31 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Béziers
RG n° 26/00082
Ctx Gal inf 10.000€
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS
MINUTE N°2026/ 601
AFFAIRE : N° RG 26/00082 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E37OA
Copie à :
Monsieur [Z] [Y] [P]
Copie exécutoire à :
Me David BERTRAND
Le :
JUGEMENT DU 31 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS
DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]”, situé [Adresse 1], [Localité 1],
représenté par son syndic en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER,
immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 329 532 378
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [Y] [P]
né le 22 Juillet 1971 à [Localité 3] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique :
Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge,
Greffière : Emeline DUNAS,
en présence de Mme LIET, magistrate en service extraordinaire
Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge
DÉBATS :
Audience publique du 29 Mai 2026
DECISION :
contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [P] est propriétaire du lot n°1 au sein de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 1] » située au [Adresse 1] à [Localité 1] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.
En raison de charges de copropriété impayées, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée LAMALOU IMMOBILIER (ci-après dénommée SARL LAMALOU IMMOBILIER), a, selon acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2026 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, assigné Monsieur [Z] [P] devant la présente juridiction aux fins de paiement des charges de copropriété.
A l’audience du 29 mai 2026, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il sollicite de :
Déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER ; Condamner Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER, les sommes suivantes : 5926,56 euros au titre des charges de copropriété impayées décomposées comme suit : 4323,56 euros au titre des charges impayées dues jusqu’au 16 septembre 2025 selon décompte joint à la mise en demeure du 19 novembre 2025 et 1602,82 euros au titre des charges postérieures au 16 septembre 2025 selon décompte arrêté au 16 mars 2026 ; Assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025 ; 2439,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété restant dues ; 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;Débouter Monsieur [Z] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il expose que les charges de copropriété demeurent impayées. Il explique que le paiement de la dette du défendeur a été échelonné conformément au plan d’apurement convenu entre les parties mais que Monsieur [Z] ne l’a pas respecté.
Il s’oppose à l’échelonnement du paiement de la dette du défendeur expliquant que Monsieur [Z] [P] a déjà bénéficié d’un plan d’apurement.
Monsieur [Z] [P], comparant en personne, sollicite de :
Lui octroyer des délais de paiement et l’autoriser à poursuivre le plan d’apurement à hauteur de 218 euros par mois pendant 24 mois ; Ordonner la suspension des procédures d’exécution ainsi que des majorations d’intérêts et de pénalités de retard pendant toute la durée des délais accordés,Rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.
Monsieur [P] ne conteste pas la dette. Il explique qu’il a été licencié, qu’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active, que le loyer perçu pour le bien couvre le prêt immobilier, que la locataire règle avec retard ses charges locatives. Il fait valoir qu’un plan d’apurement a été mis en place en mars 2024 d’un montant mensuel de 218 euros. Il ajoute qu’il a mandaté une agence immobilière afin de vendre le logement. Il précise qu’il a formulé une offre de règlement amiable le 30 mars 2026 proposant un versement de 2500 euros et l’augmentation des mensualités à 350 euros par mois mais que cette proposition est restée sans réponse.
Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1°) Sur le montant de la créance :
Sur les charges de copropriétés échues :
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (...) ».
De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [Z] [P] est propriétaire du lot n°1 au sein de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 1] » située au [Adresse 1] à [Localité 1] et est donc en cette qualité tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot.
En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en dates des 18 septembre 2023 et 22 avril 2025, des appels de fonds et du relevé de compte du défendeur, que ce dernier, malgré mises en demeure préalables en dates des 21 mai 2025 et 19 novembre 2025 envoyées par courriers avec avis de réception, reste redevable au 16 mars 2026 de la somme de 3927,21 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété, somme au paiement de laquelle il convient donc de le condamner, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2025.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée LAMALOU IMMOBILIER ne donne pas le détail de la somme de 2439,17 euros sollicitée au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges.
Conformément au contrat de syndic (article 9.1 page 8/15) et aux pièces produites, le demandeur justifie de l’envoi de deux mises en demeure en dates des 23 mai 2025 et 25 novembre 2025 (28,80 euros x 2) et d’une inscription d’hypothèque légale (132 euros).
Les frais d'huissier (frais d'assignation, frais de notification des conclusions...) qui relèvent des dépens seront donc examinés sur ce fondement.
S'agissant des honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, ils seront examinés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conséquent, Monsieur [Z] [P] reste donc redevable de la somme totale de 160,80 euros.
Sur les délais de paiement :
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l’espèce, Monsieur [Z] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement.
Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :
- le plan d’apurement du 22 mars 2024 lequel précise que le montant de la dette s’élève à 5302,43 euros au 17 juillet 2024 et qu’il s’engage à apurer sa dette en échelonnement son paiement en 42 mensualités à hauteur de 218 euros et un 43ème versement soldant le reste de la dette ;
- un mandat avec la société IAD IMMOBILIER en date du 02 avril 2026 dont l’objet est la recherche d’un acquéreur et la négociation en vue de la vente du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 1],
- un projet de lettre de congé pour vendre,
- un courrier daté du 30 mars 2026 aux termes duquel il propose de verser la somme de 2500 euros,
- un courrier daté du 19 mai 2026 aux termes duquel il propose de verser la somme de 5000 euros,
- un courrier du 27 mai 2026 de Monsieur [G] [N], co-dirigeant de la SARL LAMALOU IMMOBILIER aux termes duquel il indique que le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas donner une suite favorable à la proposition effectuée dès lors que le plan d’apurement n’a pas été respecté.
Monsieur [Z] [P] a déclaré un revenu annuel de 1270 euros au titre de l’année 2024 (IR 2025). Il perçoit 813,69 euros d’allocations familiales dont 466,94 euros au titre du revenu de solidarité active.
Il ressort des pièces produites et notamment du suivi du plan d’apurement que malgré ses faibles revenus, Monsieur [Z] [P] a échelonné les paiements sur la période du 16 août 2024 au 16 mars 2026 à hauteur de 218 euros par mois et a effectué des versements ponctuels les 16 mai 2025 à hauteur de 730 euros, 16 juillet 2025 à hauteur de 1000 euros et 16 janvier 2026 à hauteur de 429,01 euros.
Malgré le plan d’apurement mis en place et les versements ponctuels, Monsieur [Z] [P] reste redevable au jour de l’audience d’une dette importante de 4323,56 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété.
Il sera rappelé que Monsieur [Z] [P] est redevable depuis plusieurs années d’une dette importante. Suivant acte du 13 avril 2023, il lui était déjà fait commandement d’avoir à payer la somme de 5336,39 euros.
Il a donc déjà bénéficié de délais de plus de trois ans pour lui permettre d’apurer sa dette.
Par conséquent, Monsieur [Z] [P] sera débouté de sa demande de délai de paiement.
2°) Sur les demandes accessoires :
L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Z] [P] sera condamné aux dépens.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat
L’équité ne s’oppose pas à ce que le défendeur soit condamné au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera dit que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l'article 514 du Code de procédure civile, sans qu'aucun motif ne justifie qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, et mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER, la somme de 3927,21 euros (trois mille neuf cent vingt-sept euros vingt-un centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 16 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER, la somme de 160,80 euros (cent soixante euros quatre-vingt centimes) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dus au 16 mars 2026 ;
DEBOUTE Monsieur [Z] [P] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 1] » représenté par son syndical en exercice, la SARL LAMALOU IMMOBILIER, la somme de 300 (trois cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
La Greffière, La Juge,