7 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 25/08629
PCP JCP fond
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sonia KEPES ; Maître Elisabeth MENARD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/08629 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4WB
N° MINUTE :
2-2026
JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026
DEMANDEURS
Monsieur [A] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN054
Madame [U] [H] épouse [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN054
DÉFENDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08629 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4WB
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon contrat signé le 22 février 2017, la société anonyme IMMOBILIERE 3F a loué à M. [A] [C] un logement conventionné de 34 m² situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel actuel de 399,28 euros charges comprises.
Considérant subir des désordres caractérisant l’insalubrité du logement loué, M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] (ci-après les époux [C]) ont assigné la SA IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier en date du 18 septembre 2025 au visa des article 1217, 1219, 1343-5 et 1719 du code civil ainsi que de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :
- suspendre le paiement des loyers et charges jusqu’à la réalisation des travaux par la SA IMMOBILIERE 3F permettant de disposer d’un logement décent,
- condamner la SA IMMOBILIERE 3F à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations présentes dans le logement et à une humidité anormale sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à leur parfaite réalisation à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner la SA IMMOBILIERE 3F à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- condamner la SA IMMOBILIERE 3F à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs prétentions, ils exposent que depuis septembre 2024 ils subissent des infiltrations d’eau qui rendent le logement insalubre à tel point que l’inspecteur de salubrité demandait au bailleur d’entreprendre les travaux nécessaires alors que les demandeurs ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur et que par procès-verbal du 21 janvier 2025 un commissaire de justice constatait d’importantes traces d’humidité dans l’appartement.
Ils relèvent que le bailleur informé des désordres subis et d’une demande de travaux, dès le 1er septembre 2024, non seulement ne remédiait pas aux difficultés mais leur adressait un commandement de payer l’arriéré des loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025.
A l’audience du 4 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la SA IMMOBILIERE 3F de répliquer.
A l’audience du 7 mai 2026, les parties comparaissent représentées et l’affaire est retenue.
La SA IMMOBILIERE 3F par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience, conteste le bien-fondé des demandes et à tout le moins sollicite une diminution du montant des dommages et intérêts qui seraient alloués. Elle formule également des demandes reconventionnelles tendant :
- au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés,
- à l’expulsion des époux [C] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin,
- au règlement du sort des biens et objets mobiliers,
- à la condamnation solidaire des époux [C] au paiement de la somme de 5 595,94 euros due au 5 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus sauf à parfaire avec intérêts au taux légal,
- à la condamnation solidaire des époux [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au jugement à intervenir,
- à la condamnation solidaire des époux [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et majoré de 30% à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète reprise des lieux,
- au rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- à la condamnation solidaire des époux [C] aux dépens,
- à la condamnation solidaire des époux [C] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions elle fait valoir que les demandeurs payent très irrégulièrement leur loyer et occupent une résidence entretenue qui fait l’objet de travaux depuis septembre 2024. Elle précise que les désordres subis par les époux [C] résultent d’un dégât des eaux identifié et traité et que ces derniers ont pris prétexte des réunions d’information sur les travaux engagés dans la résidence pour justifier de l’arrêt du paiement de leur loyer alors qu’ils étaient mis en demeure en octobre 2024, réitérée le 4 décembre 2024. En l’absence de reprise de paiement, la SA IMMOBILIERE 3F leur a donc fait délivrer un commandement de payer le 7 avril 2025.
Les époux [C] maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent également la nullité du commandement de payer pour mauvaise foi de la SA IMMOBILIERE 3F. Dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes reconventionnelles de la défenderesse, ils observent que le paiement des loyers a repris et sollicitent un délai de 36 mois (50 euros sur 35 mois et le solde à la 36ème échéance) avec suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.
Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Pareillement, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place d'un système de ventilation et le remplacement des conduits d'évacuation d'eau ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
En l'espèce, pour caractériser l’indécence et l’insalubrité du logement, les époux [C] produisent un courrier de M. [A] [C] en date du 1er septembre 2024 (distribué le 12 septembre 2024), dénonçant à la SA IMMOBILIERE 3F la présence de moisissures nuisant à sa santé, sans toutefois justifier de certificats médicaux utiles à cette date, sauf à produire aux débats un rapport médical datant du 19 janvier 2021(produit en double) faisant état d’une cardiopathie et d’un avis de rendez-vous en consultation cardio-vasculaire adressé le 23 novembre 2023 pour le 31 mai 2024, lesquels sont insuffisants à attester d’un impact de l’état du logement sur l’état de santé du locataire.
L’attestation de la fille des demandeurs et les photos non localisées ni datées produites, ne sauraient non plus emporter la conviction du juge de céans.
S’agissant du courrier de l’assurance en date du 23 septembre 2024, aucune information utile ne résulte de cette demande de précision quant à l’étendue des dommages et les circonstances du sinistre à laquelle les demandeurs ne justifient d’ailleurs pas avoir répondu.
Seul le procès-verbal dressé le 21 janvier 2025 atteste de la présence d’humidité dans toutes les pièces de l’appartement et un taux maximal dans l’entrée ainsi que sur les murs de façade.
La SA IMMOBILIERE 3F justifie de travaux réalisés en novembre 2024 pour réparer une fuite sur le robinet de machine à laver dans le logement, d’un nettoyage de gouttière le 22 novembre 2024. Elle précise qu’une fuite provenant de l’appartement du dessus a également été réparée et qu’un déshumidificateur professionnel a été installé dans le logement des époux [C] sans qu’il soit possible, le 1er juillet 2025, de procéder aux contrôles d’humidité.
Si ces éléments ne permettent pas d’expliquer l’humidité constatée sur les murs de façade qui est présente dans tout le logement, les époux [C] qui ne répondent pas sur l’utilisation de l’assécheur professionnel installé dans leur logement depuis décembre 2024 n’établissent pas que l’humidité persiste du fait du bailleur qui a prévu une vaste opération de réhabilitation de la résidence avec notamment isolation des façades.
Les époux [C] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles de SA IMMOBILIERE 3F
S’agissant de la demande en acquisition de la clause résolutoire du bail du fait de la dette locative, la SA IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 avril 2025. Sa demande sera par conséquent rejetée sans qu’il soit besoin de répondre sur la nullité dudit commandement soulevée par les locataires.
En revanche, il est produit aux débats, à l’appui de la demande en résiliation judiciaire du bail, un décompte des sommes dues, actualisé à la date du 6 mai 2026 qui fait état d’une dette locative d’un montant de 5 884,22 euros, de la saisine de la CAPEX au 2 avril 2025 et de la préfecture de [Localité 1] le 17 décembre 2025, de sorte que la demande est recevable.
Il ressort de ce décompte, non contesté par les époux [C], qu’ils ont cessé tout règlement de loyers entre le 31 août 2024 et le 30 novembre 2025. Si les locataires ont repris le paiement régulier du loyer depuis le 15 décembre 2025, les développements précédents et l’absence de remboursement des loyers impayés depuis l’action en justice engagée par ces derniers le 26 septembre 2025, caractérisent l’abus de rétention de loyers opéré par les époux [C] et caractérisent un manquement suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail dans les conditions fixées au dispositif ci-après.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.
Les époux [C] sont également redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] seront donc solidairement condamnés à payer à la SA IMMOBILIERE SA IMMOBILIERE 3F, la somme de 5 884,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, échéance du mois d’avril 2026 comprise ainsi qu’il en ressort du décompte produit aux débats et à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation à compter de la présente décision équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande de majoration de 30% du loyer, en l’absence de justification par la société SA IMMOBILIERE 3F d’un préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par le montant du loyer convenu.
S’agissant de la demande de délais pour régler la dette locative formulée par les époux [C], l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce il sera observé que les époux [C], ne justifient pas de difficultés financières et qu’ils ont suspendu le paiement de leur loyer de leur propre chef sans respecter leurs obligations légales et contractuelles ni que ces sommes leur ont permis d’engager des dépenses induites par leurs conditions d’hébergement. Ils peuvent donc mobiliser les économies ainsi réalisées pour rembourser les sommes dues à leur bailleur social. Cette demande de délais sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C], parties perdantes, conserveront la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
L’équité ne commande toutefois pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et tant les demandeurs que la défenderesse seront déboutés de leur demande à ce titre.
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
DÉBOUTE M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
DÉCLARE la SA IMMOBILIERE 3F irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
PRONONCE, à compter de la présente décision, la résolution judiciaire du bail conclu le 22 février 2017 et portant sur un logement conventionné de 34 m² situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] ;
ORDONNE en conséquence à M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 5 884,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, échéance du 30 avril 2026 comprise ;
DÉBOUTE M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] à verser à la SA IMMOBILIERE SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi à compter de la présente décision ;
DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de majoration du loyer de 30% ;
CONDAMNE in solidum M. [A] [C] et Mme [U] [H] épouse [C] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F aux dépens de l’instance ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.