3 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Nice
RG n° 25/01294
Chambre des référés
Texte de la décision
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 25/01294 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QT6T
du 03 Juillet 2026
affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2] [Localité 2]
c/ S.C.I. DOUCE DEMEURE
Copie exécutoire délivrée à
Me Patrick ARNOS
Me Marcel BENHAMOU
l’an deux mil vingt six et le trois Juillet à 14 H 00
Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [K]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
DEMANDEUR
Contre :
S.C.I. DOUCE DEMEURE
[Adresse 5]
C/o Mme [B]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Patrick ARNOS, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026, délibéré prorogé au 03 Juillet 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit de commissaire de justice du 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a assigné la SCI DOUCE DEMEURE en référé aux fins notamment de remise en état et/ ou dépose d’éléments d’équipements.
L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026.
Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite de :
- juger non prescrite son action à l’encontre de la SCI DOUCE DEMEURE,
- juger que la SCI DOUCE DEMEURE ne respecte pas les termes du règlement de copropriété,
- débouter la SCI DOUCE DEMEURE de l’ensemble de ses demandes,
En conséquence,
- condamner la SCI DOUCE DEMEURE à procéder :
- au retrait des blocs de climatisation installés par vos soins en façade de la cour intérieure,
- à la remise en état du puits de lumière,
- à la dépose du système de plomberie réalisé dans le couloir menant aux caves et qu’elle mette en conformité l’ensemble des installations
et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de signification de la décision à intervenir.
- la condamnation de la SCI DOUCE DEMEURE aux dépens, en ce compris le cout du procès-verbal de constat du 28 mai 2024 ainsi qu’à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au terme de leurs dernières conclusions, la SCI DOUCE DEMEURE sollicite :
In limine litis,
- déclarer l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevable pour défaut de mise en demeure préalable régulièrement délivrée au siège social réel de la SCI DOUCE DEMEURE,
- constater que les travaux litigieux ont été réalisés en 2015, soit plus de 10 ans avant l'assignation;
- déclarer en conséquence l’action du syndicat des copropriétaires prescrite par application de la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes par application du principe de non contradiction (« nul ne peut se contredire au détriment d’autrui »), le syndic-vendeur ne pouvant solliciter la dépose d’installations qu’il a lui-même vendues et garanties ;
À titre principal,
- se déclarer incompétent au profit du juge du fond en raison de l’existence de contestations sérieuses multiples,
- constater l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite,
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes,
- constater la voie de fait et le détournement de pouvoir commis par le syndic (Cabinet [K]) ayant profité d'un chantier de ravalement pour déposer de force les seuls appareils de la SCI DOUCE DEMEURE tout en réinstallant ceux des autres copropriétaires ;
- ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, à ses frais exclusifs, à la repose et au raccordement des groupes de climatisation de la SCI DOUCE DEMEURE sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI DOUCE DEMEURE la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, déloyale et préjudice d'exploitation ;
- la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 3 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’irrecevabilité des demandes :
En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 65 du décrit n°67-223 du 17 mars 1967 pour application de la loi n°65-537 du 10 juillet 1965 dispose qu’en vue de l'application des articles 64 et 64-1, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il n'a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-1 sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet.
En l’espèce, il résulte de l’acte notarié en date du 3 octobre 2023 entre la SCI TABLE et la SCI DOUCE DEMEURE et de l’attestation notariée établie le 3 octobre 2023 que le siège social de cette dernière est alors fixé au [Adresse 6] à Nice, adresse dont il convient de relever qu’elle apparait également sur l’extrait Papers du 18 janvier 2026 comme étant celle de l’établissement principal de la SCI.
Or, force est de relever que les mises en demeure des 1er décembre 2023, 7 février 2024 et 12 avril 2024 ont été adressées au [Adresse 7] à Nice chez Monsieur [B] alors gérant de la SCI, le changement de gérance et modification et transfert du siège social étant intervenus le 21 octobre 2024, sans que la SCI ne rapporte la preuve d’une notification utile au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].
La SCI DOUCE DEMEURE a néanmoins été rendue destinataire de la mise en demeure du 20 février 2025, préalable à l’assignation délivrée le 30 juillet 2025.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut certes se prévaloir de tentatives de résolution amiable des désordres évoqués, pas plus que la SCI ne peut davantage se prévaloir de l’absence de mise en demeure préalable.
En conséquence, le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande au motif de l’absence de mise en demeure préalable sera écarté.
Sur la prescription
En l’espèce, la SCI fait valoir que les installations relatives aux blocs de climatisation, au système de plomberie et au puits de lumière auraient été réalisées par le précédent occupant sur une période d’août 2015 à mars 2016 et que dès lors l’action serait prescrite.
Or, et s’agissant des travaux de maçonnerie visés par la facture BRB du 13 octobre 2015, et en l’absence de précisions quant à la localisation de la pose de cloisons et de la réalisation d’un mur, ou celle en date du 16 mars 2016 concernant la création d’une dalle de 65 m², la SCI n’établit pas avec certitude la nature des travaux réalisés par son prédécesseur.
Par ailleurs et s’agissant de factures en langue italienne et non traduites, mais dont certaines restent exploitables, bien que rédigées en langue étrangère, il y a lieu de relever que la facture du 24 août 2015 (pièce n° 10 défendeur) vise la « fornitura installazione di tue climatizzori » pour un montant de 11 500 euros.
Ainsi, force est de constater que l’installation de deux climatiseurs a été réalisée par le précédent occupant des locaux appartenant à la SCI.
Dès lors, et sur ce point exclusivement il y a lieu de considérer que la prescription s’agissant d’une action visant à la dépose des blocs de climatisation est acquise, en conséquence de quoi il appartiendra au syndicat des copropriétaires de procéder à la réinstallation desdits blocs de climatisation à ses frais et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification de la présente.
S’agissant en revanche des installations concernant le puits de lumière et le système de plomberie, et en l’absence d’éléments de nature à établir la réalisation de ces travaux par son prédécesseur, les immobilisations réalisées par la SARL BISTROT DROUOT au titre notamment de la plomberie n’étant pas de nature à établir qu’il s’agit du système de plomberie visé par procédure.
Dès lors, le moyen tiré la prescription de l’action relative au puits de lumière et au système de plomberie sera écarté et la demande de la SCI, à ce titre, sera rejetée.
Sur le trouble manifestement illicite :
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI a installé un système de plomberie passant par le couloir afin de raccorder à un ancien collecteur condamné, les installations frigorifiques et évier aménagés dans ses caves, et soutient que cette installation a été à l’origine de désordres notamment de débordements dans les caves.
Or le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport d’intervention émanant de BATI MEDITERRANEE en date du 26 septembre 2022, soit antérieurement à l’acquisition par la SCI des locaux, lequel conclut : « la fuite provient du restaurant - branchement sur ancien regard condamné se situant dans les parties communes qui se remplit et débordent dans les caves et parties communes de l’immeuble ».
Ainsi il est clairement établi que le système de plomberie, qui causerait des désordres au sein de l’immeuble et plus particulièrement des caves préexistants à l’acquisition par la SCI desdits locaux.
De plus il y a lieu de relever des contradictions entre les procès-verbaux de constat établis à la requête de l’une et l’autre des parties, outre des confusions s’agissant des lots sur lesquels porteraient les désordres allégués.
Aussi et compte tenu des contestations sérieuses quant aux désordres allégués il sera dit n’y avoir lieu à référé.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance.
En outre, en application de l’article 700 du même code, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné à verser à la SCI DOUCE DEMEURE la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l'exécution provisoire de droit,
DECLARONS recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1];
DECLARONS prescrite l’action visant à la dépose des blocs de climatisation ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à procéder à la réinstallation des blocs de climatisation, à ses frais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification de la présente ;
REJETONS le moyen tiré de la prescription s’agissant de l’action relative au puits de lumière et au système de plomberie ;
DISONS n’y avoir lieu à référé ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la SCI DOUCE DEMEURE la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de la présente instance.
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS