] [J] a refusé la candidature de M. [W] au motif que son garant n'était pas domicilié en France, ce qui rendrait les mesures d'exécution plus difficiles le cas échéant.
Il n'est, dès lors, pas établi que Monsieur [T] [J] a refusé la candidature de M. [W] sur des motifs discriminatoires. Par ailleurs, seul ce dernier serait susceptible d'exercer une action en réparation à l'encontre du propriétaire s'il parvenait à démontrer une telle discrimination.
Ainsi, aucune faute commise par Monsieur [T] [J] n'est caractérisée et c'est à tort que Monsieur [M] [U] se prévaut de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil.
Par conséquent, il est établi qu'en l'absence de nouveau titulaire du bail en remplacement de Monsieur [M] [U], la solidarité de ce dernier a perduré durant six mois après la date d'effet du congé, soit jusqu'au 30 mars 2024.
c. Sur le montant de la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le contrat de bail du 31 août 2022 prévoit un loyer mensuel global de 1 200 euros, dont il n'est pas contesté que chacun des quatre colocataires procédaient au paiement de la somme de 300 euros chacun.
Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [M] [U] à leur payer la quote-part du loyer de septembre 2023, soit la somme de 300 euros.
Ce dernier ne conteste pas être redevable de cette somme et n'apporte pas la preuve de son paiement. Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] seront par conséquent condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 300 euros au titre du loyer de septembre 2023.
En outre, les demandeurs sollicitent le paiement des six loyers dus après la date d'effet du congé, d'octobre 2023 à mars 2024, soit la somme de 1 800 euros.
Comme précédemment évoqué, la solidarité de Monsieur [M] [U] a perduré jusqu'au 30 mars 2024, de sorte que ce dernier et Monsieur [O] [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 800 euros.
Par ailleurs, les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 178 euros et la somme de 191 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 et produisent la taxe foncière justifiant de ces sommes. Cette taxe est qualifiée de charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987 et doit donc être supportée par les locataires.
Monsieur [M] [U] est ainsi redevable de ces sommes sur la période du 31 août 2022 au 30 mars 2024.
Il sera, en conséquence, condamné solidairement avec Monsieur [O] [U] à payer aux demandeur la somme de 118,6 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2022, calculée au prorata temporis ainsi que la somme de 191 euros au titre de ladite taxe de 2023.
En résumé, Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 409,6 au titre des loyers et charges récupérables, somme à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 300 euros, soit la somme de 2 109,6 euros en application de l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
III. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives
Aux termes de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
Il est établi que la solidarité du colocataire qui a donné congé s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé et que ne peuvent être mis à la charge du colocataire qui a donné congé la réparation de dégradations dont il n'est pas constaté qu'elles sont survenues avant la fin de la période de solidarité (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 19-23.343).
En l'espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 1 279,20 euros au titre des dégradations locatives et plus précisément des frais de nettoyage, de fioul et de réparation des chaudières. Ils produisent, au soutien de leur demande, un état des lieux de sortie du 30 juin 2024 indiquant qu'il n'est pas conforme avec l'état des lieux d'entrée du 31 août 2022.
Il est cependant acquis que Monsieur [M] [U] a été libéré de ses obligations contractuelles à compter du 30 mars 2024 de sorte que les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie établi le 30 juin 2024 ne peuvent lui être imputées.
Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de ce chef.
IV. Sur les demandes accessoires
Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.
L'équité commande de les condamner in solidum à payer aux demandeurs la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendue en dernier ressort,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'absence de tentative préalable de règlement amiable du litige soulevée par Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U],
DECLARE IRRECEVABLES les demandes de Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] à l'encontre de Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [H], Monsieur [L] [I], Monsieur [Z] [I], Monsieur [X] [F] et Monsieur [C] [F] pour défaut de tentative préalable de règlement amiable du litige ;
CONSTATE la validité de l'acte de cautionnement signé le 31 août 2022 par Monsieur [O] [U] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] la somme de 2 109,6 euros au titre des loyers et charges récupérables, après déduction du dépôt de garantie ;
DÉBOUTE Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] de leurs demandes au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Madame [P] [J], Monsieur [M] [J] et Madame [R] [J] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Monsieur [O] [U] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 3 septembre 2026, par Madame Carine HOËNY, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION