31 août 2026
Tribunal judiciaire de Nice
RG n° 26/01477
Service de proximité
Texte de la décision
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
MINUTE N°
DU 31 Août 2026
N° RG 26/01477 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RHCE
Grosse délivrée
à Me CHAHOUAR-BORGNA
Expédition délivrée
à M. [D]
le
DEMANDERESSE:
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercic, la société SOGEA
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, substitué par Me Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE
DEFENDEUR:
Monsieur [M] [R] [Y] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE
assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement réputé contradictire, par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026
EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [D] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 6], "[Adresse 1]", [Localité 4] [Adresse 7] (lots n°52).
Le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES (ci-après le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]") a fait assigner M. [M] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner M. [M] [D] à lui payer la somme de 1 637,06 euros, au titre des charges impayées au 9 mars 2026 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025, condamner M. [M] [D] à lui payer la somme de 1 032 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner M. [M] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner M. [M] [D] à lui payer la somme de 1 200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juillet 2026.
Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement cité à étude, M. [M] [D] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré à la date du 31 août 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.
I. Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que M. [M] [D] est propriétaire du bien situé au [Adresse 6], "[Adresse 1]", [Localité 4] [Adresse 7] (lots n°52),les appels de fonds,un décompte actualisé au 9 mars 2026, à hauteur de 1 637,06 euros, les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 février 2025, 18 décembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, lettre comminatoire).
Les frais de relance, de lettre comminatoire, de conciliation et d’assignation ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [M] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 312,18 euros.
Il convient, en conséquence, de condamner M. [M] [D] au paiement de la somme de 1 312,18 euros, au titre des charges dues à la date 9 mars 2026, les appels de fond du 1er janvier 2026 (2e provision) inclus.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 mars 2026.
Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.
La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.
La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,relance après mise en demeure,constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.
La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.
Le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sollicite la somme de 1 032 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.
Le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" fait état de démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où il a été contraint d'entamer une procédure judiciaire à l'encontre de M. [M] [D], et de réaliser de nombreux actes, relances et mises en demeure.
Les frais de mis en demeure par lettre recommandée et de lettre comminatoire, dont le montant est rappelé par le contrat de syndic versé au débat, ainsi que les frais de conciliation constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel de le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" susvisé.
Les frais d’assignation relèvent des dépens.
Par conséquent, M. [M] [D] sera condamné à payer la somme de 996,88 euros au syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 mars 2026.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
Le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sollicite la somme de
3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
=
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Dès lors que les conditions du présent article sont remplies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.
En l’espèce, les conditions du présent article n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sera débouté de cette demande à ce titre.
II. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [M] [D] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [M] [D] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.
M. [M] [D] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [M] [D] à verser au syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 1 312,18 euros, au titre des charges dues à la date du 9 mars 2026, les appels de fond du 1er janvier 2026 (2e provision) inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2026 ;
CONDAMNE M. [M] [D] à verser au syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 996,88 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2026 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, de sa demande de capitalisation des intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [M] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.
La greffière, Le président,