31 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Melun
RG n° 26/01979
Ch3 Cab1 CTX civil
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/01979
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILIS
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 31/07/2026
S.A. d’HLM SEQENS
C/
Monsieur [P] [K]
Madame [R] [B]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
-SELARL CABINET SALLARD CATTONI
-Me Adelin BIKINDOU
Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Monsieur [P] [K]
-Madame [R] [B]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 31 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. d’HLM SEQENS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS
ET :
DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne et assisté de Maître Adelin BIKINDOU, avocat au barreau de PARIS
Madame [R] [B]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne
Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2014, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a loué à M. [P] [K] et Mme [R] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 669,57 €.
Par procès-verbal de l’assemblée mixte du 12 juin 2019, il a été décidé qu’à compter du 1er octobre 2019, la dénomination de la SA D’HLM FRANCE HABITATION deviendrait la SA D’HLM SEQENS.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la S.A d’HLM SEQENS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 952,75 € au titre des loyers et charges échus au 22 juillet 2025.
Les impayés de loyer ont été signalés le 8 janvier 2026 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, La S.A d’HLM SEQENS a fait assigner M. [P] [K] et Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsiondes locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 536,98 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31/12/25 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 952,75 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 mars 2026.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026.
A cette audience, a S.A d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 750,11 €, au titre des loyers et charges échus au 12 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas être opposée à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie qu’il y a une reprise du paiement des loyers courants, ainsi qu’un accord sur un plan d apurement de 150 euros par mois. En réponse aux arguments développés par M. [K], elle soutient que ce dernier est bien tenu solidairement de l’ensemble de la dette, puisqu’il n’a pas donné congé et qu’il ne rapporte pas la preuve de la retranscription du divorce sur les registres de l’état civil.
Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [P] [K], et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [R] [B], ceux-ci comparaissent, M. [K] étant assisté par son conseil. Les défendeurs reconnaissent le montant de la dette. Le conseil du défendeur fait valoir que son client est parti du foyer depuis 2025 de sorte qu’il estime être redevable solidairement de la dette jusqu’en janvier 2026 seulement. Il justifie que le divorce est intervenu entre M. [K] et Mme [B] le 28 janvier 2026. Il propose d’apurer la dette par des mensualités de 150 euros à lui out seul et expose percevoir un revenu de 2 359 euros. Mme [B] propose d’apurer la dette par des mensualités de 50 euros, précisant qu’elle perçoit 1500 euros et qu’elle a deux enfants à charge en garde alternée. Elle ajoute avoir déposé une demande de FSL avec l’assistante sociale.
Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.
L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
- Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 janvier 2026.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
-Sur la solidarité des défendeurs :
Il résulte des pièces versées aux débats que le contrat de bail stipule expressément une clause de solidarité entre les colocataires. M. [K], qui a quitté le logement, estime n’être redevable solidairement de la dette locataire que jusqu’en janvier 2026.
Toutefois, l’examen du dossier permet de constater qu’aucune notification du divorce n’a été adressée à la bailleresse, de sorte que celle-ci est demeurée dans l’ignorance de la modification du régime matrimoniale des locataires. Or conformément au principe de l’effet relatif des conventions posées par l’article 1199 du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties. Il s’ensuit que les stipulations issues du jugement de divorce ou de l’accord intervenu entre les parties sont inopposables au bailleur. Il en résulte que le divorce des époux, en l’absence de notification au bailleur et de la délivrance d’un congé par M. [K], est sans incidence sur l’obligation solidaire résultant du bail.
M. [K] sera donc tenu solidairement avec Mme [B] de payer l’intégralité de la dette locative.
- Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la S.A d’HLM SEQENS verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 12 mai 2026, la dette locative de M. [P] [K] et Mme [R] [B] s’élève à la somme de 3 178,73 € (soit la somme de 3 750,11 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 576,38 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [P] [K] et Mme [R] [B] solidairement au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
- Sur les délais de paiement
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [K] et Mme [R] [B] un échelonnement de la dette sur une durée de 22 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le contrat de bail du 25 juillet 2014 unissant les parties stipule en son article article 20 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 septembre 2025.
- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d'attirer l'attention de M. [P] [K] et Mme [R] [B] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [K] et Mme [R] [B] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [P] [K] et Mme [R] [B] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de La S.A d’HLM SEQENS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [R] [B] à verser à la S.A d’HLM SEQENS la somme de 3 178,73 € (décompte arrêté au Du 12 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;
AUTORISE M. [P] [K] et Mme [R] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 150,00 € chacune et une 22e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2014 entre la SA d’HLM FRANCE HABITATION, d'une part, et M. [P] [K] et Mme [R] [B], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [P] [K] et Mme [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A d’HLM SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [P] [K] et Mme [R] [B] soient condamnés solidairement à verser à la S.A d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE M. [P] [K] et Mme [R] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.