18 septembre 2025
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 23/16059
Charges de copropriété
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me AUDINEAU
■
Charges de copropriété
N° RG 23/16059 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2YMJ
N° MINUTE :
Assignation du :
13 décembre 2023
JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2025
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet TETHYS GESTION, SARL Unipersonnelle
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502
DEFENDEURS
Monsieur [M] [J]
Madame [U] [G] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Antoinette LE GALL, Vice-présidente, assistée de Margaux DIMENE, Greffière
DÉBATS
À l’audience du 24 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 septembre 2025.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [M] [J] et Mme [U] [G], son épouse sont propriétaires des lots n°8 et 39 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.
Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société TETHYS GESTION, a assigné, devant ce tribunal, M. [M] [J] et Mme [U] [G] son épouse, aux fins de :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :
- condamner solidairement, à défaut in solidum M. [M] [J] et Mme [U] [G], son épouse, à lui payer la somme en principal de 10.433,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, et représentant :
* 10.258,01 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
* 175 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- assortir la condamnation prononcée d’une condamnation solidaire au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
* de la relance adressée par le cabinet DIXMES GESTION, ancien syndic, en date du 18/02/2021 d’avoir à payer la somme de 2.391,69 €,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet DIXMES GESTION, ancien syndic, en date du 14/12/2021 d’avoir à payer la somme de 4.697,96 €,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet AUDINEAU-GUITTON, Avocat, en date du 12/06/2023 d’avoir à payer la somme de 9.021,22 €,
* de l’assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
- condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [M] [J] et Mme [U] [G], son épouse, à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- les condamner solidairement, à défaut in solidum, à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
***
M. [M] [J] et Mme [U] [G], assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.
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Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
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L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 juin 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 24 juin 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :
Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production des documents hypothécaires et du contrat de vente, de ce que les lots n°8 et 39 ont été acquis pour le compte de la communauté existant entre M. [M] [J] et Mme [U] [G], son épouse.
Il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2020, 8 avril 2021, 19 octobre 2021, 8 mars 2022 et 9 mai 2023 approuvant les comptes des années 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023, les fonds travaux, des travaux dont ceux de remplacement d’un tapis, d’installation de la vidéo-protection ou encore de réfection d’une descente EP/[Localité 5] et d’une toiture de la courette,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs,
- un décompte faisant apparaître, au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 10.433,01 euros, comprenant la somme de 175 euros de frais.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel des copropriétaires défendeurs est débiteur, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 10.258,01 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023.
M. [J] et son épouse Mme [G] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.
Outre que l’appartement dans la copropriété constitue le domicile de la famille, l’article 92 du règlement de copropriété (p. 58) prévoit expressément que les copropriétaires indivis sont tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, M. [J] et son épouse Mme [G] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.258,01 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “4/4 appel fonds Loi Alur et 4/4 appel de fonds 2023” compris.
En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
En l’espèce, seule la correspondance en date du 12 juin 2023 est assortie d’un accusé de réception retourné le 19 juin 2023. Seule cette lettre constitue une mise en demeure conforme de sorte que les simples relances, dont la réception n’est pas établie, ne seront pas prises en considération. A la date du 19 juin 2023, la dette des défendeurs au titre des appels de charges et de travaux, et donc déduction faite des frais, s’élevait à la somme de 8.846,22 euros.
Aussi, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme susvisée de 10.258,01 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.846,22 à compter du 19 juin 2023 et à compter du 13 décembre 2023, date de l’assignation, sur le surplus.
La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée, à compter, - dans les termes de la demande -, du 13 décembre 2023.
Sur la demande au titre des frais :
En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dès lors et en l’espèce, les frais de relances avant l’envoi de la mise en demeure seront écartés à hauteur des sommes de 25 euros et de 30 euros.
Les frais facturés par l’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et ne seront pas pris en considération au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aussi, de ce chef, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts :
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [J] et son épouse Mme [G] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [J] et son épouse Mme [G] seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de détailler la nature des dépens susceptibles d’être justifiés en cas d’exécution forcée et qui doivent répondre aux exigences des articles 695 du code de procédure civile et L 111-8 du code des procédures d’exécution.
Sur les frais non compris dans les dépens :
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, M. [J] et son épouse Mme [G] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et son épouse Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] :
* la somme de 10.258,01 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “4/4 appel fonds Loi Alur et 4/4 appel de fonds 2023” compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.846,22 euros à compter du 19 juin 2023 et à compter du 13 décembre 2023 sur le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 décembre 2023,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des intérêts, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et son épouse Mme [U] [G] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, Avocat, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,
CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et son épouse Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les plus amples demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Faite et rendue à [Localité 1] le 18 septembre 2025.
La Greffière La Présidente