16 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 26/52330
Service des référés
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
N° RG 26/52330 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB76O
N° : 1/JJ
Assignation du :
26 Mars 2026
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 juillet 2026
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. DES 26 COLLINES, Société Civile Immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS - #E1770
DEFENDERESSE
Société INAYA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Fouad BARBOUCH, avocat au barreau de PARIS - #D0676
DÉBATS
A l’audience du 16 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffière,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante :
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 2 mars 2022, la société S.C.I. DES 26 COLLINES a donné à bail commercial à la société INAYA des locaux situés [Adresse 3] - lots n°1, 2 et 10 - [Localité 4] [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 144.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 18 novembre 2025, à la société INAYA, pour une somme principale de 424.562,07 euros, au titre de l’arriéré locatif au 14 novembre 2025.
Par acte du 26 mars 2026, la société S.C.I. DES 26 COLLINES a fait assigner la société INAYA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société INAYA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société INAYA à payer à la société S.C.I. DES 26 COLLINES la somme provisionnelle de 495.367,49 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la société INAYA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société INAYA au paiement d'une somme de 2.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026, à laquelle un renvoi a été ordonné à la demande de la défenderesse, pour lui permettre de prendre connaissance des pièces et de conclure.
À l’audience du 16 juin 2026, la société INAYA a formulé une nouvelle demande de renvoi, au motif qu’elle avait reçu le jour même les dernières pièces et conclusions de la partie demanderesse. La partie demanderesse s’est opposée à cette demande, en rappelant qu’il répondait aux conclusions en défense reçues la veille.
La demande de renvoi a été rejetée, la société INAYA pouvant prendre connaissance des conclusions de la partie demanderesse dans un délai restreint compte-tenu de leur taille et ces écritures ne contenant que 2 pièces nouvelles (un protocole déjà communiqué par la société INAYA et un décompte locatif actualisé), et ne pouvant s’étonner de cette communication tardive alors qu’elle-même a communiqué des conclusions la veille d’une audience dont elle connaissait la date depuis 2 mois. Il convient de relever que le dossier a été appelé en fin d’audience pour laisser à la partie défenderesse le temps de se préparer utilement pour pouvoir répliquer oralement si nécessaire aux dernières écritures.
La société S.C.I. DES 26 COLLINES, par conclusions déposées et soutenues à l’audience, a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette locative à la somme de 548.443,58 euros (juin 2026 inclus) et en s’opposant à toutes les demandes reconventionnelles de la société INAYA.
La société INAYA, par conclusions déposées et soutenues à l’audience, a sollicité :
Le rejet de toutes les demandes de la société S.C.I. DES 26 COLLINES,La condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 355.800 euros au titre des loyers indument payés et à titre de dommages et intérêts, actualisée à l’audience à 355.986,47 euros,La condamnation de la société S.C.I. DES 26 COLLINES à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux d’installation de la hotte autorisés par l’assemblée des copropriétaires du 1er octobre 2025,De dire que le règlement des loyers et charges du contrat ne seront pas dus tant que le bailleur n’aura pas exécutés ces travaux,Ordonner une expertise judiciaire pour « suivre et constater la réalisation des travaux d’installation d’une extraction conforme » à la décision du 1er octobre 2025,Subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire pour déterminer le montant de loyer qui aurait dû être réglé par le preneur depuis la signature du bail, compte-tenu des troubles de jouissance occasionnés par les faits relatifs à la gaine d’extraction, et suivre et constater la réalisation des travaux par le bailleur de la gaine d’extraction,Très subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais pour le paiement de la dette, et ordonner la compensation des créances,En tous cas, condamner la société S.C.I. DES 26 COLLINES à payer à la société INAYA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 21 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Cependant, la société INAYA soutient que ce commandement n’a pu produire effet car il a été délivré de mauvaise foi par la société S.C.I. DES 26 COLLINES, à l’issue de plusieurs années de procédures judiciaires avec le syndicat des copropriétaires, en raison de l’absence de système conforme et autorisé d’extraction dans le local. La défenderesse soutient avoir été trompée par la bailleresse, qui lui a loué un local dans lequel l’activité de restauration rapide prévue était en réalité impossible faute de conduit d’extraction conforme. Elle soutient que la bailleresse n’a donc jamais rempli son obligation de délivrance ni de jouissance paisible, et que les loyers n’étaient pas dus.
La société S.C.I. DES 26 COLLINES s’oppose à ces moyens en indiquant que la locataire n’a jamais cessé d’exploiter le local de telle sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut être opposée. Elle soutient que si des procédures judiciaires ont eu lieu avec le syndicat des copropriétaires, c’est parce que la société INAYA a réalisé des travaux sur le conduit d’extraction sans l’autorisation de son bailleur ni de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle ajoute que ces moyens sont soulevés opportunément pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire.
Il ressort de la lecture du bail commercial signé entre les parties le 2 mars 2022 que la société INAYA était parfaitement informée de l’absence dans le local loué d’un système d’extraction conforme puisque le bail commercial contient notamment :
une franchise de loyer en contrepartie de l’exécution par le bailleur de travaux d’aménagement et de mise en conformité au sein du local commercial (article 4), la mention selon laquelle le local commercial est pourvu d’un conduit d’extraction de petit diamètre qui ne répond pas aux normes en vigueur en matière de fumisterie et l’engagement du preneur de faire son affaire personnelle de la mise aux normes de ce conduit en suivant les éventuelles “prospections” pouvant être formulées par le syndicat des copropriétaires, son bailleur ou les services de l’urbanisme (article 10), l’engagement du preneur de faire son affaire personnelle des éventuels tubages nécessaires pour son activité et l’engagement de les utiliser conformément à la législation en vigueur au regard des autorisations des services sanitaires ou même de la copropriété (article 14.1),le rappel des règles posées par le règlement de copropriété (article 16).
La société INAYA ne peut donc utilement soutenir qu’elle a été trompée par son bailleur à la signature du bail sur la consistance du bien loué, ni que ce dernier n’a jamais exécuté son obligation de délivrance.
Par ailleurs la société INAYA ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire à l’obligation de paiement des loyers alors qu’elle connaissait la difficulté relative au système d’extraction dès la signature du bail, et qu’elle ne justifie pas avoir été empêchée d’exploiter son local.
Si les conditions d’exploitation ont certainement été compliquées par les plaintes des occupants de l’immeuble et les procédures judiciaires intentées par le syndicat des copropriétaires, il ressort notamment des deux décisions du juge des référés (ordonnances du 6 février 2023 et du 24 juin 2024) que la société INAYA a, à deux reprises, procédé à des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui devait nécessairement entrainé des injonctions de dépose. Là encore la société INAYA ne peut se saisir de ce moyen pour justifier l’absence de paiement du loyer.
Il apparait enfin que la dette locative a existé dès le début du bail, s’amplifiant d’année en année de près de 100.000 euros par an. Dans ces conditions, on peut s’étonner que le bailleur ait délivré le commandement de payer quelques semaines seulement après la signature, le 1er octobre 2025, d’un protocole d’accord avec le syndicat des copropriétaires, qui prévoit les travaux acceptés par le syndicat pour enfin doter le local d’un système d’extraction conforme. Cependant, l’analyse du décompte locatif démontre que depuis l’origine du bail, la société INAYA procédait très régulièrement à des paiements, même incomplets, alors qu’à compter du mois d’octobre 2025 la société locataire a arrêté tout paiement.
Ainsi, en faisant délivrer un commandement de payer dans ce contexte, la société S.C.I. DES 26 COLLINES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 424.562,07 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 14 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 19 décembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
II - Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société INAYA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
III - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, et compte-tenu des éléments retenus ci-dessus sur l’inopposabilité d’une exception d’inexécution, au vu du décompte produit par la société S.C.I. DES 26 COLLINES, l'obligation de la société INAYA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 15 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 548.443,58 euros (échéance du mois de juin 2026 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société INAYA, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.
IV – Sur les demandes reconventionnelles
En suspension des effets de la clause et en délais de paiement
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, en l’espèce, compte-tenu de l’ampleur de la dette, de l’absence de tout règlement depuis 9 mois et de l’absence de proposition concrète suite à la mise en vente du fonds de commerce, les chances d’apurement de la dette apparaissent nulles. La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.
En paiement de dommages et intérêts
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
Si le juge des référés retient l'existence d'une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.
En l’espèce, il convient de relever que la société INAYA sollicite la condamnation de la société S.C.I. DES 26 COLLINES à lui payer la somme totale de 355.986,47 euros à titre de dommages et intérêts, et, à titre subsidiaire, la compensation de cette créance avec la dette locative.
Il convient cependant de rappeler qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés ne peut prononcer que des condamnations à paiements provisionnels. Ainsi le juge des référés qui fait droit à une demande de dommages et intérêts, et non de provision, excède ses pouvoirs (Civ 2ème, 11 déc. 2008, n°07-20.255 P).
Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts qui sera rejetée, et par voie de conséquence il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de compensation des créances.
En injonction de faire réaliser des travaux
La société INAYA perd, par l’effet de la présente décision, sa qualité de locataire, de telle sorte qu’elle n’a plus intérêt à solliciter de la société S.C.I. DES 26 COLLINES la réalisation de travaux dans le local.
La demande sera nécessairement rejetée.
En expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il résulte de cette disposition que l’existence d’un motif légitime de demander une des mesures prévues à l’article 145 n’oblige pas le juge à ordonner cette mesure s’il l’estime inutile.
Compte-tenu des motifs exposés pour rejeter la demande d’injonction de faire réaliser des travaux, il n’y a pas lieu d’ordonner une quelconque mesure d’expertise judiciaire pour « suivre et constater » lesdits travaux.
Par ailleurs, concernant la demande d’expertise qui aurait pour objet de déterminer le montant du loyer qui aurait dû être réglé par le preneur depuis la signature du bail, compte-tenu des troubles de jouissance allégués concernant la gaine d’extraction, il appartient à la société INAYA, si elle saisit le juge du fond, de chiffrer le montant des dommages et intérêts au regard des préjudices qu’elle estime avoir subis, sans que l’on comprenne sur quels éléments techniques pourraient se prononcer un expert judiciaire.
La demande sera rejetée.
V - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société INAYA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société INAYA ne permet d’écarter la demande de la société S.C.I. DES 26 COLLINES formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 décembre 2025 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société INAYA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société INAYA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société INAYA à payer à la société S.C.I. DES 26 COLLINES la somme de 548.443,58 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 15 juin 2026 (juin 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
Rejetons toutes les demandes reconventionnelles de la société INAYA ;
Condamnons la société INAYA à payer à la société S.C.I. DES 26 COLLINES la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société INAYA aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 1] le 16 juillet 2026
Le Greffier, Le Président,
Jean JASMIN Fanny LAINÉ