4 juin 2026
Tribunal judiciaire de Lille
RG n° 25/07913
JCP
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 25/07913 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYQZ
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 04 Juin 2026
S.A. VILOGIA
C/
[P] [B]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 04 Juin 2026
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [U] [A], muni d'un mandat écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [P] [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026
Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 2006, à effet au 1er août 2006, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [P] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 270,54 euros, outre une provision sur charge de 108,95 euros.
Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la société SA Vilogia a fait signifier à Mme [P] [B] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.243,88 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [P] [B], est occupante sans droit ni titre, A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, Ordonner l’expulsion de Mme [P] [B], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner Madame [P] [J], au paiement de la somme de 1.365,54 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner Mme [P] [B], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement, Condamner Mme [P] [B], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner en outre Mme [P] [B], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision, Condamner Mme [P] [B], au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner Mme [P] [B], aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l'audience du 25 septembre 2025 et renvoyée aux audiences des 4 décembre 2025 et 19 mars 2026, date à laquelle elle a été plaidée.
A cette audience, la société SA Vilogia se réfère à son acte introductif d’instance et à ses dernières conclusions visées à l’audience aux termes desquelles elle sollicite de :
A titre principal :
Faire droit aux demandes de la société SA Vilogia telles que formulées dans son assignation,Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Débouter Mme [P] [B] de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :
Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [P] [B] un échéancier de règlement de la dette locative à hauteur de 40,00 euros par mois, portant sur la dette locative en principal actualisée au jour de l’audience, et dans la limite de 36 mensualités,En tout état de cause :
Rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P] [B], Rejeter sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Mme [P] [B] à payer à la société SA Vilogia la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Mme [P] [B] aux dépens.
Mme [P] [B], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions visées à l’audience, de :
Juger recevable et bien fondées ses demandes et y faire droit, Juger que sa dette locative à l’égard de la société Vilogia a fait l’objet d’un moratoire par accord de règlement échelonné du 4 août 2025,Juger, en conséquence, que sa dette locative à l’égard de la société Vilogia n’est pas exigible,Débouter la société Vilogia de ses demandes,Juger que le bailleur a toléré pendant plusieurs années les retards de paiement plafonnés à une enveloppe de 1.300 euros environ sans y puiser un motif de résiliation du bail, Juger, en conséquence, que Mme [P] [B] n’a commis aucun manquement suffisamment grave à l’exécution de son bail justifiant une résiliation de celui-ci,Débouter la société Vilogia de ses demandes, Condamner la société Vilogia à lui payer une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, Condamner la société Vilogia à lui payer la somme de 1.100 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, La condamner aux dépens.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.
DISCUSSION :
Sur la résiliation du bail :
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La société SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la société SA Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 19 juillet 2006 à effet au 1er août 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [P] [B] le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.243,88 euros.
Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements intervenus dans le délai imparti n’ont pas été suffisant.
Mme [P] [B] soutient qu’un accord a été conclu avec la société SA Vilogia pendant plusieurs années concernant ses retards de paiement. Cet accord aurait plafonné ses retards de paiement à une enveloppe de 1.300 euros environ sans que la bailleresse puisse y puiser un motif de résiliation du bail.
En revanche, Mme [P] [B] produit uniquement un décompte entre le 20 août 2024 et le 30 septembre 2025 permettant de constater l’évolution de sa dette locative. Elle produit également un plan d’apurement passé avec la société SA Vilogia mais ce dernier est daté du 4 août 2025 soit postérieurement au délai imparti par ledit commandement de payer.
Ainsi, le prétendu accord plafonnant sa dette locative à une somme de 1 300 euros n’est pas établi.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 mars 2025 à 24.00 heures.
Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
Mme [P] [B] soutient que sa dette n’est pas exigible au regard du plan d’apurement conclu avec la bailleresse le 4 août 2025, lui permettant d’apurer sa dette en plusieurs mensualités.
L’existence d’un plan apurement est sans incidence sur la possibilité d’obtenir un titre exécutoire.
En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 374,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise.
Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 353,17 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 21.66 euros.
Il convient par conséquent de condamner Mme [P] [B] à payer à la société SA Vilogia la somme de 21,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Il ressort du dernier décompte actualisé, que Mme [P] [B] a repris le versement intégral du loyer courant et que cette dernière a respecté le plan d’apurement convenu avec son bailleur en s’acquittant de sa dette locative par mensualités de 40 euros.
En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [P] [B].
Il convient de lui accorder des délais de paiement.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [P] [B] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Mme [P] [B] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.
Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 mars 2025 à 24.00 heures, Mme [P] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.
Il y a lieu de condamner Mme [P] [B] à payer à la société SA Vilogia cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.
Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 16 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de mars 2026 inclus.
Ainsi, Mme [P] [B] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 524,69 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A VILOGIA, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.
Sur le préjudice moral :
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Mme [P] [B] prétend avoir subi un préjudice moral en raison du comportement de la société SA Vilogia.
Elle produit un certificat médical datant du 8 septembre 2025 démontrant que son état de santé s’aggrave.
Elle produit également une attestation de son médecin traitant en date du 7 octobre 2025 faisant le diagnostic d’une dépression, un burn out et le développement de plusieurs problèmes.
En revanche, rien ne démontre que l’apparition de ces problèmes de santé soient intervenus en raison du comportement de la société SA Vilogia.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Mme [P] [B] de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant à l’instance, Mme [P] [B], sera condamnée aux dépens.
Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2006 entre la société SA Vilogia, et Mme [P] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 mars 2025 à 24.00 heures,
CONDAMNE Mme [P] [B] à payer à la société SA Vilogia, la somme de 21,66 euros, le terme du mois de février 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,
AUTORISE Mme [P] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 21,66 euros,
DIT que cette mensualité devra intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,
MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;Prononce, à la date du 19 mars 2026, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme [P] [B] la résiliation du bail du 19 juillet 2006 liant les parties et relatif à l'immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 4] qu'à défaut pour Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin Mme [P] [B] à payer à la société SA Vilogia à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,
Rappelle que Mme [P] [B] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 5]
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,
DEBOUTE Mme [P] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens,
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.
LE CADRE GREFFIER LE JUGE
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;